作者：鄧海建

　　昨日，全國政協舉辦“大力發展我國養老事業”提案辦理會。“以房養老”提案的辦理部門銀監會相關負責人到場，他表示，不少國家都採取了“以房養老”措施，應對人口老齡化。銀監會就此也展開了專項調研，但由於我國現有的制度房屋産權70年，“以房養老”難以推行。（9月29日《新京報》）

　　中國正邁入人口老齡化社會。國務院近日印發的《中國老齡事業發展“十二五”規劃》指出，“十二五”時期，隨著第一個老年人口增長高峰到來，中國人口老齡化進程將進一步加快，到2030年全中國老年人口規模將會“翻一番”。事實上，生育率低、人口結構老化、社保制度滯後等，已成未來經濟社會發展的重大隱患。公眾都在思考一個問題：誰來養活中國？

　　在公共財政無力兜底所有養老問題的時候，“以房養老”不啻為一種積極的補充。“以房養老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，老人將自有房屋抵押給金融機構，之後按月從金融機構領“工資”。老人離世後，房屋歸放款的金融機構所有。“以房養老”是個好主意，上世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創立後，在美國日趨興旺。今年全國兩會，賀強等全國政協委員提交了“以房養老”方面的提案。

　　然而，“以房養老”在中國可行嗎？銀監會調研的意思是，因為我國現有的制度房屋産權70年，“以房養老”難以推行——根據《房地産管理法》，土地使用權的續期必須重新批准，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附著的建築物，都將被政府無償收回。但實際上，“以房養老”的順利推進，還離不開三個要素：一是觀念障礙，中國人將就“但存方寸地，留于子孫耕”，一輩子好不容易還完按揭、老了還要跟銀行“倒按揭”過活，跟銀行打一輩子交道，叫人情何以堪？二是法治進程，“以房養老”的關鍵是要有一整套客觀、公正、守法的評估與兌現體制，在強拆不絕於耳的當下，牽扯到房地産業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門的“以房養老”，果真能在“公信力”上無瑕疵、無質疑？

　　更大的問題還在於房地産市場。在一個動蕩而瘋狂的房市背景下，“以房養老”註定是充滿無限風險的：如果漲速過快，則養老者要吃大虧；又如果價格形勢急轉直下，則銀行機構又要當冤大頭。在充滿變數的房地産市場裏，看漲或者看跌的結果都無法使得雙方在價格問題上達成一致——國際經濟學專家都看不透的市場，如何確立一個公平的交易價格呢？

　　我們離“以房養老”還有多遠距離？這個問題，起碼首先取決於我國的房地産市場何時才能健康有序。