北京3月樓市成交價格下調兩成 二手房大幅走低

北京新房成交量同比下降。

　　3月份是京15條全面落實的一個月，受到政策的影響，3月樓市交易出現了較大幅度下降。不過，受到政策影響，3月份新房的成交價格出現了下降。隨著調控目標的出臺，北京樓市房價的整體下行壓力增大。

　　新房成交量同比下降

　　據北京市房地産交易管理網的數據統計顯示，3月份(截止到3月30日)新房成交5385套，環比2月份的3535套增加了52%，但同比2010年3月的8460套，仍然下降了36%，近四成。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示：隨著存款準備金率將再次上調0.5個百分點，流動性被再度收緊，開發商融資更加困難，開發商降價促銷、快速銷售回款的壓力越來越大，今年早些時候開盤的項目越來越多地加入到打折促銷的行列。隨著五一結婚季的臨近，也刺激了近幾週銷售量的攀升，使得3月份的銷售量較2月份有所上升。

　　鏈家地産首席分析師張月表示，3月份整體成交量與2月份相比有所上漲，這只是一種個別表象，不具有代表性。首先，2月份春節假期以及18-24日停簽期拉低了2月份的總體網簽量。其次，由於網簽具有滯後性，3月份的實際成交已經回落，這從同比的數據上就可看出。隨著北京調控目標的出臺，觀望將更加嚴重，樓市交易量還會走低。

　　成交價格下調兩成

　　受到調控的影響，3月份樓市成交價格出現了較大幅度下調，下調幅度達到兩成，這在以往比較少見。

　　據亞豪機構的統計，3月份，住宅成交價格在19000元/平方米左右，而2月份的住宅成交價格達到了24000元/平方米，環比降幅達到20%以上。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析，3月份京15條全面落實，這也使得樓市的供應結構和交易結構發生了變化，3月份出現了低價盤的集中成交。剛需購房成為了購房主體，投資性需求被擠出市場，高價盤成交量大減，從而大幅拉低了成交均價。而3月29日，北京市又公佈了"穩中有降"的調控目標，房價下行的壓力將更大。

　　北京房地産協會秘書長陳志表示，房價下調是必然趨勢，信貸緊縮，準備金上調，都讓開發商資金壓力陡增，加之限購政策、調控目標的出臺，房價走低不可避免。

　　二手房成交大幅走低

　　據北京房地産交易管理網數據顯示：截止到3月30日，北京3月二手房住宅交易總套數為10493套，雖然環比2月有一定上漲，但是主要原因為2月的春節假期等影響。而與2009年、2010年同期相比，今年3月北京二手房成交量明顯下降近6成。目前來看，3月份的日均住宅套數成交量為350套，相比調控前的750套左右，下降幅度超過一半，樓市依然處於明顯的低迷中。

　　中原三級市場總監張大偉認為，3月份成交量呈現明顯下降的主要原因是政策影響。調控政策壓力大，相比之前兩輪調控，第三輪調控在3月份的全面執行，特別是限購政策非常嚴厲，使得半數意向購房者資格受限，無法再入市。其次，由於處於調控政策的初期，20%-30%的購房者對未來的房價預期或是看降或是不明朗，觀望情緒濃厚。3月份新增房客源量與2月份相比，新增房客源量大約下降了15%。業主和購房者都持有觀望態度，等待市場趨勢進一步明朗才會決定繼續觀望還是擇機入市。

　　業主扛價意願仍較強

　　據"鏈家地産"市場研究部統計，3月二手房成交均價大約是20180元/平方米，與2月份基本持平。而房源掛牌價與2月份相比，也沒有明顯下降，只有極個別業主著急用錢出售時的議價空間增加，總價大約可降5萬-10萬左右，但是數量稀少，未影響到整體市場。

　　張月認為，新一輪調控執行才將近1個半月，二手房業主仍有較強的扛價意願屬於正常的市場現象，並且當前業主傾向於看進一步市場趨勢後再做決定。市場買賣雙方的博弈進一步加深。

　　21世紀不動産首席分析師常智表示，北京2011年房價調控目標"穩中有降"，對市場影響很大，購房者有望更理智地對待局部區域的個別市場現象，"追漲""追量"的恐慌性購房行為可能減少，而根據自身的實際需求擇機入市可能成為未來市場主流情緒。在此基礎上，4月份成交量與3月份相比，預計不會産生明顯波動，成交量難有明顯上漲，如若市場能夠持續處於低成交水平，房價有望回調。

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　　一季度京土地成交冷清收場

　　土地出讓金較去年明顯下降 僅為159.3億元

　　受政策調控等多重因素的影響，今年一季度北京的土地供應量較去年顯著下降，且土地出讓金也出現了較大幅度的下滑，為159.3億元，僅為去年的32.7%。隨著日前北京市土地供應計劃的出臺，第一季度的最後兩天，北京市連續推出13宗土地入市，業內人士認為，4月份或將迎來一個供地的小高峰。

