超級大盤開發模式或受挫

　　每經記者 宇瓊 楊羚強發自江蘇南京、上海

　　在天潤城原先承諾的南京29中分校因為種種原因無法兌現之時，蘇寧環球全國其他項目的自建配套設施缺陷也逐步暴露。

　　據當地媒體《新文化報》今年9月15日報道，自2009年入住以來，吉林省吉林市蘇寧天潤城小區近500戶居民一直處於沒有社區管理的狀態。昨日(12月14日)，《每日經濟新聞》記者就部分項目配套設施沒有完善的原因採訪蘇寧環球，公司回復稱，房地産項目的配套設施從規劃、引入到建設需要一個過程，公司項目的配套設施最終都將按規劃建成並投入使用。

　　中原地産中國研究中心高級經理劉淵分析稱，那些在城市郊區建造的大盤項目，開發商如果無法提供完善的配套設施，將很難在銷售和價格上體現企業的競爭力。

　　配套設施掉鏈

　　2008年5月初，蘇寧環球子公司以5852萬元獲得了吉林省吉林市“吉林天潤城項目用地”其中31.97萬平方米的國有建設用地使用權，這標誌著蘇寧環球邁出向全國擴張的第一步。根據當時的規劃，2008年度內計劃開發面積超過46萬平方米，計劃預售面積超過37萬平方米。

　　但據當地媒體報道，自2009年入住以來，吉林市蘇寧天潤城小區近500戶居民一直處於沒有社區管理的狀態。吉林市政府的一份文件中寫明，“凡進行舊城改造和新區建設，應在總建築面積中劃出不低於千分之五的面積用於居委會辦公室和社區服務設施……設施建成後無償交付管理部門使用。”但是開發商給的社區辦公地點規劃在四期，可現在三期還沒開始建。

　　在南京，業主趙小姐向《每日經濟新聞》記者介紹稱，2008年11月16日上午，南京蘇寧天潤城八、九、十街區前期購房的業主自發組織到天潤城售樓中心維權，事由是蘇寧前期宣傳的29中學未能兌現。目前糾紛還沒有解決。

　　對於蘇寧環球天潤城業主反映的小區垃圾無人管理一事，南京當地龍虎網今年2月22日一篇名為 《新老物業交接 蘇寧天潤城一片狼藉》的報道中提到，由於新老物業交接，天潤城處於無人管理的狀態，造成小區內堆放很多垃圾，而天潤城方面以小區垃圾車壞了為由回答業主的不滿。

　　而對於天潤城房屋質量和變電站的問題，業主沈先生向《每日經濟新聞》記者稱，部分已經拿房的業主反映，蘇寧環球交付的天潤城房子出現了房屋外墻裂縫、屋頂漏水、門廊地基下沉等質量缺陷。在業主給記者提供的照片上，多張照片中的房子圍墻出現裂縫，原本應該在墻裏的鐵質裝修材料露在墻外。

　　“還有就是他們在兩棟小區中間建了一個變電站，離每棟樓的距離也就4米左右，而且高度有兩層樓那麼高，那麼大的一個變電站建在那裏肯定對大家有輻射。”業主劉先生稱。記者在現場看到，足有兩層樓高的變電站目前正在施工中。

　　就變電站建在兩棟樓之間是否符合規定，《電磁輻射環境保護管理辦法》中規定：變電站一般與居民住宅或其他環境敏感目標保持適當距離，220千伏為20米，110千伏為15米，35千伏為15米，10千伏為8米。

　　銷售腳步放緩

　　自2008年天潤城業主集體維權以來，天潤城的銷售或多或少受到了影響。

　　在365地産網天潤城銷售動態詳情中，記者看到，天潤城入網總套數為27105套，截至2011年12月14日18時，天潤城成交套數為22495套，成交率為82.99%。但是，與天潤城同期開盤的樓盤大部分已銷售一空。“業主的維權多少影響了天潤城的銷售腳步。”365地産網一位工作人員向《每日經濟新聞》記者表示。

　　除了受業主維權的影響，在這位工作人員看來，房價高也是影響蘇寧環球天潤城銷售腳步放緩的另一個因素。“天潤城在2008年6月20日的價格就是4800元/平方米，相對來説比其他樓盤高出一些。2008年，南京浦口部分樓盤的價格只有3000多元，天潤城就是因為是學區房再加上地理位置比較好，所以其樓盤價格一直比其他樓盤高。”

　　在365地産網統計的蘇寧環球天潤城銷售動態的統計表格中，記者發現，天潤城在2008年剛開盤時銷售得特別快，但進入2010年後，隨著開發商的問題被媒體曝光，加上宏觀調控，其銷售情況開始受到影響。“大家都看到了開發商的問題，誰還會買他們的房子啊。”業主劉先生説。

　　“天潤城爆發集體維權影響或者放慢了銷售腳步，但是你如果注意天潤城的房價就會發現，天潤城房價在最高時甚至比浦口的其他樓盤要高，開發商不降價和業主集體維權是影響其銷售的一些因素。”365地産網一位工作人員表示。

　　據365地産網天潤城的銷售情況表，近兩天天潤城成交率均為0。在表中記者看到，12月13日，天潤城在售十二街區的12、13和26棟房源，12、13棟為小高層房源，26棟為高層房源，面積70平方米~100平方米不等，折後均價7700元~7800元/平方米。

　　核心競爭力存疑

　　根據報道，此前蘇寧環球的模式為“低價拿地、大盤開發”。公司堅持深耕南京、立足江蘇和佈局全國的拓展戰略，在上海、無錫和吉林等地都獲得了土地儲備。區域市場的選擇主要在沿江、沿海的二、三線城市的城市近郊。

　　蘇寧環球公司公佈消息稱，將對廣州白鵝潭地區28平方公里土地進行一級開發，總共動用的資金預計將超過千億元。超級大盤似乎在某種意義上成為了蘇寧環球的主力産品之一。

　　在城市近郊開發超級大盤的開發商還有碧桂園、恒大地産等房企。不過，這些房地産公司大多會配置五星級酒店、社區醫療中心、會所以及名牌學校等配套設施，以吸引城市人口到這些城市的新興城區。

　　中原地産研究中心高級研究經理劉淵告訴《每日經濟新聞》記者，在目前的市場上，購房者會更加冷靜地挑選商品房。此前，被媒體報道存在承諾配套設施但最終未能建成的樓盤，往往會導致購房者對項目廣告宣傳的不信任，而使企業在和其他開發商競爭時存在劣勢。

　　上海同策諮詢顧問有限公司研究總監張宏偉認為，對於傾向於在城市近郊開發超大樓盤的開發商來説，展示配套設施建設的能力是非常必要的，因為關係到企業的核心競爭力。而目前，蘇寧環球顯然還沒有成功展示自身的配套設施建設的能力。