陳一鳴：聽美國桑德拉太太聊房産稅

　　無論居住在美國哪個州，都必須繳納房産稅，但稅率則因所在州的不同而迥異，最低的只有0.2%，最高的可達4%，整整相差20倍。不過對大多數州來説，房産稅的稅率在2%到3%之間。

　　一所房屋要繳納多少房産稅，除了與稅率有關，最主要的決定因素便是房屋價值了。在美國，房屋價值分成兩大部分：一為地價，二為房價，有專門的獨立評估部門負責估算房屋價值。

　　桑德拉太太早年在洛杉磯郊外的帕薩迪納市買了套房子，現在將房屋出租，每月能有一筆不菲的收入。她對記者回憶説：“獨立的評估員來估價時，並不考慮我買這套房子花了多少錢，因為他要估出來的是房屋的市場價值，因此主要依據四種情況：第一，這個地段同類房屋的售價；第二，如果這所房子推倒重建，需要多少費用；第三，如果再次出售這套房子，能賣出個什麼價錢；第四，周圍的公共綠地、人工景觀等，對房屋所起到的增值作用。”

　　獨立評估員拿出一個意見後，房屋的最終納稅價值要由政府的評審員最終做出，但在絕大多數情況下，評估員的估價都會獲得採用。房産所估的價值往往比房主購買房子的價格低很多，一般來説，大約為市價的1/2至3/4。

　　桑德拉太太告訴記者，其實美國的聯邦政府和州政府是不收房産稅的，收房産稅的是州下面的郡、市兩級政府，稅收的用途相應的也是地方政府與居民房屋有關的支出，比如消防、排水、園林等公共設施的維護。值得一提的是，由於美國中小學實行義務教育，對政府來説，教育開支是一筆相當大的支出，所以房産稅的絕大部分被地方政府用在教育上，如支付學生午餐、校車的費用等。在大多數情況下，郡政府稅、市政府稅和學區稅的比例為1：1：5。

　　“由於帕薩迪納是洛杉磯地區數一數二的好學區，因此我的房子比其他城市要納的稅高多啦。” 桑德拉太太笑道，“不過，提高學校的教育質量，完善硬體設施，對孩子們來説是一件好事，我心裏也沒什麼不願意的。”

　　美國房産稅高不高？桑德拉太太説，她不了解其他郡的情況，至少從洛杉磯郡的情況來看，她覺得並不高，以至她根本記不清具體的稅率。“可能是因為有好萊塢、迪斯尼這些納稅大戶，洛杉磯不那麼缺錢吧。” 桑德拉太太越説越幽默。

　　遇到經濟不景氣的時候，為了減輕低收入者等弱勢群體的負擔，同時也為了刺激消費，特別是吸引更多的人買房，一些地方政府會在年底實行退稅政策，即向房主返還部分房産稅。在有的地區，會徵收特殊用途的房産稅，比如社區大學稅、醫院稅、防洪稅……

　　桑德拉太太也告訴記者，郡、市兩級政府對於房産稅的使用必須本著公開、透明的原則，納稅人可以對政府如何使用房産稅進行監督，立法機構也會行使監督權。無論是房産稅稅率的改變，還是房産稅用途的變更，一般都要通過郡、市兩級政府討論後決定，同時必須充分尊重居民的意見。她説：“洛杉磯前幾年遇到財政困難，因此郡政府決定提高房産稅，卻遭到居民的強烈反對，後來郡議會通過法案，規定政府可對新出售的房屋實行新的稅率，但像我這樣早就買了房子的老房主，還按以前的稅率繳納房産稅。”（陳一鳴）