李保華

　　2011年中國房地産市場經歷了最嚴厲的調控政策，調控政策已從當初的房地産市場調整演變到相關産業以及經濟結構的調整。公開信息顯示，雖然3月份以降價換得了銷量的成倍增長，但隨著溫總理“房價還遠沒到合理水平”的講話後，房地産市場繼續回歸到觀望狀態，最近兩周沿海城市看房人數劇減，周環比銷量開始出現負增長。

　　東方證券認為，地産的小陽春已經開始凋零，理解當前中國房地産市場的兩個關鍵指標是銷量和信貸。在信貸政策逐漸改善的情況下，包括萬科在內的房地産企業正在遭遇去庫存的困擾，而業界普遍分析認為，在住宅地産黃金十年後，今年三季度庫存將創歷史新高，高庫存壓力使得房價沒有上漲基礎，房地産將告別暴利時代。

　　高壓庫存

　　自2010年開始的“史上最嚴厲”的房地産調控重壓之下，房地産行業的成交量大幅萎縮，部分大城市房地産仲介更是出現數周零成交。去化率的大幅下降正讓開發商不斷累積了越來越多的庫存，隨著信貸政策大幅放鬆預期的降低，這些鉅額的庫存正成為未來房價上漲的壓力。

　　事實上，房地産龍頭企業萬科的2011年的年報已經反映了行業存貨的累積現狀。萬科的2011年年報顯示，公司存貨已經超過2000億元，其同比增長了56.2%。其中已完工開發産品(現房)72.4億元，佔比3.5%；在建開發産品1380.0億元 (其中包含已售出未結算産品)，佔比66.2%；擬開發産品(對應規劃中項目)629.9億元，佔比30.2%。

　　更令萬科擔憂的不是已經形成的2000多億的存貨，而是一直奉行快速週轉開發的萬科正在遭遇去化率的下降而有可能導致庫存的不斷增加。

　　在樓市成交量的整體萎縮中，就算是萬科也不能倖免。萬科總裁鬱亮此前已經公開承認，萬科2011年新盤推出一個月內去化率指標為55%，2012年新盤去化率可能相當。而此前萬科一直堅持新盤當月60%的銷售去化率。

　　王石日前也向媒體表示，以前萬科奉行5986，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出8成、産品必須6成是住宅，但現在得改成5946，開售第一個月賣4成就很不錯了。

　　以快速開發、剛需購買産品較多的萬科在遭遇庫存挑戰的同時，其他房地産企業的去化率下降速度和庫存增加也開始顯現。

　　截止到3月27日已經公佈了2011年年報的48家A股上市房企統計數據顯示，2011年末的存貨合計高達5906.74億元，同比增長45.8%。以2011年的開發和銷售進度計算，48家房企目前存貨的消化週期達4.6年。而在2010年末，這些房企整體存貨的消化週期為3.84年。2011年末A股房企的存貨週轉天數同比足足延長了9個多月。

　　中原地産研究部總監張大偉表示，雖然在3月份部分城市成交量開始復蘇，但是繼續回暖的可能性不大。在樓市火爆時期積累下的存量目前依舊是壓在大部分房企心頭的一塊巨石。

　　鉅額庫存使得房地産企業的財務狀況迅速惡化。中國房地産測評中心近日一項報告顯示，去年500強房企凈負債率已由2010年的50.07%上升到66.59%。上海易居房地産研究院近日也發佈研究報告稱，房地産開發企業資金狀況已從2011年的“偏緊”步入“緊張”區間，“可能接近甚至低於2008年水平”。

　　在鉅額的庫存壓力下，房地産企業拿地更加謹慎。萬科4月6日公告顯示，萬科在3月份沒有任何新增土地。這是時隔33個月後，萬科首次連續兩月零拿地。

　　告別暴利

　　在中國住宅地産高歌猛進十年後，國內的房地産龍頭企業萬科已經成為世界上最大的房地産企業，但庫存壓力正讓國內的房地産企業告別暴利時代。

　　萬科2011年的年報顯示，公司房地産業務結算毛利率28.79%，較2010年下降0.96個百分點，結算凈利率15.01%，較2010年下降0.51個百分點。公司預計未來兩三年內，結算毛利率和凈利率相比2011年將繼續下滑。

　　事實上，萬科在2011年最不賺錢的樓盤僅獲得了1%至2%的凈利潤率。在2011年底鬱亮也已經公開表示，房地産將告別暴利時代。儘管萬科一直回避降價的説法，但鬱亮也表示萬科將繼續貫徹積極定價策略。

　　積極定價策略正使得萬科的銷售額開始下降。4月6日，萬科公告顯示，今年1月~3月，萬科累計實現銷售面積300.9萬平方米，同比基本持平；累計實現銷售金額310.7億元，同比下降12.5%。這是萬科自2007年以來，一季度銷售額首次同比下滑。

　　在房地産龍頭企業已經告別暴利後，高企的庫存壓力將可能讓房價進一步回落，讓整個行業從暴利逐漸走向市場合理利潤甚至微利。

　　由於庫存佔用了開發商大量的資金，在四大行依然對房地産開發貸保持冰凍和股權融資被封堵的情況下，業界普遍認為，庫存是開發商降價的一個重要動力，未來降價促銷是開發商回籠資金的不二選擇，消化存貨已經成為很多開發商2012年的第一任務。

　　浙商證券認為，在假定保障房每套平均面積為60平米，不考慮保障房作為存貨和商品房出租的情況下，假設每套商品房從開工到竣工的時間為兩年，其中開工一年後可以預售的情況下，浙商證券估算認為，2012年2月底全國住宅可售存貨面積約為8.92億平方米，其中已竣工住宅可售存貨面積約為1.96億平方米，未竣工住宅可售存貨面積約為6.96億平方米。

　　浙商證券估算認為，在2012年住宅銷售增速售同比不變的情景下，估算住宅可售存貨面積總量將於2012年6月底達到峰值，在9.5億平方米左右；住宅庫存去化時間有望在2012年底至2013年一季度才回歸到6-8個月正常水平。

　　“伴隨二季度開發商推盤增加、庫存壓力增大，房價將繼續向下回歸”，中金公司房地産研究員白宏煒認為。

　　一位基金公司投資總監對記者表示，房地産調控將逐步形成市場化和政策調控並行的常態化局面，鉅額的庫存已經使房價喪失了大規模上漲的基礎，房地産企業將回歸到合理利潤。