在房地産調控政策不加碼前提下，下半年房地産投資有望企穩回升。這種判斷的變數來自於房價的局部性、階段性反彈引發更為嚴厲的調控政策力度加碼。如果這種情況出現，房地産投資預計會繼續回落，增速可能回落到10%以下，這需要在房地産以外的投資領域以及內需領域採取更有力度的舉措，來對衝房地産投資回落對經濟增長的負面影響，促進宏觀經濟的企穩回升。

　　下半年值得關注的走勢是：兩次降息的效應、被抑制需求的自然釋放和季度性因素的疊加，是否可以在房地産調控政策基調沒有明顯改變的前提下，平穩推動房地産成交量增速由負轉正、觸底反彈。

　　基於當前房地産調控政策對於高房價和財富分配負面影響的謹慎態度，預期下半年房地産調控政策的基調不會出現明顯變化，房地産市場的調整動力和波動將更多地來源於自發性的、階段性的被抑制剛性需求的逐步釋放等，如果延續此前中國房地産市場波動的規律，則房地産銷量在二季度由負轉正基礎上有望在三、四季度企穩回升。伴隨銷量的回升，從此前的房地産波動規律看，房地産新開工和投資增速也有望在三季度觸底、四季度企穩回升，全年房地産投資增速有望保持在15%至20%之間。

　　中國房地産市場15年的發展歷史上，累計有5年處於房地産市場改革試水和方案準備完善階段，7年處於緊縮狀態，1年處於放鬆狀態，從這些歷史看，除非出現顯著的外部經濟衝擊，不同程度的調控是中國房地産市場面臨的常態格局，調控的決策邏輯則是平衡經濟增長和財富分配、社會影響等。本輪調控的歷程顯示決策者的目標取向可能已經更為關注財富分配和社會影響，這也意味著決策者對經濟增長回落更多地傾向於運用房地産投資以外的帶動工具和措施，當前的房地産調控政策基調短期內預計不會改變。

　　從中國房地産的發展歷程看，中國的房地産週期更多體現出來的是一個典型的數量型週期而非價格週期。其一，2000年至2011年間，房地産新開工量擴張7倍，成交量擴張6.5倍，房價上漲2.5倍，而同期M 2規模擴大6.2倍，這意味著貨幣擴張的效果主要體現在房地産開工量和成交量而非房價的影響上。其二，與房價波動相比，成交量波動對中游産業鏈和整個生産結構的影響更為顯著，能夠放大或收縮生産活動，從而導致經濟週期的起伏。

　　從中國房地産投資的區域分佈來看，東、中、西部房地産投資佔全國的比重大致為60%、20%、20%。從具體調整政策和影響看，由於2010年以來的房地産調控對東部省市房地産市場的衝擊更大，直接導致該區域房地産銷售和投資下滑的幅度更大，這也是2012年以來房地産投資回落的主要原因之一。然而，目前來看東部省市房地産銷售已率先於2012年一季度觸底，投資也將於二、三季度企穩回升，但是考慮到中西部在三季度仍有較大可能維持當前的下滑態勢，總體上，2012年的房地産投資在三季度企穩、四季度回升的概率較大。