張明

　　2007年7月20日，香港信和以41.38億元高價搶下成都東366畝讓人眼紅的“地王”時，當時連售樓部都已建好的該幅土地的一級開發商陽光100不得不灑淚離去。然而4年半已過去了，該宗土地除了雜草和簡單開工後的工地外，被寄厚望的樓盤仍不見蹤影。

　　高價搶得的“地王”是一杯甜酒還是一杯苦酒，現在恐怕只有身在其中的開發商才能品味出。

　　上海證大集團董事長戴志康把“地王”稱之為圍城。“外面的人想進去，裏面的人想出來”。2010年初戴志康和綠城集團董事長宋衛平等以約92億元高價意外搶得上海外灘地王，到2011年底，戴志康和宋衛平幾乎以平價方式悉數賣光該項目股權，走出“圍城”。

　　2012年初，那些曾經被開發商們哄搶的地王，囊中地塊，卻如雞肋在手，食之無味，棄之可惜。

　　外灘地王利潤不豐

　　不管外灘地王最終命運走向何方，對於接盤者來説都難言勝利。

　　外灘“地王”轉讓戰因為有了綠城的宋衛平、復星的郭廣昌、SOHO的潘石屹等投身其中，已將“地王”紛爭大戲推向高潮，懸念在於誰將成為最終的接盤者，誰主導，誰獲益？

　　不管結局怎樣，關鍵在於外灘地王的轉讓命運和戴志康、宋衛平的斷腕自救之舉。

　　2010年2月，上海證大集團以替補身份進入到外灘地王的競拍中，最終卻以92.2億元的高價拍下這個地塊。

　　雖然彼時有業內人士認為92.2億元競得外灘8-1金融地塊對於上海證大集團而言是“撿了個大便宜”，但國際評級機構穆迪卻認為當時僅有10億元左右賬面流動資金的上海證大集團根本付不起高額的土地款。普遍的看法是復星的郭廣昌才是幕後的主導者，此後浙江綠城宣佈與上海證大一起奪得了該幅地塊。

　　直到2011年11月，為外灘地王設立的合資公司——上海海之門房地産投資管理有限公司才組建完成。信息顯示，參股海之門的各方企業之中，復星、證大、綠城與磐石投資分別擁有50%、35%、10%及5%權益。

　　此時的外灘地王誕生已快兩年，開工仍然無期，而房地産市場的急劇下滑也將資金鏈相對脆弱的證大和綠城架上火山，賣地、賣股權已成為首選。

　　2011年12月29日，SOHO中國發佈公告稱已經與上海證大房地産有限公司下屬子公司、綠城中國控股有限公司下屬子公司簽訂協議，以40億元人民幣間接收購上海海之門房地産有限公司50%的股權，進而收購外灘地王50%的權益，這也讓佔據了外灘地王另外50%股權的復星極為不滿，在他們看來這樣“便宜”的交易應由復星獲得優先認購。

　　“SOHO以40億元的價格就收購了外灘地王50%權益，表面上看證大和綠城是做的虧本買賣，但考慮到該幅土地仍有貸款和其他成本，證大和綠城幾乎做的是平價交易。”一位熟悉證大的上海地産界人士表示，加上兩年的資金沉澱和財務成本，證大和綠城在外灘地王中幾乎沒有賺到錢。

　　不過該筆交易將從一定程度上緩解綠城的資金饑渴。2011年12月30日綠城中國表示，將在此次出售中獲得10.4億元資金。

　　“不管外灘地王最終命運走向何方，對於接盤者來説都難言勝利。”上述上海地産界人士表示，外灘地王的寫字樓可供銷售的樓宇最多能帶來約200億元的銷售回款，但仍需接盤者投入約60億元資金，加上92億元的土地成本和4到5年左右的資金利息，目前來看外灘地王可圖的利潤並不豐厚。

