在國內房地産行業面臨史上第一次調控的1994年，萬科集團董事會主席王石通過加強健身把體重減輕了8斤。現在輪到了鬱亮，從房地産行業迎來史上最嚴厲調控的2010年開始，萬科集團總裁鬱亮的體重至今足足減了24斤。

　　作為國內房地産行業的領軍性人物，王石和鬱亮把強身健體與樓市調控結合看似偶然但卻隱喻深刻，這被外界視為萬科高管備戰過冬的開始。

　　與王石此前拋出樓市“拐點論”遭遇質疑完全不同，鬱亮在2011年末提出的樓市“過冬論”獲得了同行們的廣泛認可。

　　鬱亮在接受《第一財經日報》採訪時認為，這種劇變是中國房地産行業向“兩分市場”格局的回歸，房子最終將體現它最基本的居住屬性，房地産行業再留戀過去的好日子已經不太現實，中國樓市現在進入了下半場，並將告別暴利時代。

　　回歸“兩分市場”

　　自2010年以來的種種調控政策，可謂一切盡在意料之中卻又在意料之外。一方面，包括限購、限貸、限價等在內的多種調控組合拳，導致主要城市成交量連續驟降，狂飆多年的房價開始鬆動；另一方面，銀行貸款、上市融資、房地産信託及境外發債等房企融資閘門相繼都被堵死，開發商資金鏈危機一觸即發。

　　凈資産負債率一度超過160%的綠城中國命懸生死一線之間，被淪為樓市調控以來的開發商觀察標本；收購21世紀不動産以及大量仲介關店，意味著樓市衝擊波向産業鏈上下游進一步蔓延；鄂爾多斯樓市崩盤傳聞，再次折射出地方樓市困局。

　　這一年多來，困惑、焦慮、希望或擔憂等種種難以名狀的氣氛四處蔓延，從購房者到炒房族，從開發商再到地方政府，無一不在空前焦躁中苦苦尋找出口。

　　萬科自年初以來出現徐洪舸、肖楠、劉愛明、袁伯銀等四名高管先後離職事件，銷售業績從2011年8月份開始出現增速放緩。金地集團、中海地産、招商地産及佳兆業等一批龍頭房企也紛紛出現高層變動。這一切似乎都跟調控存在千絲萬縷的聯絡，房地産行業正在以多樣化的形式呈現著各種現實衝突。

　　事實上，細數中國真正有可能改寫這個行業遊戲規則的調控大體只有三輪，第一輪是1994年第一次調控，海南房地産泡沫在一夜之間破滅；第二輪于2007年8月啟動，2008年11月夭折；第三輪就是2010年1月啟動，2011年1月加碼至今。

　　在鬱亮看來，目前的房地産調控其實是2008年調控的延續，本來應該在2009年就見效，但意外出現了金融危機，拯救了中國房地産行業。“當初應該完成的調控沒能完成，這次是補調，就像骨折了沒接好，這次又拉開了重新再接，反而會更痛。”

　　有意思的是，13年前的1998年1月，王石應邀向當時的國務院總理朱鎔基提出了對房地産市場走勢以及房地産業能不能成為支柱産業等重大問題的看法；13年後的2011年1月，鬱亮也應邀向國務院總理溫家寶對當前房地産市場問題進行了專題彙報。

　　編輯：秀麗