金九銀十看樓市

上海土地拍賣遇冷 開發商買地趨理性

    看了上面的報道，我們不難看出，開發商希望能夠借金九銀十取得一個好的銷售成績，但是購房者似乎不為所動。而土地市場的動向常常被視為樓市的“風向標”。9月初，廣州、南京等多地舉辦土地拍賣，可場面大都冷冷清清。甚至還有地塊流拍。那麼上海的土地市場有什麼最新動向呢？

    今年前8個月上海土地出讓金為743.1億元，僅為去年全年的48.4%。在前8月成交的102幅宅地中，51幅為商品房用地，其餘均為保障房用地。而這51幅商品房用地平均成交樓板價6505元每平方米，較去年10574元每平方米的均價出現了38%的跌幅。有不少土地是以底價成交，甚至還出現流拍。

       上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建告訴記者，這個交易量的減少有兩種可能性，一種可能性是土地的可供量在減少，第二個對土地的需求在減少，因為房地産宏觀調控之後，使房地産有不確定性，使拿地更謹慎。

       21世紀不動産上海銳豐房地産總經理葉厚彪告訴記者，我們會發現，開發商聯合一起拿地的狀況會比較多一點，因為這也是抗風險的一種行為，發現聯合拿地的情況是有所增加的。

與8月31日上海出讓的四宗地均以底價成交不同。進入9月多幅地塊的連續溢價成交，暫時扭轉了上海土地市場的低迷局。7日，上海浦東新區塘橋02-04辦公樓地塊的出讓，有3家企業參與現場競拍，最終陸家嘴金融貿易區開發有限公司以5.68億元拿下，折合樓板價為17288元/平方米，溢價率為25%。同日成交的另一地塊為浦東新區高東集鎮13-2商業地塊，有6家企業參與現場競價，最終被景尚投資聯合個人買家以8100萬元奪得，折合樓板價11472元/平方米，溢價率達67%。該地塊也成為近期溢價率較高的地塊之一。地價出現相對高的溢價率，是不是意味著土地市場開始先行回暖呢？專家表示不儘然。

       上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建告訴記者，在交易土地交易價格當中，一個是商品住宅的議價相對比較低，商業用地的交易價格議價相對比較高，保障房基本上是0議價，這説明房地産的土地需求有一種對住宅的需求轉到商業低産的需求的態勢。

      上海信義房屋總經理信泓浚告訴記者，雖然土地佔房價裏面很重要的商品元素，但是隨著通脹，隨著工資成本，隨著建築的要求逐漸提高，整個影響不會那麼大。