房地産市場過去十年奪盡眼球，但2012年或繁華散盡。不過，對於居住在“超級城市”的人們來説，還難以享受到房價顯著下跌的愉悅。

　　價格是由供求雙方決定，但實際情況會複雜許多。房屋供求雙方的均衡價格起碼有三種：一是泡沫房價，房屋主要不是自住，而是用於投資或投機。在財富分配不均時，富人購置大量非自住房屋，只要這些人的錢還夠，並且還相信房價仍會漲，這種定價就會維繫。而且這種幻象會自我加強，最後必然走向破滅，日本、香港都曾有過這种經歷。這正是政府嚴厲調控房地産市場的主要原因。內地現在房地産市值佔GDP的比值是2.9，美國和日本房地産泡沫破滅時分別是3.16和4.65。日本房地産泡沫破滅後，房價差不多跌了一半多。

　　二是拍賣式定價。老百姓以一輩子積蓄購得一套住房，這種房價會按個人資産的多少，從高往低拍賣，所以大城市最好地段的商品房一般不會降價，因為這些房是按拍賣式定價，最有錢的人會佔據這些資源。經驗上，拍賣式定價下房價是居民年收入的10倍，如香港或東京。如果以居民年收入5萬元計算，房價為每套50萬元，這應該是中國二線城市的低價房。這種定價的結果會讓年輕人沮喪，低出生率是一個合乎情理的結局，從而導致人口負增長。

　　三是房屋成本加合理利潤。現在歐美大部分城市處於這種定價模式，房價與收入比低至3倍，當然這與發達國家人均GDP較高有關。我國人均GDP只有發達國家的十分之一，即使現在按成本定價，也會較高。所以我們解決住房問題的關鍵是提高勞動生産率，只有人均GDP大幅提高，才可能進入低房價收入比時代。而這正是目前經濟轉型的重要目標。

　　如果房地産調控成功，那麼房價應該可以從現在的泡沫式房價降至拍賣式房價。對於居住在“超級城市”的人來説，很可能永遠只會停留在這種價格水平。但如果我國經濟能夠衝破“中等收入陷阱”，那麼也許大部分地區房價能降至第三種均衡定價水平。而這需要經濟轉型。如果勞動生産率不能大幅提高，那麼大部分人會永遠覺得房價太貴。