楊濤：600億元填不滿房産面積誤差黑洞

　　國家統計局數據顯示，2008年全國商品住宅銷售面積約為5億平方米。按房産測繪誤差比中限1．5％計算，僅住宅虛增面積就達到了750萬平方米，相當於整個杭州市全年商品房的新建築面積。按國土資源部的報告，當年全國商品房平均銷售價格接近4000元／平方米，按此粗略估算，消費者為此多支付300億元。2010年，全國商品房銷售面積達到10．43億平方米，全年商品房平均價格為5033元／平方米，按房産測繪誤差比中限1．5％計算，虛增面積達到1500萬平方米，相當於天津市全年商品房銷售面積，消費者為此多支付600億元。（《新民晚報》5月10日）

　　之所以會出現如此之多的虛增面積，是因為目前房産測繪使用的計量標準，屬於地理測繪範疇，不但達不到房屋建築工程施工的精度要求，更不符合房屋建築工程技術的規律，“就像用製造自行車的技術標準監督鐘錶的製造生産一樣，是根本無法檢驗鐘錶精密程度的”。另一個問題在於，通常只有房管局所轄的房屋測繪所有房産測繪資質，而這一房屋測繪所本身經常站在開發商一邊，消費者與開發商出現爭議，消費者請來的非本地房産測繪機構作出測繪結論，往往不能得到認可。

　　不僅如此，由於房屋預售制度的存在，開發商在房屋預售時簽訂的商品房買賣合同約定面積，往往比交付使用的房屋面積小。而根據最高法的司法解釋，房屋測繪面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算。開發商憑此誤差就可以虛增房屋面積，而且合理合法地賣給消費者，從而多套取消費者的資金。

　　消費者在向開發商購買房屋中吃虧很大的，還有公攤面積的計算。由於現行的《商品房銷售管理辦法》對公攤面積在總建築面積上並沒有明確的比重，開發商不僅在公攤面積上自行設定標準，而且在合同約定與實際交付時，還經常改變原有的約定。比如，合同上承諾套內面積70平方米、公攤面積30平方米。但交房時，套內面積變成了60平方米，公攤面積變成了40平方米。全國人大代表林燚就稱：“現在公攤面積有多大仍然是開發商測量的，而且各地沒有什麼統一的標準和規範，無論用何種方式計算房價，公攤面積對購房者來説都是個謎，經常引起買賣雙方的爭執。”

　　所有這些問題，從表面上講，是開發商黑心賺取消費者的錢，根子卻在於有關的監管規定，有意無意地給開發商以漏洞可鑽。比如，在其他國家，只有地籍測繪，沒有房産測繪。因為他們在房屋建築設計、施工等環節，已經完成了對開發商的嚴格監督，並不需要最後實測確認房産面積。商品房預售制和公攤面積在許多國家也沒有，他們嚴格銷售現房和按照套內建築面積計價，沒有留下諸如公攤面積這樣的規定給開發商玩貓兒膩。再比如，地方房管局設置房屋測繪所並控制資質頒發的權力，客觀上為官商勾結提供了條件。

　　出現這些漏洞，根本原因在於，房地産監管的這些規章制度，其實就是有關部委的部門立法，並沒有交由人大制定法律，缺乏相關利益人參與進行利益博弈。而缺乏陽光和平等博弈出臺的相關規章制度，要麼就是站在地方政府多收取土地出讓金和稅收的角度，客觀上為開發商牟利創造條件；要麼是出於監管便利，減少監管環節，推卸責任。如此，在實踐中，開發商利用法規漏洞，欺騙消費者、牟取暴利就不足為奇了。（楊濤）