根據網上房地産的統計,萬科位於上海青浦的“萬科尚源”樓盤今年7月推出的精裝房最低備案價每平方米為1.64萬元,如今的備案價格每平方米最低僅1.12萬元,降幅逾30%。(11月21日《人民日報》)

　　位於上海浦東的“萬科清林徑”新一期開盤報價約每平方米1.3萬至1.4萬元,較之前期的1.7萬至1.8萬元,降幅也在23%左右。

　　作為中國房地産市場頗具影響力的房企——萬科的一舉一動頗受市場關注。房地産調控三四年來,萬科一直處於風頭浪尖上。2008年初,萬科掌門人王石推出的拐點論曾經成為市場爭論的熱點。此後萬科在全國率先推出“降價”,銷售額躍居全國前列,回籠了大批資金,手頭握有巨量現金流,使得萬科完全掌握了主動。如果當時調控繼續發力,那麼,萬科已經提前降價銷售回籠了資金,實現了開發效益,落袋為安。手頭握有足夠的現金流萬科,的確為後來的進一步開發擴張創造了條件。

　　這次萬科又高調、大幅度降價銷售,究竟遇到了什麼?預示著什麼呢?對萬科“新動向”的剖析,有利於對房地産市場的整體把握,有利於對房地産市場前景的預測,有利於窺視房價走勢。筆者分析,萬科大幅度、高調降價銷售不外乎兩方面原因:首先,萬科自身現金流吃緊,不得不通過大幅降價促銷回籠資金,以解燃眉之急。近期,不斷傳來房企現金流吃緊的消息,包括實力雄厚的房企。主要原因是一方面房企捂盤惜售、死扛房價,大量現金流佔用在待銷庫存房上,另一方面是銀行貸款收緊,房企融不來新資金並且又要承受歸還老貸款本息的壓力。如果調控不鬆懈,房價開始走低,那麼,一些房企必將出現現金流吃緊和經營壓力,甚至瀕臨倒閉邊沿。

　　其次,如上一次一樣,萬科預見到了一段時間內“樓市調控不回頭”,房地産買方市場正在形成,房價向下拐點基本確立,提前降價銷售、回籠資金,以把握主動。根據中國傳統的買漲不買跌心理,只要房價向下拐點確立,一般會出現較深下跌。萬科降幅高達百分之二三十,這意味著什麼?想必讀者有自己的判斷。在這種情況下,哪個房企越早降價越主動,反之,很可能被深度套牢甚至因資金鏈條斷裂而破産倒閉。　

　　明年底保障性住房大量投入市場後,又將成為平抑市場房價的一股重要力量。保障性住房“接力”後,即使限購、限價、限貸政策逐步取消,個人感覺,普通住房房價反彈也應是有限的。“政府的歸政府、市場的歸市場”的住房機制框架形成後,中國房地産才能真正邁上健康發展軌道。