2011年招商地産銷售額首破兩百億，達210億元，是萬科的17%，保利的29%，金地的72%

　　理財週報記者 吳愛粧/文

　　招商地産(000024.SZ)重返第一陣營的路途並不平坦。

　　3月4日，數十名業主聚集在招商深圳雍景灣售樓處前維權。黑底白字的橫幅上赫然寫道“招商踐踏公平、價格欺詐、偽造銷控，業主堅決退房”。

　　禍不單行。同樣在3月4日，招商地産北京“公園1872”項目也爆發了“維權門”。迄今兩地的維權仍在僵持。

　　3月7日，早前以“一成首付”亮相的招商地産南京紫金山泰格公寓被指涉嫌虛報銷量。

　　“先保證完成銷售業績。”據悉，當被問到有無預料日後會遭遇維權，招商地産某高層這樣回應。地産界人士則透露，“虛假承諾、捂盤是多數開發商慣用的銷售策略。”

　　2011年，招商地産創下了210億的銷售新紀錄，並提出2020年重回一線梯隊。這一切，都發生在領導層調整之後。如今維權聲勢浩大，品牌形象受損，招商地産追回一線陣營並非易事。

　　涉嫌欺詐衝業績？

　　3月4日下午3點45分，理財週報記者來到蛇口四海公園旁的深圳雍景灣售樓現場。彼時門口處停著消防車、救護車和警車。

　　經了解，雍景灣業主質疑招商地産在“學位”及“價格”上涉嫌欺詐。“今天是有業主無奈以跳樓相逼，招商地産才肯派代表出來談判。”其中一名業主代表説道。

　　記者接觸到的不下十名業主反映，2011年6月18日開盤時，招商地産的銷售代表曾明確表示“雍景灣帶名校育才小學的學位”。

　　當天下午，招商地産總經理助理王壁煒在談判時回應，“開盤時已公告雍景灣在學區內，有入學資格但不保證”，並表示“不清楚銷售代表的行為”。南山區教育局方面的説辭類似。

　　真相無從考究。唯一能確定的是，當日雍景灣的宣傳標語是“名校為鄰，走路上學”如今已換作其他。

　　另一名業主則質疑招商捂盤，“最新數據顯示，雍景灣備案1054套，簽約653套，銷售不到六成五。而開盤當日銷控表顯示認購近8成。我們發現，那時已售罄的單元如今在售。”

　　對此，王壁煒作出解釋是，“部分客戶無法通過銀行信貸審核所以退房。”

　　可以明確的是，雍景灣在招商地産2011年210億元的銷售額中確實功不可沒。2011年半年報顯示，深圳雍景灣及北京1872等項目6月面市後受到了市場熱捧。

　　截至2012年3月9日，市土規委託網站顯示，推盤以來雍景灣成交面積為55498.57萬平米，成交均價為34749.82元/平米，合計簽約銷售金額為19.29億元。這19.29億元，應有相當比例劃入2011年的總銷售額。

　　事實上，雍景灣並非向招商地産發起“虛假銷售”維權的首個樓盤。招商蘭溪谷二期業主、招商深圳瀾園業主分別在2008年、2010年進行了類似主題的維權活動。

　　招商地産方面回應，“雍景灣樓盤銷售完全合法合規、公開透明，不存在任何欺詐。”

　　招商局布棋：躋身一線的千億野心

　　2011年，招商地産的銷售業績達到了歷史巔峰。全年實現了210億的銷售額，首破200億，較2010年(143億)同比增長47%。

　　如果把時間回撥至2004年，彼時招商地産的銷售額是萬科的45%，保利的77%，金地的1.1倍，穩居一線陣營。

　　但是到了2009年，當百利地産加入了300億俱樂部，而招商地産仍在為百億夢拼搏。

　　2010年，招商地産的銷售額只有萬科的14%，保利的22%，金地的51%。7年，招商地産被一線地産商遠遠地拋離。

　　2011年，招商局走到了新十年征程元年。地産業是慢還是快，這是一個問題。

　　人事調整也許給出了答案。

　　2010年8月23日，招商局正式結束秦曉時代，迎來了新任董事長傅育寧。

　　2011年2月16日，原招商地産董事長孫承銘晉陞招商局副總裁，原招商地産總經理林少斌替代其職位。

　　“人事調整，是為了把招商地産從集團的二級子公司升至一級子公司，由招商局直接管理。”招商地産內部人士透露，“集團也覺得招商地産發展得太慢了。”

