招商地産仍未從“維權”泥潭脫身。

　　3月30日，幾十名群情激奮的“公園1872”業主與招商地産負責人又展開了新的一輪停車位價格談判，業主紛紛抗議招商地産高價出售車位以牟取暴利。

　　車位維權只是其中一個縮影，自今年3月以來，包括深圳雍景灣、珠海招商花園、 南京紫金山泰格公寓等招商地産項目就頻頻爆出各種問題。

　　北京大岳諮詢有限公司總經理金永祥認為，招商地産以價換量，實行銷售至上的擴張戰略，過快的發展速度不可避免導致問題出現。但是上述問題並非招商地産獨有，房地産行業也普遍面臨被維權的難題。

　　“維權門”

　　“湖居大宅，與公園為鄰”，當初的宣傳讓不少業主動心而購買“公園1872”的公寓。

　　然而，自“公園1872”開盤兩年多以來，就頻頻發生與購房業主的摩擦事件，停車位價格是諸多摩擦事件的焦點。

　　3月30日，一位業主再度向記者表示，他們的維權鬥爭不會結束，除非招商地産妥協。一個月之前就有部分業主集合起來，打著橫幅、喊口號在售樓處前面進行抗議。

　　據悉，招商地産在已經有部分業主入住的情況下，宣佈開始銷售地下車位。按照價格細目表，北區業主平均需要支付每個車位30萬元的價格來購買車位。而相比之下，在南區同樣購買車位的中遠物流集團每個車位卻僅僅花了20萬元的價格。

　　招商地産北京公司營銷部一位人士辯解稱，公司一向秉承建設社區、服務業主的宗旨，對地下車位價格的設定是公開公平的。

　　“公園1872”南北區價格不同是因為供需比例不一致導致的，也絕對不存在車位只售不租的情況。之所以給中遠低價車位是因為中遠一次性購買了100個車位，開發商也多次為照顧業主情緒擬定了調解方案。

　　中國人民大學制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心向記者表示，根據《中華人民共和國物權法》規定，房地産公司有權在獲得審批的情況下具有銷售産權車庫的權利，所以對地下車位定價高低並不是問題。

　　但是目前“公園1872”的人防車庫並未備案，導致業主無法進行租賃。無法排除招商地産在銷售壓力為衝擊業績認為抬高車位價格。

　　實際上，“公園1872”唯一向招商地産進行維權的樓盤。據悉，包括銷售額達19億元的招商地産雍景灣樓盤就頻頻傳出維權新聞。

　　以價換量的後遺症

　　金永祥分析認為，很多開發商為了儘快回籠資金，都實行了降價銷售的策略，在房子不好賣的情況下，開發商就開始賣商鋪、車位等物業，以獲得現金流。

　　立足中高端精品住宅開發的招商地産如今在房地産行業全面轉型的大環境下也正是步入了改革期，3月12日，招商地産公告顯示，將住宅開發和商業地産分立發展，尋求另一種更加專業的擴張之路。

　　但是改革也面臨巨大的發展壓力。根據資料顯示，招商地産去年將大量盈餘資金用於買地，經營性現金流不斷下降。

　　而招商地産的融資增發方案也胎死腹中，可能面臨樓市運營項目中的資金運營的衝擊。雖然去年銷售收入實現歷史性增長，但是高達514.4億的庫存量也達到了歷史最高位，出貨壓力巨大。

　　招商地産董秘劉寧曾表示，如果市場的情況沒什麼變化，未來銷售的壓力是巨大的。金永祥表示，房地産是資金最密集的行業，目前面臨資金流短缺、庫存增加的問題，早降價、早銷售才能早佔先機。”

　　去年，招商地産開始了佈局全國，“慶祝招商局成立140週年”的促銷活動，在北京、上海、廣州、深圳等14個一二線城市22個在售項目掀起降價風暴。

　　其中，招商地産部分項目降價優惠幅度達到8.5折。廣為人知的是，招商地産在深圳開發的豪宅項目雍景灣從均價3.5萬元/平方米降價到個別房源僅售2.6萬元/平方米，結果遭遇情緒激動的業主以“跳樓”維權。

　　“以價換量”的策略延續到今年第一季度，據某研究機構剛發佈的《2012第一季度房企銷售TOP50》排行榜顯示，萬科繼續領跑，而招商地産排名14，一季度銷售額50億元，佔其全年210億元銷售目標的24%。

　　基於第一季度乃樓市傳統淡季，加之開發商推貨上下半年“前少後多”的推斷，招商地産今年實現210億元的銷售目標絕非難事。

　　金永祥表示，在樓市繼續調控期，保證資金回籠，實現資金的高速週轉是行業共識。雖然背靠大樹，招商地産在業務整合過程中也必然要很好解決資金流轉的問題。逆勢拿地，彎道超車，如何實現又快又好的發展，將是擺在人事調整後新領導層桌前的關鍵問題。

　　“地産業要進入國內行業第一梯隊”——這是招商局董事長傅育寧定下的發展目標。

　　擴張壓力

　　一向“不差錢”的招商地産降價促銷的另外一個動因是去年下半年以來的迅猛擴張，2011年下半年開始，在大多數開發商無力拿地或謹慎拿地的時候，招商地産卻一反常態，頻頻在土地市場出手。

