陳東海：銀行業需重估房地産開發貸款風險

漫畫：負債

　　銀監會通過對60家大型房企集團調研發現，有18家平均資産負債率超過70%；60家大型房企集團共有4266個成員企業，其中有64個成員企業的資産負債率已經超過90%。

　　房地産業是個資金密集型的行業，因此財務杠桿通常比較高，一般房企的資産負債比例大致在60%-70%比較合理。不過這只是就通常狀況而言的，如果之前房地産市場炒作比較過度的話，這個比例往往經不起泡沫破滅的衝擊。

　　因為一旦泡沫破滅，房地産企業手中的房屋等資産的價格會出現大幅度的下跌，資産價值出現迅速縮水，從而資産負債率迅速的攀高。同時，一旦房地産市場的泡沫破滅，那麼市場也會出現嚴厲的蕭條即成交量出現冰凍的現象，因此房地産企業的現金流會很快枯竭，從而導致房企資金鏈斷裂，出現大面積的破産現象，並把風險迅速的傳遞給銀行，進而傳遞給整個社會。

　　值得注意的是，中國目前的房地産市場的泡沫已經很大，未來前景誰都沒有清晰的定見。但是，對於中國的房地産企業的經營風險，更需要社會捏一把汗，因為房企手中的資産以土地為主，過去很長一段時間，許多房企就是利用自己拍得的土地去向銀行抵押獲得貸款。如果泡沫破滅，土地價值將比房屋價值下跌得更快更深，所以中國房地産的泡沫具有更高的危險性和脆弱性。而目前中國的各地都有把土地價格儘量拍高的衝動，土地財政屢破紀錄，因此這種風險破滅後的破壞性很大。

　　但是，這種風險還沒有受到金融機構的重視。在今年4-5月份的銀行壓力測試中，中國商業銀行普遍表示結果很樂觀。據報道，在對房地産貸款進行的壓力測試中，容忍度最高的是民生銀行，稱假如房價下跌40%，也不會影響該行資産質量；農業銀行的容忍度是房價下跌20%之後，房價每下跌1%，就會多形成1%的不良貸款；交通銀行在房價下跌30%後，對開發商房貸不良率將上升0.8%，個人按揭不良率將上升0.9%，建行、工行與之類似。

　　然而現在的情況顯示，在前述60家大型房企集團所屬的847家貸款企業中，同時在兩家以上法人銀行獲得授信的有426個，同時在五家以上法人銀行獲得授信的有90個；6月末，60家大型房企集團涉及集團內互保貸款金額1417億元，較年初增長22.3%；不少集團公司治理混亂，跨地區、跨境、跨業投資經營普遍存在。因此，4-5月份的銀行壓力測試流於膚淺，測試結果可能離真實情況相距甚遠。

　　正是由於壓力測試的結果過於樂觀，所以商業銀行對於房企的風險防範背道而行。根據央行近日發佈的《2010年三季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，今年前三季度，全部金融機構本外幣各項貸款新增6.54萬億元，其中將近2萬億元流入房地産開發領域，佔人民幣新增貸款的27%。最新9月份的數據顯示，房地産貸款新增額止跌回升，反彈至1385億元。因此，銀行的房地産開發貸款的風險累積得更大，捆綁得也越緊。

　　認識是行動的前提。由於中國房地産開發企業特殊的資産結構和複雜的治理與信貸關係，銀行有必要重新認識中國房地産市場的特殊性，審視自己的房地産開發貸款面臨的風險，部分銀行有必要重新進行壓力測試。只有在對於中國的房地産風險的性質有了清晰的認識，並且在壓力測試中充分的披露了自己面臨的開發貸款的風險以後，才能避免風險累積和越發捆綁的現象。□陳東海（上海 學者）