中國樓市在從歷史性巔峰向著週期性低谷疾速俯衝，正在引發一場錯綜複雜的利益博弈和行業蛻變，所有矛盾都開始在行業龍頭萬科身上反復交織。

    從業主維權到“涉毒地板”，再到“紙板門”，萬科自2012年以來頻頻遭遇種種信任危機，一時間應接不暇。

    加之去年以來頗為密集的高管流失和人事更迭，外界普遍把問題的癥結與萬科董事長王石的隱退傳言捆綁在一起。

    而以萬科集團總裁鬱亮為首的管理團隊則陷入空前壓力，萬科長期以財務主導和規模擴張為主的路徑依賴也再次面臨質疑。

    在多位業內人士看來，包括萬科在內的多家知名開發商近期出現的質量危機，在某種程度上都是此前樓市野蠻生長時期的歷史遺留問題。

    但隨著房地産調控的持續深入和房地産暴利時代的終結，此前房地産市場所積累的諸多問題集中爆發，恰恰折射出房地産市場的理性回歸。

    數字萬科後遺症

    2012年，絕對算得上是萬科的是非之年。一個月前安信毒地板陰影尚未消散，深圳萬科第五園六期精裝修房又陷入“紙板門”事件；福州萬科金域華府百餘名 業主以質量問題為由，將福州萬科公司起訴至法院；青島萬科藍山項目業務維權事件則不斷用“行為藝術”表達對萬科誠信問題的抗議。

    儘管萬科已經否認發黴面板是紙板，但鬱亮坦承，部分裝修確實存在一定質量問題。而此前佛山萬科新城灣畔7號樓出現的安信實木複合地板甲醛超標，亦在一定程度上佐證萬科出現的産品質量問題並非完全遭遇惡意中傷。

    對萬科近日頻繁出現質量問題鬱亮表示，一個重要原因是過去幾年萬科總共推出了4.4萬多套裝修房，這個量在全國各開發商中最大。

    萬科內部有關人士向《第一財經日報》表示，萬科對近日一系列質量問題反思後認為，儘管存在一定的監控漏洞，但萬科整個採購和質量管控流程並沒有出現系統性風險，萬科對杜絕此類質量問題的發生尚未找到更加有效的解決方案。

    在不少業內人士看來，萬科多年來堅持的快速開發和規模擴張模式是一把“雙刃劍”，其帶來的負面問題開始不斷顯現。

    與王石渾身充滿的人文主義和理想情懷不同，財務出身的鬱亮被認為更加低調務實，注重資産規模和週轉，以及投資收益回報等財務指標。

    以2004年為分水嶺、以鬱亮為核心的第二代管理層替代以王石為核心的第一代管理層走上前臺。也就是在那一年，當年銷售額僅有92億元的萬科就拋出了震 驚業界的“千億計劃”，鬱亮預期萬科2014年銷售額將達到千億的規模，但萬科在2010年12月實現了這一目標，比鬱亮的預期提前了4年。

    鬱亮主導下的萬科，處處打上了數字的烙印。萬科提出的“5986”高週轉模式，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成，産品必須六成是住宅，這讓很多房地産業的同行都難以望其項背。

    大量拿地，快速開工，快速銷售，以標準化、規模化取勝，這種模式成就了萬科的超速發展。原本規模相當的“招保萬金”，如今萬科1215億元的銷售金額，是保利地産的1.7倍、金地集團的3.9倍、招商地産的5.8倍。

    這種快速開發模式在成就萬科的同時，也受到不少同行的質疑。綠城集團董事長宋衛平曾直接諷刺萬科的産品太粗糙，建議萬科能做一次反省。儘管宋衛平語言過激，但在很多人看來，綠城、中海地産、招商地産的産品質量優於萬科，這是不爭的事實。

    管理半徑難題

    對於這種超速發展，王石甚至在2010年的一個論壇上出言警告：“如果萬科一意以利潤為導向，那麼後千億時代可能面臨覆滅式的危機。”

    有媒體報道稱，為了控制速度，已很少插手公司管理的王石，在此前曾給萬科下了死命令，即2011年的年銷售額不能突破1400億。

    對於外界對王石和鬱亮之間存在分歧的種種猜疑，王石在2012年3月份曾對媒體表示，過去有，現在有，將來還會有，“你不認為這對公司的影響是致命的，即使你認為是錯的，也尊重他的決定，因為有的時候，是錯是對，是角度問題。”

    此前鬱亮也坦言，他和王石在戰略沒有根本分歧，但做法上有一些不同意見，其中包括對公司發展速度的看法，“快和慢我們是有些分別，但大的方面不會有。”

    在萬科實現千億銷售規模之後，鬱亮曾坦言，千億銷售目標的實現，一方面將給萬科帶來更大規模效益，但另一方面也對萬科的企業管理複雜性提出更大挑戰，探索並建立能夠不斷提高管理能力和創業激情的企業管理制度將成為萬科未來的重要命題。

    尤其重要的問題是，萬科實現千億規模後的管理半徑難題。目前，萬科實施的是戰略總部、專業區域、執行一線的三級管理架構。在地産系統中，又分成三層管理 架構，第一層是集團總部；集團總部下面有4個區域本部作為第二層，這4個區域本部作為派出機構；在區域本部下面是第三層，按照城市設置公司，即萬科內部所 謂的一線公司。

    隨著萬科在二三線的擴展，萬科已經進入全國50多個重要城市，這對萬科的管理半徑將提出更高的要求。

    房地産市場矛盾井噴

    其實還遠遠不止萬科，包括星河灣、世茂房地産、合景泰富、招商地産等多家知名房地産企業近日紛紛被曝出現項目質量問題。

    上海成全機構董事長全忠在接受本報採訪時表示，一方面從概率上講，萬科出事的可能性相應比較大，另一方面是因為萬科是行業龍頭，所有負面問題在它身上都會存在一個人為的放大效應，迅速被社會關注。

    有分析認為，萬科現在這些問題在所謂精裝修房中其實是很普遍的，而且是由來已久的。之所以現在屢屢被曝光質量問題，可能與目前下行的樓市有關。

    深層次原因是，在樓市上行時，商品房的種種質量問題都被上漲的價格掩蓋，業主一般不會就這些問題進行維權。但在樓市下行之時，業主常因利益受損而格外挑剔，商品房的各種質量問題就會凸顯出來。

    萬科內部人士表示，萬科在2008年也曾遭遇過類似問題，但遠遠不及目前的問題頻繁和嚴重，部分業主以各種理由提出維權，主要原因都是房價下調導致其利益受損。

    值得關注的是，由青島萬科藍山業主代表發起成立的青島第一家專門的業主維權公司“青島業維盈勝管理諮詢有限公司”在3月份正式成立，有專門經費和人員支撐，意味著業主維權開始進入新階段。

    復旦大學住房政策研究中心副主任郝前進認為，這些問題與“人文萬科”還是“數字萬科”沒有太大關係。這已經不是萬科一家的問題，而是整個市場缺乏可信的品質保證，從而嚴重拖累了精裝修房的發展普及。

    但目前國內仍沒有相關的國家標準，在一定程度上導致精裝修房一直問題頻發。鬱亮表示，萬科不會放棄精裝修戰略，希望今年在裝修房方面有一個自己的標準，並呼籲整個社會建立起關於裝修房的標準。

    郝前進表示，房地産市場暴利時代已經結束，轉向理性時代的新一輪競爭已經開始。這就意味著，維持平穩增長，將成為未來房地産企業必須面對的市場訴求，企業的競爭肯定走向差異化、多元化。