專家稱房價下行"拐點"正式確立 料明年一季度觸底

　　記者　李佳鵬　王濤　魏宗凱　北京報道

　　6月份70個大中城市房價漲幅繼續回落，房價環比在經過連續15個月上漲後，首次出現環比下降。國家統計局12日公佈的數據顯示，6月份，全國70個大中城市房價環比下降0.1%，較5月份回落0.3個百分點。專家認為，70個大中城市房價環比下降0.1%，説明全國房價“拐點”正式確立。專家預計，下半年房價將會維持下跌態勢，預期明年一季度會觸底。

　　對於下一步的政策走勢，住房和城鄉建設部有關負責人12日明確表示，當前房地産市場運行整體上呈現積極變化，部分城市房價過快上漲的勢頭得到了遏制。下一階段，住房和城鄉建設部將督促各地繼續堅定不移地貫徹國發〔2010〕10號文件及相關配套政策措施，嚴格執行差別化的住房信貸政策，在支持居民合理住房消費的同時，堅決遏制投資投機性購房；繼續採取積極措施，促開工、促銷售，努力增加普通商品住房供應，加快推進保障性住房建設和各類棚戶區改造；繼續加強房地産市場監管，促進房地産市場平穩健康發展。

　　趨勢

　　房價下半年有望維持跌勢

　　數據顯示，6月份，70個大中城 市 商 品 房 銷 售 價 格 同 比 漲 幅 達11 .4%，較上月減少1個百分點，商品住宅銷售價格上漲15.8%，普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。自4月份成為這輪房價同比增幅的高點後，連續第2個月出現回落。上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，今年剩餘月份，這一增幅將持續回落，預期明年一季度出現負增長。

　　楊紅旭分析説，6月份，70個大中城市房價環比下降0 .1%，較5月回落0.3個百分點，其中新建住宅與上月持平，二手住宅下降0.1%。這是房價環比在經過連續15個月上漲後，首次出現環比下降。這説明全國房價“拐點”正式確立。下半年，房價將會維持下跌態勢，預期明年一季度會觸底。

　　記者發現，雖然房價漲勢有所遏制，但同比漲幅仍舊高達兩位數。上海佑威房地産研究中心副主任陸騎麟分析説，全國6月房價同比漲幅仍處高位運行，這與去年同期的基數相對較低有關，並且去年房價快速上漲階段主要集中在下半年和今年3、4月份，因此房價同比漲幅出現明顯回落至少要等到今年四季度左右，但房價同比漲幅出現回落説明調控政策正在發揮作用。

　　21世紀不動産集團市場總監林蕾認為，從具體的統計數據看，全國房價仍還會繼續下行。根據國家統計局的數據顯示，新政已經達到了預期效果，全國房價快速上漲勢頭已經得到了明顯的遏制。另外，根據市場規律，在二手房房價下跌之後新房房價開始隨之下滑，“現在的情況是，二手房價已經明顯下跌，而新房這塊兒才剛開始。”

　　“從我們對北京、上海、深圳等城市的監測結果分析來看，未來市場將呈現量穩價跌的態勢。”林蕾預計，在新政不變的情況下，新房價格的下調壓力會日趨增大，今年9、10月份新房或迎來全面下跌。直至明年初，降價態勢才會得到一定程度的遏制。

　　幅度

　　全年成交量或降兩成

　　就在房價出現變動的同時，記者了解到，成交量、開發商資金鏈、供求關係等也在發生著變化。

　　1至6月，全國商品房銷售面積3 .94億平方米，比去年同期增長15 .4%，增幅比1至5月回落7 .1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%。楊紅旭分析説，下半年，同比增幅還將持續回落，預計全年成交量將比去年出現兩成左右的下滑。

　　成交量的下滑也將令開發商的資金鏈在下半年經受考驗。數據顯示，1至6月，房地産開發企業本年資金來 源3 3 7 1 9億 元 ， 同 比 增 長45.6%，增幅較1至5月減少11.6個百分點，自1至2月增幅觸頂之後，持續回落。接下來增幅將持續收窄，開發企業資金面將由寬鬆向緊張慢慢演變，預計下半年資金將出現一定程度的緊張局面，隨著恒大、萬科、綠地、保利等地産巨頭紛紛開始促銷，開發商降價現象將越來越普遍。

　　“從月度情況來看，6月份房地産開發企業資金來源為6431億元，比5月份上升，相較去年12月份和今年1至2月份則是大幅下降。這説明開發商資金面最寬鬆的時候已經過去。”楊紅旭説。