　　土地出讓金僅為去年三成

　　據北京市土地整理儲備中心的公告顯示，截止到3月31日，北京市土地市場共成交46塊土地，總成交面積達441.6萬平方米，土地出讓金總額達159.3億元。

　　而據歷史數據顯示，去年第一季度，北京市土地市場共成交59塊土地，總成交面積達664.5萬平方米，土地出讓金總額達486億元。據此計算，今年一季度的土地出讓金僅為去年的32.7%。

　　一季度，北京市共供應經營性用地37宗，已成交20宗，還有17宗待成交，總成交面積約為240.3萬平方米，為北京市帶來了約140.9億元的土地收入。

　　在供應的37宗土地中，除了7宗純住宅用地以外，其餘的均為商業金融用地等其他性質用地。而在已成交的土地中，純住宅用地更是鳳毛麟角，只有兩宗，總建築規模約為3.24萬平方米，總成交價約為2.38億元。

　　與較少的住宅用地供應相比，商業金融用地及多功能用地較為活躍，18宗其他性質用地的建築規模達237萬平方米，是住宅用地供應量的73倍，而這18宗土地的總成交價高達138.5億元，是住宅用地成交價的58倍。

　　4月或將迎來供地小高峰

　　一季度土地供應的短缺局面有望在4月份得到緩解，隨著北京市土地供應計劃的出臺，一季度的最後兩天，北京市土地整理儲備中心連續推出13宗地，合計提供建築面積達190萬平方米。

　　但4月入市的地塊多位於郊區，主要集中在順義、平谷、大興等區域，五環內只有一宗不足一萬平方米的土地入市。業內人士預計，4月份可能迎來一個供地的小高峰。

　　對於目前的土地供應情況，北京中原分析認為，雖然土地供應開始明顯增加，但城區住宅供應處於絕對短缺狀態，去年全年的土地供應中僅有20%為城六區土地，而今年這個佔比將會更少，郊區的住宅用地佔比將更大。目前，北京五環內的土地資源已處於稀缺狀態。此外，今年的土地供應市場還有另外一個特點，就是保障房供應增加，目前來看，北京落實第三輪調控的力度明顯更高，效果也更值得期待。

　　"鏈家地産"市場研究部首席分析師張月認為，經過幾個月的居住用地平淡期，開發商拿地的積極性應該會有所提高，但由於自身資金情況趨緊，在整體調控大環境下，開發商仍將保持理智，居住用地的價格也不會明顯上漲。

　　■相關2

　　3月樓市開盤量下降近五成

　　在經歷前兩個月的開盤低迷之後，3月份，北京樓市開盤量略有起色，不過，較去年同期仍然下降近五成。在樓市買賣雙方觀望氣氛下，開發商試圖通過小幅降價試探市場。

　　海淀昌平無盤入市

　　每年前兩月是樓市的傳統淡季，北京市場上無論放量還是交易量均比較低，3月在經歷了"寒冬"之後，北京樓市開始回暖，但與往年相比放量相差懸殊。

　　據搜房網數據監控中心統計，3月北京共18項目開盤，其中僅含2個純新盤，雖然環比上月開盤數量增加明顯，但是同比去年減少47%，去年3月北京共34項目開盤，而2009年3月更是高達36項目開盤。

　　從放量區域來看，3月開盤項目中城六區、郊區數量各佔一半，其中朝陽區依舊項目最多，有5個樓盤3月開盤，其中包括龍湖全新盤龍湖長楹天街；緊隨其後的是豐臺、大興、房山，各有3個項目開盤；而一向備受購房者關注的熱點區域海淀、昌平3月則無盤入市。

　　開盤價格降一成

　　統計顯示，在3月開盤的18項目中，就有11個項目主推100平米以下戶型，其中7個項目主推目前市場上最受青睞的80平米左右小戶型，此外7個項目主推100平米以上的大戶型。

　　"現在不僅僅要看買房者有沒有錢，還要看有沒有資格。" 一位開發商向記者感慨，"'限購令'等樓市政策出臺後，都不清楚到底有多少人具有購買資格，在目標客戶都沒搞明白之前，匆忙開盤風險太大。"

　　雖然部分項目出現明顯降價促銷，不過，在開發商觀望之下，普遍性的明顯降價行為並未出現，更多樓盤將推出不同程度的優惠力度，以吸引更多的購房者。3月總體開盤均價22661元/平方米，同比去年25812元/平方米降12.21%。

　　樓市預期逐漸明朗

　　鏈家地産市場研究中心張月認為，北京"穩中有降"的調控目標無疑體現出政府調控樓市的強大決心，此次調控目標出臺之後，如若一定時間內調控效果仍未達到理想狀態，再次加碼將成為一種必然的市場預期。

　　事實上，4月開發商開始加大推盤量，截至3月31日，北京市共有40個項目計劃4月開盤，其中純新盤13個，老項目後期27個。此外，4月優惠打折樓盤數量為126個，其中折扣變動的樓盤數量為25個，調整率佔20%，新增優惠打折樓盤13個，佔總數近10%。

　　北京大學不動産研究中心主任陳國強認為，如果嚴格執行"京15條"中的各項政策，政府完全有能力實現"穩中有降"的房價調控目標，目前樓市買賣雙方的觀望氣氛，將在未來幾月內逐漸消散。

　　本版撰文 本報記者 趙麗萍 邢飛 桂瑰