　　招商局的三駕馬車中，招商地産相對弱勢。據理財週報記者統計，2009年招商地産對招商局的凈利潤貢獻僅17%，2010年仍維持在17%左右，遠遠落後於交通運輸和金融板塊。

　　“集團希望招商地産的凈利潤貢獻率能達到30%。”前述招商地産內部人士透露，“2011年我們越來越看重成本。”

　　2011年2月21日，傅育寧施加了發展目標壓力，“地産業要進入國內行業第一梯隊。”

　　2011年4月，林少斌公開表示：“2011年是招商地産轉型之年，提速是首要目標。”

　　招商地産的“野心”遠遠不只200億。按照林少斌的構想，“2012年招商地産希望銷售300億，2018年公司計劃實現1000億銷售額，我們的目標是2020年進入前十強”。

　　換言之，同樣是7年的時間輪迴，招商地産要追趕上2010年的萬科(銷售金額1026億)。

　　狼性2011：百億拿地備彎道超車

　　高層變動之後，招商地産“快”了起來。“新人事新作風，招商在趨向萬科的策略。”一位長期跟蹤招商地産的分析師認為。

　　最直接的表現是，招商原本的短板存貨週轉率在提速。同花順數據顯示，招商地産的存貨週轉率已連續十年在“招保萬金”中墊底。

　　而到了2011年三季度末，招商地産週轉速度躍居首位。對此，林少斌曾公開作出預期，“2011年整體週轉提速要超過100天。”

　　同時，招商地産與一線房企的差距略有縮小。2011年，招商地産銷售額已是萬科的17%，保利的29%，金地72%。

　　“2011年招商加強了對開竣工、銷售時間節點、週轉率的考核，通過放權、激勵來提高效率、獲得增長。”北京某券商人士分析。

　　首先是開工進程加快。2011年招商地産計劃新開工276萬平，比2010翻了一番。上半年已完成207萬平，遠高於2010年全年新開工面積(142萬平)。

　　其次是銷售加快。2011年上半年招商地産已實現了100億的銷售業績，完成全年目標的一半。到了三季度，招商地産的銷售額達到了151億，超過了2010年全年的銷售額(143億)。

　　“2011年，年內5、6月份和11月份是兩個銷售回暖的窗口，公司果斷加大推售力度，成功抓住了這難得的窗口期。”招商地産回應道。

　　此外，招商地産逆市在二三四線城市大肆掠地。據理財週報記者統計，2011年以來招商地産為了拿地已斥資近百億。2011年招商地産共斥資近90億拿了12個項目，新增權益建築面積近300萬平米，同比增長70%。

　　步入2012年，當恒大、龍湖、萬科面對土地市場噤若寒蟬時，招商地産又拿下了4個項目，新增建築面積33.83萬平，耗資15.12億。

　　“逆市新增土地儲備，是公司為了完成區域佈局計劃、保持發展態勢的安排，在資金上已提前做好了準備。”招商地産作出回應。

　　重回一線的兩大障礙

　　“2011年是地産業寒冬的前奏，那2012年真正的寒冬即將到來。”前述招商地産人士。

　　早在2011年12月，林少斌便拋出了樓市“拐點論”，認為“銷售庫存已成為當前房産開發商的主要任務。”伴隨著銷售業績創下新高，招商地産的存貨也登上了歷史最高值400億。

　　2012年2月底，借招商局140週年的契機，招商地産首次在全國實行全面降價，涉及14個城市。

　　連近日在維權的深圳雍景灣樓盤，均價也從開盤時的3.5萬降至2.6萬，降價近萬元。“一平米仍有近萬元的降價空間，但去年招商卻説3.5萬一平已是限購價。” 雍景灣業主表示不解。

　　“在周邊樓盤價格未大降的情況下大甩賣，其實是招商近日需要營運資金。”一位接近招商地産的人士透露。

　　2011年三季報顯示，招商地産經營性現金凈流出了215.9億元。資産負債率達到了66.9%，歷史上首次超過了65%。

　　對於資金狀況，招商地産回應，“公司一直注重多渠道融資，2011年度有息負債規模與本公司之前相比有提高，但公司的負債率等指標仍處於國內房地産行業較低水平。”

　　“和所有的地産公司一樣，‘去庫存，促銷售’將是招商地産2012年工作重中之重，只有實現銷售，才能實現回款，才能實現真正的週轉。”招商地産表示。

　　鉅額存貨和巨大的資金缺口，將是招商地産欲重返一線陣營的絆腳石。加之北京、深圳等地的維權聲音不斷，招商地産新十年征程的“第2年”充滿著不安。