　　在資金鏈之外，開發商在下半年還將應對供大於求集中顯現的情況。上海易居房地産研究院的報告顯示，1至6月商品房新開工8.05億平方米，同比增長67.9%，漲幅較1至5月回落4.5個百分點，繼續位於歷史高位，但增幅已經出現拐點，接下來數月，將會持續回落。商品房新開工 面 積 的 超 速 增 長 ， 有 助 于 增 加2010年商品房供應量，從而逆轉商品房供不應求的格局，有助於調整房價。當前部分城市已現供大於求的格局，下半年會集中顯現。

　　林蕾告訴記者，數據顯示，上半年無論是在施工面積、新開工面積、竣工面積、土地購置面積，均有大幅上漲。這意味著，未來一段時間將有大量供應入市，但在新政影響下，需求沒有增加，這就將導致供需矛盾減緩甚至逆轉的情況發生。

　　“如果開發商不採取停工緩建的話，大規模供應將伴隨著大範圍降價，在三季度極大地影響市場和買賣雙方心理。”林蕾説，從現在已公佈的上市公司年中報看，相當一部分企業上半年未能完成原計劃銷售任務的一半。

　　記者了解到，近期各地二手房市場表現也十分低迷，成交價格繼續下跌。中原地産統計顯示，和5月份相比，6月各大城市二手住宅成交量均有不同程度回升。但由於上月水平乃是歷史低位，因此，儘管有所回升，成交量的絕對值水平卻並不高，市場依然十分低迷。根據中原統計，上海、廣州和天津二手房住宅成交量環比 增 加 約2 0 %； 北 京 環 比 增 加1.5%。

　　根據中原所監測的新增盤源量、新增客戶量及業主掛牌價格變化等數據來看，近期業主心態仍處於弱勢，掛牌價格持續下調。而由於買賣市場的冷淡，業主放盤意願並不積極，而客戶也仍在觀望。

　　表態

　　調控政策仍將繼續

　　隨著各種傳聞的不斷出現，樓市調控走向的不確定性似乎在逐漸增加。不過，住房和城鄉建設部等部門明確表示，調控政策仍將繼續。對於後續調控政策走向問題，專家認為，目前諸多調控政策效果尚未完全顯現，更嚴厲的調控政策會否出臺有待觀察。如果樓市調控不能達到預期，不排除會有後續政策跟進，但短期內處於對調控效果的監測期，出臺新的政策會比較謹慎。

　　中 國 指 數 研 究 院 近 日 發 布 的《2010年上半年房地産政策分析及走勢展望》報告認為，對於地方政府而言，相比于過往政策，新“國十條”已十分嚴厲，鋻於各地區房地産市場發展情況不同，倘若地方細則再過於嚴格，出現房地産投資大量收縮，市場極度萎靡狀況的可能性將增大，從而對樓市及實體經濟的發展均會造成極為不利的影響。因此，地方細則為避免市場下行的硬著陸，對需求方面的嚴格管控已相對“鬆動”，近期調整方向更傾向集中于確保供給與規範市場交易秩序等方面，過嚴政策恐難再出。

　　中原地産也認為，根據宏觀經濟的發展態勢，樓市短期內出臺重大政策的可能性較小，更多的可能是對前期新政的細化和落實。

　　中國房地産學會副會長陳國強接受《經濟參考報》記者採訪時説，現在國內外經濟形勢確實都面臨一些不確定性因素，比如擔心三、四季度經濟增速有所回落，國內經濟二次探底等等，這些都給下一步的樓市調控帶來了不確定性因素，至於更嚴厲的調控政策會否出臺仍有待觀察。

　　近期有關部門也紛紛表態稱，樓市調控將繼續。住房和城鄉建設部有關負責人12日就明確表示，將督促各 地 繼 續 堅 定 不 移 地 貫 徹 國 發〔2010〕10號文件及相關配套政策措施。國土資源部近日也明確提出，下半年國土資源工作的重要內容之一是積極參與房地産調控。

　　陳國強認為，應當堅持當前的調控力度，“雖然目前已經看到了一些調控效果，但更大的調控作用和效果，還需要更長的時間才能充分表現出來。加大保障房建設、規範市場管理、信貸政策執行等政策效果都不是立即顯現的，我們至少需要半年以上的時間才能看到比較充分的市場效果。”

　　美聯物業全國研究中心主任徐楓説：“從數據來看，兩個月內成交量基本上跌了6至7成，但是我認為這樣的跌幅再持續三個月也不為過，也只有這樣才能更好地擠出泡沫。”