二三線城市房價“一線化” 國八條後仍留有後招

製圖 金靜

　　當前，一線城市房地産調控政策執行趨嚴趨緊，大批一線房地産開發企業資金較為充裕，把二、三線城市當作主戰場。與此同時，部分二線城市房價高漲難抑，呈現“一線化”的發展勢頭。在房地産市場日益複雜的關頭，1月26日，國務院常務會議出臺了繼續加碼調控的“新國八條”政策；從28日起，房産稅正式在上海、重慶兩市試點。業內人士及專家稱，2011年樓市調控大戲已然開幕，成效令人期待。

　　一線房企轉戰二三線城市

　　繼萬科、華潤、萬達之後，二線城市福州在2010年迎來了保利這家一線開發商，保利一進福州就以33.4億元拿下了約320畝的地塊，讓人感受到一線品牌開發商的實力。

　　其實，一線房企蜂擁進入二、三線城市早些年就已顯露端倪。據中原地産統計，2009年，10大標桿房地産開發企業在一線城市的土地儲備共計4100萬m2，在其他城市土地儲備量達到了17479萬m2，二、三線城市佔土地儲備比重高達80％，大有“得二、三線城市者得天下”之勢。2010年，這10大標桿房地産開發商拿地耗資近3000億元，其中二、三線城市儼然成了主戰場，地塊面積逾1.44億平方米。

　　業內人士分析，一線城市土地供應進一步受限，開發商特別是一線房企紛紛向二、三線城市轉移；國家有關部委已明確發展中小城市的規劃步驟，城市化、工業化進程將提速，為整個房地産業帶來新的契機和發展空間。而且，隨著各地高鐵建設步伐的加快、戶籍改革的推進，原本已佈局二、三線城市的開發商更是加快了這一進程。

　　二三線城市房價持續“高熱”

　　2010年，房地産市場調控層出不窮，信貸收緊、限購令、加息等等，但是仍有許多二、三線城市房價不降反漲，呈現向一線城市看齊的趨勢。

　　作為二線城市的福州、廈門均為全國40個房價重點監控城市之一，這兩個城市的商品住宅銷售均價每平方米現仍高居1萬元以上。2010年12月底，福州商品住宅均價達到了每平方米10630元，廈門島內則高達16000多元，價位直逼一線城市。

　　目前，處於三線城市的一些沿海縣市房價也出現較大漲幅。以福建省為例，晉江、福清、長樂、南安等一批經濟較發達的縣級城市房價漲速較快，有的縣級市城中心房價甚至從每平方米兩三千元“瘋漲”至1萬元。記者從福建三盛地産集團了解到，2008年以來，該集團在南安市分期開發的一個房地産項目，銷售均價從最初每平方米1800元，漲到了現在的7000元左右。

　　居民承受前所未有的購房壓力

　　一線房企“主戰”二、三線城市，所開發樓盤絕大多數為高端商品住宅，預售價格往往高出當地普遍商品住宅一大截，讓當地居民承受前所未有的購房壓力。

　　在一套60平方米的舊房裏“蝸居”多年的福州市民陳輝2010年終於買了房。“再不出手，今後恐怕再也買不起房子了。”他告訴記者，購房舉動付出的代價是沉重的，一套100平方米左右的新房花了130多萬元，透支掉全家15年的收入。

　　王阿忠告訴記者，福州平均工資在3000元左右，一個家庭夫妻倆工資6000元左右，年收入7萬元。福州目前平均房價每平方米1.3萬元，買一套100平方米以上的房子就要130萬元，房價與居民年收入比約達20倍。

　　2010年，樓市流行語是“量跌價滯”，2011年，形容房價比較貼切的或許莫過於套用《非誠勿擾2》中的一句臺詞：你買或是不買，價都在這，難漲難跌。

　　期待新一輪調控破解購房難題

　　26日，國務院常務會議出臺了“新國八條”政策。業內人士及有關專家期待，新一輪的房地産調控破解購房難題。

　　業內人士預測，“新國八條”的出臺將再掀房地産調控的高潮。浙江大學金融係副教授景乃權告訴記者，“新國八條”是在2009年底到2010年房地産調控政策執行效果的基礎上推出的，從八項措施內容來看，其政策組合性更強、房價調控目標更明確、抑制炒房力度更大，加上此前不久推出1000萬套保障房計劃任務，各級政府在新一輪房地産市場調控中一定會取得更大成效。

　　業內人士還指出，2011年，房地産市場調控或許將面臨更大的挑戰。北京大學房地産研究所所長陳國強表示，我國房地産調控所要解決的，不僅僅是居民居住的問題，還需理順産業結構、資金流向、金融信貸等一系列問題。

　　新華社記者 來建強

　　“新國八條”之後 仍有出招的空間

　　1月26日“新國八條”出臺後，股市上房地産上市公司的股價不確定性增強，樓市裏一些地方卻掀起了住房“末班車行情”搶購潮。前者反應是市場擔心，怕史上“最嚴”調控政策對樓市産生巨大衝突從而影響房地産上市公司的業績；後者則又分為兩方面，一方面買者認為新政策增加進入住房的成本，早些購買可減少購買住房的成本，另一方面賣者擔心新政策會增加對進入者的限制，走為上策。其實出臺任何政策都意味著利益關係的調整，市場反應激烈也屬正常。

　　那當前房地産市場到底是什麼狀態？2011年房地産市場走向會如何？

　　可以説，當前房地産市場的投機炒作已到相當危險的程度，與此同時住房年銷售額屢創紀錄、地方政府依賴土地財政、一部分居民住房條件改善難而另一些人坐擁大量閒置房産待漲、銀行住房信貸風險日漸趨高。

　　國內房地産投機炒作，從範圍來看，從一線城市到三線小縣城，有房即可炒；從購買的數量看，部分人可購買一套、二套、三套至整層整棟；從住房的價格來看，絕大部分房産價格遠超當地正常公民的收入支出承受能力，不少地方的房價甚至已超過紐約與東京。

　　當下史無前例的住房炒作所引起的泡沫，已經引發了經濟、金融、政治、社會多方面的問題。“新國八條”的出臺，説明中央對各類潛在危機已有警惕，如果不對當前投機炒作進行嚴厲遏制與打擊，社會經濟將面臨巨大的風險。“新國八條”就是希望通過住房限價令、住房限購令、嚴厲的信貸政策及稅收政策，遏制打擊投機炒房，並讓國內房地産價格回到居民有購買支付能力的理性水平上。

　　通過和“國十條”的比較，我們可以發現，“新國八條”有“升級”：一是打擊住房投機炒作不僅針對少數地區或一線城市，而且針對全國各城市，當然包括房價快速上漲的二三線城市；其次，“新國八條”明顯有通過房地産稅限制住房投機炒作的意思，強調住房財産稅或房地産稅在各地逐漸開始試點。

　　不過“新國八條”明顯留有出後招的餘地，因為在當前政策剛實行期間，房地産投機炒作會有所收斂，但“風頭”過後，房地産投機炒作可能又會捲土重來。將來若出現投機炒作的新情況，中央仍有巨大的政策出招空間，比如更嚴格的住房信貸政策及住房稅收政策，尤其是對已經持有多套住房者還有大量的手段可以使用。

　　2011年國內房地産市場走向仍存在很大不確定性，但中央政府可以通過對政策的不斷修訂或升級來應對。當然，“新國八條”只是一個綱，如何執行還得靠各地政府和具體職能部門，但只要泡沫不除，調控就會不止。

　　中國社科院金融研究所研究員 易憲容