房産泡沫破滅留下眾多爛尾 西班牙處處有"鬼城"

耶比斯小城的大量新房無人居住

耶比斯火車站空空蕩蕩

　　耶比斯小城距離西班牙首都馬德里只有半個小時的車程，幾年前過度的房地産開發使這個小地方涌現了大量的房産——250多排房子整齊地“鋪”在山坡上。

　　但是，這些房子大部分都從來沒有出售過。儘管樓齡只有3年，很多房子卻已經處於失修狀態：墻壁開始剝落，房內一切值錢的東西，包括水管、散熱器、門等都已經被偷走……極少數住在這裡的業主，都必須養一條狗防盜。這些基本無人居住的小城，被叫做“鬼城”。

　　房地産泡沫留下眾多爛尾工程

　　在西班牙，像耶比斯小城這樣的情況並不少見，西班牙一度繁榮的房地産業在全國各地都留下了眾多爛尾工程。房産商當初搞開發的錢都是銀行貸款，這些貸款現在都成了銀行的不良債務。從目前公開的數字來看，西班牙眾多銀行的損失究竟有多少仍是個未知數。

　　今年11月，西班牙的融資債務成本上升了18%，讓投資者望而生畏。但是潛在的損失遠遠不止這個數，西班牙是歐洲的第五大經濟實體，如果要對其實施救助，花費的金錢要比愛爾蘭、希臘這些小國家多得多，西班牙經濟一旦崩潰，對歐元的打擊將會是巨大的。

　　西班牙央行稱國內銀行投入到房地産的5800億美元資金中，有2400億存在問題，不過這一狀況仍在各銀行可應付的範圍之內。這個説法可信度並不是很高，因為西班牙的銀行透明度並不像美國的銀行那麼高。

　　在今年7月對整個歐洲銀行業的測試中，有5家儲蓄銀行未能通過。而在這次測試中過關的一些愛爾蘭銀行，卻在最近倒閉，導致國際信評機構穆迪大幅度下調愛爾蘭的信用評級。愛爾蘭銀行的案例，使人對這次銀行業的測試持高度懷疑態度，也迫使歐盟要開展新一輪更嚴格的測試。

　　西班牙地價十年間上漲5倍

　　西班牙央行為了提升外界對西班牙經濟的信心，要求國內的銀行在明年擴大透明度，公開他們在全國各地收回來的房地産物業。可是，這些物業又值多少錢呢？

　　瓦爾德班諾一年半前開辦了巴斯克房産公司，專門幫助銀行出售從開發商手上收回來的房子，公司目前正在銷售位於馬德里東南的昆卡的房子，而昆卡原來就不是個人口密集的地方。 “誰來開發這個地方，誰又肯出錢？ ”瓦爾德班諾感嘆道。

　　馬德里南部的塞塞尼亞是西班牙最著名的 “鬼城”，有12條街上的2000多套房子都是空置的，其他的房子的入住率也只有一半不到，房子的一樓本來是用作商鋪的，現在全部用磚封了起來。

　　在過去十年間，西班牙的地價上漲了5倍，光是2007年一年就有大約80萬套新房子竣工，等待著400萬移民購買。與此同時，海邊的度假村也都成為了居住區，去度假的西班牙人以及那些已經退休、到處尋找陽光的北歐人都住在那裏。當年的建造業佔西班牙國內GDP的12%，是英國和法國的一倍，同時建造業也製造了大量的就業機會。

　　房産開發地區實際需求低

　　可是在一夜之間，市場突然消失了。移民回到了自己的國家，北歐人也停止了買房，西班牙失業率一下子上漲到20%。

　　西班牙官方現在的説法是最糟糕的時期已經過去，但是房價已從巔峰回落了12.8%。財政部副部長卡帕表示，調控房價的各項政策已經在發生作用。不過，這些説法仍然值得懷疑。

　　恩西納爾是西班牙最著名的房産網站Idealista.com的創始人，他表示西班牙政府總是希望房地産能夠實現軟著陸，但是實現這一目標需要很長的時間。他認為房價的調控還有很漫長的路，至少要下降30%到40%甚至更多。

　　恩西納爾的説法並非毫無根據，法國興業銀行的一份報告指出，西班牙是全歐洲發地産發展最快的國家之一，人均貸款數字全歐洲最高，但是房産價格下降最少。

　　其實，在西班牙房産商開發的地區，都是房産低需求的地方，在南部的海濱城市，原來長滿樹木的山坡全都變成了房子，但是房子都是空的。

　　西班牙國內的銀行不得已之下只能開始設計不同的投資組合，希望把收回來的房子賣掉；可是有的銀行甚至連房子都收不回來——打電話找貸款人，人家根本就不接電話。而且銀行本身對銷售房子的態度也是矛盾的，既想把房子儘快脫手，又怕在市場上推出太多房子會導致房地産價格暴跌。

　　銀行與開發商“甜蜜”不再

　　關於空置物業的數字，西班牙國內也沒有一個統一的説法。馬德里房産商協會主席加林多最近就指出，國內最著名的房屋仲介機構Tinsa估算馬德里有1萬套待售房産，但是政府公佈的數字卻是5萬套。 “最讓我感到奇怪的是，從來沒有人去做一次徹底的調查研究，得出供求的確切數字。 ”加林多説。