王瑩：房租上漲能夠支撐房價嗎

　　隨著房地産調控的進一步推進，無論是一線城市還是二三線城市，新房和二手房價格還未出現明顯鬆動，但成交量已持續下滑、瀕臨冰點，與此截然不同的是，各城市的房租都出現驚人上漲。以北京為例，3-6月份同比上漲幅度超過了18%，每月環比上漲幅度約2%。廣州租金平均也漲了一成，而市區一些城中村房租更普遍上漲二到四成。

　　日前，由住房和城鄉建設部安排，其下屬房地産經紀人學會負責對北京、上海、廣州、深圳等城市房租暴漲進行調查，對於房租上漲的原因，調查結論認為除了季節性因素外，部分仲介因為房屋買賣生意下降，從房主處收租房子做“二房東”推高房租或勸説房主抬高房租，成為推動房租上漲的主要因素。（據《21世紀經濟報道》）

　　按照房地産市場運行規律，一般來説，房屋租賃市場的價格漲跌總是與房屋交易價格的漲跌“同向聯動”。因此，租賃市場呈現的價量齊升，造就目前廣泛傳播的“房租上漲將支撐房價”的論調，並由此對房價跌幅乃至房地産調控成效表示質疑。事實上，這種邏輯過於簡單化，當前房租的上漲與房價未來的下跌趨勢，並不存在必然的矛盾；即使租賃價格出現一定程度的上漲，也不能阻擋房價下跌的腳步。

　　首先，房租漲跌並不具備樓市風向標意義。從最近幾年的市場經驗來看，房價的上漲必然帶來房租的上漲，而房租的上漲不一定能推動房價上漲。歸根結底，造成這種違反市場規律的不正常狀態的原因在於，房屋買賣獲得的收益率一直遠高於房屋租賃收益率。我愛我家市場研究中心提供的數據顯示，經過近期房租的上揚，目前北京的租售比已由新政前的1:650降低為1:565，儘管如此，仍遠遠高於1:200-1:300的國際合理水平。在這種情況下，即使房租翻一番，也無法彌補房價下跌30%造成的損失，投資者絕不會為了微薄的短期租金而失去可能的出售機會。

　　其次，房屋租賃需求並不能夠為房地産市場庫存增加提供有效的需求支撐。房租的上漲，與租賃市場“供小于求”的趨勢密不可分。如果説，高房價下越來越多的居民被迫選擇“轉購為租”，在短期內增加了租賃需求，是房租上升的初始動因。那麼，人口向城市的流動並定居，則是租金上漲的中長期推動力。以北京為例，截至2009年末，已經連續三年年均增加常住人口50萬人以上。如果以人均25平方米的居住面積計算，每年新增人口所需的住房面積高達1500萬平方米，折合建築面積約1900萬平方米，這無疑將形成持續穩定的新增住房需求。

　　值得注意的是，在當前房價虛高、房價收入比嚴重扭曲的背景下，租房需求轉移至買房需求是相當困難的，需要收入達到更高的水平，這使得房租上漲對於房價的拉動力較弱。換言之，由於這些住房需求很難轉化為實際的購買需求，對於開發商和投機者來説，其庫存壓力並不能因租賃需求增多而顯著改善。

　　租賃市場需求的增加，正反映了購房者的觀望情緒越來越濃厚，房租的上漲也是房價下跌預期加強、下跌預期已經佔據主流的必然的正常現象，房價下跌的壓力正在持續增大。

　　另外，由於租賃價格是人們收入與經濟環境的體現，決不可能脫離實體經濟環境漲上天去。目前部分城市房租的上漲是房價尚未明顯下跌，預期利率上調和開徵房産稅共同作用下的特殊現象。因此，決不能因市場出現的一些背離于政策調控的現象，而否定正在形成的房價下滑態勢。