京滬深杭房屋銷售量大幅上漲 調控還需加力(圖)

    南方日報駐京記者呂天玲 實習生周祖燕鄢杜賀周思王璐

　　樓市又出新鮮事了,前幾天才有消息稱北京市將出臺商品房預售資金監管辦法,業內紛紛表示此舉將卡住開發商資金鏈的七寸,房價有望下降,可就在這節骨眼上樓市接連傳來價量齊升的消息,北京、上海、深圳、杭州房屋銷售量大幅上漲,深圳出現價量齊升勢態,上周深圳甚至創下了調控以來的周成交新高,單周成交量已恢復到調控前水平。

　　成交出現上漲讓房價未來的走勢再次成謎,若考慮王石上週末在杭州“樓市觀望低谷期已過”的判斷,再加上黑石等國際資金近期曲線抄底中國的事實,基本可以斷定樓市風向出現了微妙的變化,中國樓市再次上漲的風險加大。

　　但事實上,中國老百姓已經支撐不了更高的樓價了,經濟安全也不容許中國樓市出現更多的泡沫,專家認為,樓市的微妙變化也許意味著,是時候對樓市宏觀調控加力了。

　　成交量開始悄然上漲

　　從樓市新政實施以來,樓市一直低迷,雖然房價並未大幅鬆動,但成交量還能給購房者一些信心,因為樓市調控首先影響成交量,而後傳至價格,但是,最近的數據讓大家失望了。

　　北京房地産交易管理網的最新數據顯示,上周北京市新建商品房成交出現了反彈,環比上升27%,出現了8月以來的第一個成交量回升,新建商品住宅預售達991套,而8月第一週環比下降25%、第二周環比下降達到了40%。

　　事實上,成交量上漲的不僅僅是北京,8月以來,北京、上海、深圳、廣州等一線城市二手房成交量環比均出現較大幅度增加,二手房成交量甚至接近調控前的平均水平。

　　8月9日-8月15日,上海新房成交面積達17.2萬平方米,環比前一週上漲26%。

　　而在接下來的一週裏,深圳樓市也持續回暖,出現價量齊升的態勢。數據顯示,一手房市場共成交843套,環比大增72.4%,成交均價為21368元/平方米,與前周相比也是繼續保持上漲態勢,環比上漲18.6%；二手房市場上周共成交2533套,與前周相比也是繼續保持增長,環比增幅較大。

　　南方日報記者了解到,樓市成交量上升從7月就已開始,7月份,北京市住宅簽約套數在調控新政實施以來成交量首次出現回升,環比上漲15.42%,但是,8月份成交量大幅度上漲和價格回暖的狀況還是讓許多人感到很吃驚。

　　但專家表示,成交量上漲很正常。中國土地勘測規劃院地價所所長趙松在接受南方日報記者採訪時表示,樓市經常波動,目前的這種反彈很正常,政府每出臺一個樓市的相關政策,都會在一定時期內對成交量和房價有影響,過一段時間,房價又會回升。

　　樓價反彈概率加大

　　業內人士認為,此輪上漲一方面是因為壓抑已久的購房需求得到釋放,另一方面則是因為投資需求的推動。

　　專家分析,自上半年樓市新政出臺以後,買賣雙方開始持觀望態度,沒有貿然行動,而前段時間政府嚴厲打擊囤地,切斷開發商的資金鏈等一系列政策的出臺,對房地産商來説影響巨大,因此成交量和價格都保持相對比較穩定的態勢,甚至出現下滑的現象。

　　但現在一線城市成交量普遍上漲,深圳價格也已上漲,雙方的判斷開始出現變化,若此輪上漲主要由剛性需求引起則不用擔心,若是投資性需求引起,本論上漲則可能持續。

　　中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲在接受南方日報記者採訪時表示,此輪上漲更多是由投資性需求推動,他説:“成交量在上升,但我認為主要還是投資性需求,因為雖然有房地産調控,但目前的價格並沒有真正下降,而對於那些剛性需求來説,價格仍是高於他們的預期,他們的收入低,決定了他們買不起房的還是買不起,所以剛性需求不會大量進入市場。”

　　但也有專家認為,現在還不能判斷哪方面導致成交上漲的原因居多。

　　趙松對南方日報記者表示,可能是經過前一段時期的觀望調整,雙方都有了自己的判斷,可能這次賣方率先做出調整,增加了自己的推盤力量,進行價格促銷,把成交量提升上去後,再去拉動價格的上升。因為沒有統計數字,不能準確地判斷這次漲價是因為剛性的需求多還是投資的需求多,兩者肯定都有,但目前的形勢是以哪一方為主不好説。”

　　成交上升為政策增添變數

　　當然,如果房價持續上漲,下一步就將討論政策的動向,從決策層的表態來看,未來政策必定會嚴控房價。

　　但分析人士認為,這並不影響對未來會否出臺新政策的猜測,如果前期新政效果顯著,那未來就僅僅是要繼續實施已出臺的調控政策,但成交量和房價的狀況卻為這一決策增添了不少未知數。

　　“大的政策可能不會再做更新,但上半年出臺的政策中有一些細節沒有完善,落實措施沒有具體説明,也許下半年政府會出臺相關的細則,不同人對細則的看法也不同,在我看來這也算是新的政策。”趙松對南方日報記者説。

　　趙松分析,不論怎樣,大政策還是小改動,目標應該只有一個,就是落實“新國十條”裏提出的任務。“新國十條”內沒有完成或是達到預期的項目,相信下半年都會事無巨細地一一落實。

　　鄒曉雲的觀點與趙松不謀而合,他説:“下半年的房地産調控政策不會做大的調整,但所有的房地産調控政策包括土地政策在內都會做一些微調,不能説是放鬆,也不能説是加壓,只是讓之前的政策更有效地發揮效果吧!因為政策的制定都有一定的目標,但目前政策的效果尚未完全體現出來,這些政策本身存在一些漏洞,在執行方面就不到位,所以要做些微調,使他們發揮應有的作用。”

　　分析人士指出,影響房地産的因素還有很多,而目前的宏觀經濟也面臨著諸多不確定性因素,經濟增速下降,通脹壓力上行,也將對房地産市場産生重大影響。

　　上海房地産分析師陳真誠認為,雖然目前央行還沒有加息,但在今年加息當成為定局,一旦加息,資金成本就會上升,打擊資産價格泡沫,也會進一步打擊房價預期,同時,加息對開發商和貸款購房者來説影響將非常直接,從而可能導致房價加速下降,強化房價下降趨勢。