薛世君：樓市調控的命門在保障房“不差錢”

    民眾安居夢和樓市調控的關鍵在保障房，而保障房的關鍵在資金，資金充足則保障完善，資金缺乏則保障缺位。各地在建設保障性住房上卻往往“很差錢”。

　　儘管背離大眾期待，但房價卻一直在“義無反顧”地走高，以至於很多人一廂情願地寄望，上海和重慶等地醞釀開徵的房産稅能控制飆升的房價，而最新的樓市調控信息則來自18日國務院第五次全體會議上溫家寶總理提出的“堅定不移地搞好房地産市場調控”。

　　此前，“新國四條”、“新國十條”重拳頻出，但房價依然在漲。至於房産稅，不光是有點“同床異夢”的味道——地方政府意在獲得穩定的財政收入，老百姓希望借此打壓房價，而且其成本可能會轉嫁給買房和租房者，反而會推高房價。倒是去年11月23日，住建部公佈的2011年“安排建設保障性住房和各類棚戶區改造性住房1000萬套”的計劃，從中或可窺見住有所居、平抑房價的曙光。1000萬套保障性住房幾乎相當於2010年全國商品住宅的銷售總套數。果真如數建設，無疑會顯著改變樓市的供求關係。

　　本來，“市場歸市場，保障歸保障”，一個合理的住房體系應該包括兩個方面——面向市場的商品房體系和面向中低收入者的保障性住房體系。只要政府主導的保障性住房體系保障得力，中低收入者“住有所居”，即便商品房價格高些，那也是市場行為，全憑市場規律説話，房價畸高就不會積聚成眼下普遍性的民生焦慮。這個道理正如溫家寶總理所言，“總理應該管的主要是保障性住房，解決的主要是中低收入者的問題。”況且，保障性住房的增加也能減少商品房市場的“剛需”，改善住房市場供求關係。

　　大致以1998年為界，此前居民住房多為福利分房，商品房只是市場的補充，此後，福利分房停止，先是經濟適用房被看作“住房供應主體”，但後來幾近被棄，商品房事實上逐漸成為住房市場供應主體，乃至成為壟斷者，保障房綿弱無力，房價這才狂飆突進。近年，畸高房價逼得保障房重新發力，直到1000萬套保障性住房計劃的出臺，U形回轉之勢方才有望初顯。“解鈴還需繫鈴人”，保障性住房在遏制房價中的角色至關重要。

　　計劃歸計劃，鋻於此前各地建設保障性住房的“外熱內冷”——要麼完不成保障房建設任務，要麼“喜售厭租”，挑容易回收成本的經適房、限價房來建，1000萬套保障房的計劃能完成多少實未可知。個中因由，最關鍵的還是一個錢字。據媒體報道，這1000萬套的保障性住房計劃將耗資1.3萬億元，投資規模接近全國房地産投資規模的四分之一，這些錢從哪來？目前保障房建設資金主要來自地方土地出讓金收益和中央財政撥款，其中地方財政撥款佔大頭。但審計署2010年公告就曾披露，在審計調查的32個城市當中有22個城市沒有按時足額計提土地出讓純收益的10%給廉租房建設使用，2007年到2009年，22個城市共計少提土地出讓純收益146.23億元。可見，各地在建設保障性住房上往往“很差錢”，地方配套資金不到位是個“老大難”。

　　沒錢咋辦？融資。有的地方甚至通過地方融資平臺籌資，但眾所週知，地方融資平臺的抵押物往往是土地，為了多融資，土地就得多值錢，相應的，房價就得更高。如此又落入了“土地財政”的窠臼，成了“左右手互搏”。當然，金融創新、信託、産業基金、中長期貸款等融資途徑也都在探索之中，但個中風險和誤區依然不容忽視。但無論如何，目前來看，民眾安居夢和樓市調控的關鍵在保障房，而保障房的關鍵在資金，資金充足則保障完善，資金缺乏則保障缺位。