徐健

　　2011年12月23日，上海兩幅純住宅用地——趙巷鎮特色居住16號地塊和夏陽街道公園路北側、華青路西側地塊紛紛以底價成交，為以冷清為主基調的2011年上海住宅用地市場畫上句號。

　　中國房産信息集團公佈的2011年土地年報顯示，截至12月27日，上海2011年共出讓土地2987.79萬平方米，環比大漲14%。然而，同期上海土地出讓總成交金額不但沒能水漲船高，反而環比大跌了近20%。

　　市場分析人士指出，在土地出讓幅度、面積和規劃建築面積均呈現上升之勢的背景下，出讓金額卻大幅下滑了289.62億元。2011年上海土地價格下滑程度由此可窺見一斑。

　　中房信提供的對比數據顯示，2011年上海共出讓地塊775幅，涉及出讓面積2987.79萬平方米，規劃可建築面積4748.17萬平方米，總成交金額為1238.85億元；而在2010年，上海共成交594幅土地，涉及出讓面積2623.53萬平方米，規劃可建築面積39036.59萬平方米，總成交金額1528.47億元。

　　中房信研究總監薛建雄指出，去年上海土地市場出現量增價跌最主要的原因，是住宅用地價格的大幅下跌。

　　薛建雄提供的數據顯示，在2011年出讓的775幅土地中，有61幅是商品住宅或帶有商品住宅、商辦性質的用地，總建築面積為652.42萬平方米，總成交金額為401.69億元，平均樓面地價6156.99元/平方米。而在2010年，成交同類761萬平方米地塊的平均樓面地價則高達10574元/平方米。對比之下，跌幅高達41%。“調控是導致商品住宅用地大幅下跌的主要原因。例如南翔新城公館，2009年12月土地出讓時樓面地價曾高達13199元/平方米，而去年9月8日天昱通和保輝地産共同拍得的南翔地塊樓板價僅4900元/平方米。嘉定新城的盤古天地在2009年土地出讓時樓面地價是12586元/平方米，而去年9月1日嘉寶置業拍得嘉定新城地塊板塊價僅5394元/平方米。可見，個別區域地價下滑的幅度已相當大。”

　　此外，在2011年的上海土地市場中，遠郊用地供應和保障房用地供應比例大幅增加也是導致年度出讓金額環比大跌的重要原因。數據顯示，2011年成交的61幅帶有商品住宅性質的用地中，僅4幅是位於主城的閘北和浦東3區，其餘的57幅地塊都在遠郊9區。而2010年成交的64幅地中有11幅位於主城9區，其餘53幅也是位於遠郊9區的廣富林、嘉定新城、南翔、羅店等熱門地段。

　　市場分析人士指出，2011年毫無疑問是繼2008年之後上海土地交易市場最為冷清的一年。“就可預計的2012年調控思路來看，政策被放鬆的可能性並不大，至少目前看來，2012年上半年上海土地市場恐怕回暖無望。”

　　中原集團研究中心分析指出，隨著樓市調控持續深化，土地市場已逐漸呈現出低迷態勢。政策環境的不明朗使得開發商對後市缺乏信心，萎靡不振的新房銷售市場也使開發商的資金鏈日益繃緊，開發商拿地愈發謹慎，甚至個別房企已公開聲稱“不拿地”。

　　“今年上海地價恐怕仍有下跌空間。”薛建雄認為，儘管目前土地單價已出現大幅下跌，但由於地價下跌的區域房價也隨之大幅下降，因此在當前地價下跌區域，地價佔房價的比率仍然偏高，開發商的購地能力仍然偏弱，因此地價還有一定的下跌空間。

　　編輯：秀麗