非法“地王”？

　　今年2月27日，這家名為北京賽斯特新世紀服裝有限公司的服裝廠，將北京市國土局和“地王”開發商北京中信新城房地産有限公司告上法庭，要求撤銷這塊總價“地王”的拍賣出讓。

　　在2010年3月15日拍出，總價52.4億的北京“地王”會是非法用地？

　　如今這塊位於北京亦莊，編號X1-1B的“地王”已蓋起了名為中信新城的小區，且已對外銷售。但就在這塊地的東南角，中信新城高大樓盤的陰影處，卻立著一座黑色廠房的小服裝廠，甚至廠房地基都已暴露在樓盤施工挖出的大坑上。問題正在這裡。

　　今年2月27日，這家名為北京賽斯特新世紀服裝有限公司（下稱賽斯特公司）的服裝廠，將北京市國土局和“地王”開發商北京中信新城房地産有限公司（下稱中信新城公司）告上法庭，要求撤銷這塊總價“地王”的拍賣出讓。

　　賽斯特公司拿出了關鍵證據：位於X1-1B地塊範圍內該公司廠址的土地使用證。若證據屬實，北京市國土局將涉嫌將這塊“地王”未徵先賣，北京的總價“地王”也因此是非法用地。

　　北京市國土局和中信新城公司提交給法院的答辯狀中稱，“如果項目地塊的全部出讓行為被撤銷，項目的規劃建設將落空或延遲，購房者的權利將受到侵害，社會危害嚴重”。

　　原定於4月17日的開庭因故推遲，但直到4月25日，賽斯特公司還在和國土局方面進行最後的拆遷補償談判。未徵地先拍賣，這到底是工作失誤，抑或另有隱情？

　　未徵先拍的爭議

　　賽斯特公司成立於上世紀90年代初，由一幫國有服裝廠下崗員工創辦。

　　從1995年到2000年，賽斯特公司以協議方式，分3次獲得廠區7685平方米土地的使用權。3份國有土地使用證複印件顯示，賽斯特公司的土地使用權均未到期，亦無作廢標注。

　　賽斯特公司的土地在X1-1B地塊的拍賣文件中也有顯示。《競買須知》第7條中，“宗地代徵綠地範圍內有服裝廠、加油站等建築物未拆除，佔地面積約7300平方米”。第35條中，“服裝廠、加油站等建、構築物由中信新城公司負責在交地前拆除”。兩條中的服裝廠指的就是賽斯特公司。

　　北京市國土局根據上述第7條提出答辯意見稱，代徵地不屬於土地出讓範圍，但並未給出法律依據。X1-1B地塊規劃總用地面積330236平方米，其中建設用地185861平方米，城市代徵綠地面積144374平方米。

　　事實上，《北京市代徵城市綠化用地移交建設管理辦法》第6條規定，政府儲備開發項目或企業，為主體實施土地一級開發項目，在完成土地出讓（或劃撥）60日內，土地儲備機構或其他一級開發企業與區（縣）綠化行政部門辦理代徵綠地移交工作。

　　“北京市國土局將X1-1B地塊的使用權出讓給中信新城公司，而作為出讓的先決條件，中信新城公司只能取得其中185861平方米的建設用地使用權，而其中規劃為城市綠化用地的144374平方米土地，要無償移交給城市綠化主管部門。”賽斯特公司代理律師李延武告訴本報。

　　也就是説，代徵綠地需先由中信新城公司拍得，再無償轉讓給綠化部門。而拍賣的前提是這些用地必須由國土部門收儲。

　　賽斯特公司總共7685平方米的土地中，有約300平方米被規劃為建設用地，其餘才是規劃中的城市代徵綠地。

　　對這300平方米土地，在北京市國土局提交給法院X1-1B地塊建設用地使用證複印件中，劃出了一個狹長三角形，並標注“本宗土地面積不包括中信新城公司與賽斯特製衣北京分公司的爭議地塊面積：321.94平方米”。

　　標注爭議土地的行為，被北京市國土局認定為，“從整體出讓程序來看，賽斯特公司的利益並未因北京市國土局對該項目地塊的出讓行為受到實際損失”。

　　而賽斯特公司代理律師李延武則認為，“標注登記行為的合法性，並不能説明出讓行為的合法性”，他認為，賽斯特公司指控的是北京市國土資源局出讓X1-1B地塊的行為侵權違法，並未指控在出讓之後的登記發證行為侵權違法。

　　非法“地王”？

　　李稱，賽斯特公司擁有使用權的土地，明顯包括在X1-1B地塊的出讓範圍中，應該先把徵地補償談妥，再行拍賣。

　　賽斯特公司經理閻京生告訴本報，公司土地、廠房的徵地拆遷補償談判，從2009年7月就已開始，但至今仍無結果。

　　中信新城小區現已成形，原先位置最好的“觀景房”，卻被賽斯特公司廠房擋了視線。

　　不僅如此，在X1-1B地塊上，還要配建限價房8萬平米，公租房2萬平米。其中對接西城區的限價房項目已經取得了預售許可證，西城區政府也已進行了登記和搖號。

　　北京市國土局在給法院的答辯意見中就此認為，“如果項目地塊的全部出讓行為被撤銷，購房者（特別是保障房購房者）的權利將受到侵害，社會危害嚴重”。