　　改規、踏雷多番糾結

　　北京、廣州、成都、重慶、南京等地的多幅地王命運更多地遊走在“規則”之外。

　　如果説外灘地王的命運更多地糾纏在市場命運上，那麼2007年、2009年至2010年北京、廣州、成都、重慶、南京等地的多幅地王命運則更多地遊走在“規則”之外。

　　2007年7、8月連奪成都、重慶兩幅地王的香港信和至今仍在為地王項目的入市銷售制定時間表。“入市時間遲遲未定，完全是市場變化出乎意料所致。”在成都天愛地産顧問機構總經理何欣看來，信和成都地王的樓面價是3390元/平方米，要是建成銷售，成本至少在8000元/平方米，而信和重慶地王的樓面價達到4100元/平方米，建成後的房價要賣8000元/平方米才能回本。“當時預計2011年成都、重慶這兩幅地塊周邊售價應達到每平方米12000元左右，但現實的情況是不僅價格有所差距，市場也不叫座。”

　　被稱為“地王集中營”的廣州境況就更為慘烈。調查顯示，自2005年廣州首次出現地王，迄今為止共産生了52塊地王，其中15塊在建，7塊未動工，至今已開發售罄的地王只有8塊。未上市的22塊地王總佔地面積達234萬平方米，接近廣州一年的住宅用地供應量。

　　“2007年到2010年上半年是中國房地産業的第二春，很多地王都在此期間誕生，但按照當時的價格和規劃條件，結合目前的市場現狀，這些地王如果在2011年或2012年上半年入市將極有可能陷入虧損狀態。”何欣表示，這樣的現狀下，開發商和地方政府為求共贏追求變通之道在所難免。

　　據了解，近日雅居樂在2010年以逾57億元人民幣奪得的兩塊南京地王，獲南京規劃局提升容積率，由原定的2.5提高到2.7，相應的建築面積由85.3萬平方米大增為114.97萬平方米，上浮約35%，這相當於讓雅居樂南京地王增加了近30%的銷售收入。

　　2010年12月22日，首批六個地塊現場競標，最終，中金、民生銀行、安邦財險、遠洋地産四家投標單位及聯合體瓜分了被一分為四的中服地塊，中信集團和正大集團聯合體摘得另兩個面積較大的地塊。但據《中國經營報》記者了解，截至2011年12月，該批土地仍有4個項目約70億元左右的地價款未能如期繳納，該批土地總價不過222億元。

　　“開發商往往以結匯管制或政府規劃與市場出現偏差為由拖工期，造成地王項目遲遲不能入市，而地方政府也明白如果強逼開發商2年動工、5年完工，那麼開發商也只能低價入市，造成經濟損失不説還將製造大量市場積壓，所以只能在修改規則或踏著監管雷區尋找各種平衡。”一位不願具名的重慶國土系統人士表示，這些地王的開發商和地方政府都在期待著市場的又一輪春天可以解決這些所有的麻煩。

　　港企勇進場

　　港資、外資開發商更多看到的是節奏。

　　就在內地大部分房企和地方政府困惑于過往地王的命運走向時，港資、外資房企卻開始了新一輪的地王製造。

　　2011年11月28日，新加坡嘉德置地子公司凱德置地在重慶市朝天門豪擲65.36億元獲得一宗商住兩用地塊，折算樓面地價8000元/平方米，成為當年底重慶“地王”。

　　此前的9月，恒隆地産以34.97億元奪下昆明兩宗商業地塊，造就2011年昆明的總價地王。10月，仁恒置地在珠海以近30億元創下珠海單價地王。10月，香港瑞安集團則以31 .98億元的底價將南京麒麟科技園商住地塊攬入懷中，成功躋身南京“地王”。

　　“這些港資、外資開發商更多看到的是節奏。”在世邦魏理仕研究部經理金靈看來，很多內地大型開發商受制于上兩輪(2007年、2009年至2010年)地王搶奪中承受的巨大資金壓力，而無力在現在的土地市場進入階段底部時拿地，“如果誰在此時有力量爭搶地王，在未來市場轉暖時便可進行快速開發，從而獲得更多利潤。”

　　然而市場之論或否青睞勇敢者呢？或許就像戴志康所述：有進有退市場才有味道。