　　招商地産日前公佈的2011年度年報顯示，截至2011年12月31日，招商地産土地儲備約1000萬平方米，分佈在18個城市，主要位於環渤海地區、長三角地區、珠三角地區、成渝漢地區以及廈漳地區。雖然今年庫存壓力加大，但是招商地産並沒有停下拿地的步伐。

　　2012年第一季度，和面對土地市場謹慎萬分的恒大、龍湖相比，招商地産又大手筆拿下包括北京、貴州等地的4個項目，新增建築面積33.83萬平，耗資15.12億，表現十分搶眼。

　　按其計劃，招商地産除了在進入的一二線城市中確保資源的可持續性外，還要進一步輻射佈局三四線城市。

　　招商地産有關人士表示，招商地産將積極推進對物流地産、港口地産、公路地産的研究，依託集團內部産業協同作戰的優勢，挖掘新的資源獲取點。

　　金永祥認為，雖然去年招商地産負債率已經達到69.5%的歷史高點，但和其它一線地産商相比發債包袱並不大。

　　首先招商地産融資渠道較多，去年籌資總額增長近90個億。其次，通過多種形式的去化銷售策略，能夠實現回款。但是面對調控深化期的2012年，逆勢拿地，保證資金正常運轉的壓力仍然存在。

　　而上述招商地産有關人士也表示，“逆市新增土地儲備，是公司為了完成區域佈局計劃、保持發展態勢的安排，在資金上已提前做好了準備。”

　　根據日前公佈的中國房地産測評報告顯示，招商地産2011年以210億元的銷售收入排名第17位，離排名榜首的萬科集團相差1000億元，與排名第十的世茂房地産尚且還差105億元。

　　並且，如今多地曝出“維權門”，在存貨偏高以及調控的不可預期下，招商的“2012”並不容易。

　　12500元/平方米

　　"徜徉集"低定價背後

　　區域內密度最低、定位最高端的項目直接賣到了限價房的價格，死扛一年的北京房山長陽的開發商終於開始急了

　　理財週報房地産實驗室研究員

　　王麗雲/文

　　死扛一年的房山長陽的開發商終於開始著急了！

　　繼3月初，中糧萬科長陽半島首次公開降價以後，4月2日，"北京城建徜徉集"以項目實際均價12500元/平方米的價格開盤，再度將長陽地區的房價拉到了歷史低點。

　　"如果説，中糧萬科長陽半島的降價是房山房價的一次跳水，那麼12500元/平方米的徜徉集可謂是房山長陽板塊的築底價格"，北京中原地産市場總監張大偉如是説。

　　張大偉預測，為搶佔市場上所剩不多的"糧票"，房山區域將掀起新一輪的價格戰，也將引起一股短暫的購房熱潮。

　　2012年4月2日，"北京城建徜徉集"開盤，開盤均價為12900元/平方米，加入搜房網團購活動，直降4萬，實際成交均價僅為12500元/平方米左右。

　　開盤當日，售樓處人頭攢動，一改往日冷清，據該項目售樓處人士介紹，"開盤僅一天，就銷售了120套房源。"

　　該項目的負責人認為，"區域內徜徉集已經是底價，價格一步降到位，性價比優勢明顯。"

　　記者了解到，該區域的房價均價為16000元/平方米，最高為18000元/平方米，最低就是徜徉集的12500元/平方米。

　　對於徜徉集"12500元/平方米"的底價入市，同區域的競爭人士均表示，"不可思議"。

　　熟知房山長陽樓市的人都知道，12500元/平方米，可謂是房山長陽板塊的底價。

　　2011年4月15日，房山長陽板塊的"日光盤"--長陽國際城的開盤價也僅有12500元/平方米。

　　北京大岳諮詢有限公司總經理金永祥表示，中鐵建長陽國際城是北京首個"限房價、競地價"的普通商品房項目，樓面地價為6095元/平方米，張大偉介紹，"剔除建安成本和銷售成本，定價12500元/平方米，是政府測算過的合理價格。"

　　是時，長陽地區房價已經突破了15000元/平方米，由於價格優勢，長陽國際城開盤當日，就被搶購一空。隨後，因為價格低，該項目甚至被房山區政府摁了一部分房源，準備作為房山區政府公務員、回遷戶的一種"福利購房"。

　　"普通商品房的價格直接降為區域內雙限房的價格，"張大偉如是説。

　　實際上，"中糧萬科長陽半島"在3月份打出13500元/平方米的價格，已經讓業內人士很意外。

　　"長陽半島項目調整了地塊的容積率，降低了成本，"張大偉表示，根據房山區信息網公開的《關於房山區長陽鎮起步區1號地項目規劃調整公示》顯示：中糧萬科要求在地上總建築規模不變的前提下，將03地塊建築控制高度由45米調整為60米，容積率由2.0調整為2.49；將04地塊建築控制高度由60米調整為80米，容積率由2.2調整為2.41。與此同時，將10地塊容積率由2.2調整為2.18，將11地塊容積率2.2調整為1.81。