業內人士指出，2011年在一系列嚴厲的樓市宏觀調控政策作用下，北上廣深等一線城市樓市成交量大幅萎縮，房價過快上漲的勢頭得到有效遏制。同時，房産交易下滑拖累了土地市場，2011年全國土地出讓也出現下滑。業內人士預計，2012年樓市調控仍將持續，樓市庫存壓力繼續增加。

　　成交量萎縮

　　仲介機構統計顯示，截至2011年12月25日，全國最典型的20個一、二線城市中，成交量為137.5萬套，相比2010年全年的160.6萬套少23萬套，預期2011年20個城市成交量減少超過22萬套。另外，不僅大部分城市成交量萎縮，一線房企也在2011年三季度開始出現明顯的銷售乏力。

　　北京中原市場研究部統計數據顯示，北京2011年新建住宅總套數為90605套，同比2010年的11.1萬套下調幅度達18.4%。同時，2011年內北京新建住宅總簽約面積為956萬平方米，環比2010年下調22.4%,即使相比2008年也下調接近200萬平方米，2011年成交總面積創近十年來新低。

　　2011年深圳新建商品住房成交面積和套數分別約為271.69萬平方米、3.2萬套，均低於2010年的321萬平方米、3.7萬套，降幅約15.4%和13.2%。

　　北京中原市場研究總監張大偉表示，2011年一線城市成交量普遍下滑。一方面，北上廣深一線城市的“限購令”相比其他城市更為嚴格，使得符合購房資格且有購買意願的需求逐漸消耗，且預計需求將越來越少；另一方面，2011年貸款政策收緊，即使是剛需購房者的購房成本也相對增加。即使當前的房價下調，但相比購房者的心理價位差距依然巨大。“買漲不買跌的心態，使得價格下調難以換來成交量回升。”

　　土地流標量增兩倍

　　北京中原的統計數據顯示，全國主要130個城市，2011年土地流標達900宗，總流標數量相比2010年的280宗上漲2.2倍；住宅類地塊流標達420宗，住宅類地塊流標數量相比2010年的130宗上漲223%。特別是在2011年11月-12月，房産交易低迷傳遞至土地市場，僅這兩個月，土地流標數量就達到近300宗，其中住宅類地塊佔50%。

　　以北京為例，據偉業我愛我家市場研究院統計，截至2011年12月30日，2011年北京市住宅供地僅有59宗，土地出讓面積468萬平方米，同比下降39%。年均樓面地價為5088元/平方米，較去年下降30.5%，平均溢價率僅為8.9%，絕大多數地塊均以底價成交。

　　張大偉認為，土地市場冷清最主要是新房銷售受阻，庫存大漲。根據國土部公佈的數據，截至2011年10月，全國未開工的住宅用地共計16.5萬公頃，未竣工的住宅用地35.5萬公頃。而這些已供應但未及時開發的土地，由於數量巨大，將對一級市場土地的公開出讓形成壓力。粗略計算，如果按照前10個月全國16.5萬公頃的未開工住宅用地以及1.5的容積率估算，約將帶來24.75億平方米的住宅供應。按照目前的出讓速度，未來存量的土地還需要30個月以上的時間來消化。

　　張大偉表示，2012年的樓市調控難言放鬆，房地産開發商已經逐漸減少在熱點城市的投入。開發商拿地熱情下降，全國土地市場趨冷。2012年上半年的土地出讓市場形勢將更加嚴峻，各地若要完成本年度供地計劃，唯有採取更積極靈活的土地出讓策略，更為理性地評估地塊起拍價，才能減緩土地流標率日趨嚴重的現象。（陳瑩瑩）

　　(來源:Xinhua)