6月是上海土地市場的出讓旺季。據統計，6月3日至6月29日，上海共計有17幅地塊出讓，其中宅地佔12幅，包括4幅保障性住房用地，出讓面積為76.8萬平方米。從已經結束的幾塊土地出讓情況來看，曾經的高溢價有回落跡象。

　　溢價率回落

　　土地調控效果初現

　　6月3日，2幅宅地出讓。其中上海同濟房地産有限公司、同濟大學建築設計研究院以7.68億元拿下寶山大場鎮文海路西側住宅地塊，樓板價12127元/每方平米，溢價率44.4%，無論是成交價格還是溢價率都較最近一次同區域地塊成交價格有不小差距。今年1月21日保利地産以26.6億元拿下同區域的大場鎮捆綁基地塘祁路南側地塊，溢價率高達156.1%，折合樓盤價約為13445元/平方米。

　　而另一幅容積率僅為1的土地——千新公路一號住宅地塊則被新黃浦、佘山國展、良盛置業以9.35億元拿下，樓板價11293元/每平方米，溢價率57%。與去年年初松江廣富林2-4地塊以17.16億元成交，樓板價16378元/平方米，溢價率191%相比，有明顯回落。

　　對於這樣的溢價回落，上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍認為，競爭越充分的地塊，越能體現出市場狀況。“大場地塊採用明標，基本上已經等同於拍賣，前後總共舉牌100多次，整個競買過程跌宕起伏，氣氛遠不是44%的溢價率所表現出的那般淡定。”宋會雍告訴筆者，“大場地塊的溢價率比較低，但該地塊的起始底價實際上比塘祁路南側地塊已經抬高了3000元/平方米左右，溢價空間遭到壓縮。而從價格來説，應該在合理區段。”

　　開發商

　　態度積極行動謹慎

　　從出讓結果來看，居高不下的純住宅用地溢價水平開始出現回落。但土地拍賣背後仍顯暗流涌動，開發商對住宅用地的渴求似乎並沒有縮減。

　　有房企相關人士向筆者表示，雖然樓市調控將持續，開發商拿地不再像樓市高峰期那麼“豪邁”，但土地作為開發商的基本生産資料，對其來説，依然有吸引力。對於開發商來説，繼續拿地，保持適量的土地儲備是非常必要的。

　　據中原地産分析人士介紹，相比大場鎮捆綁基地塘祁路南側地塊，6月3日出讓的大場地塊地理位置更為優越，且規模較小總價低，故吸引了31家房企領取了申請書，之後有6家進入競價環節。最終地塊成交的溢價和樓面地價相比塘祁路南側地塊出現雙雙回落，

　　對於開發商態度積極、行動謹慎的狀況，21世紀不動産上海區域分析師認為，時隔多月的宅地供應無疑大大調動了開發商的拿地熱情，但宏觀經濟政策的持續加碼給市場各方資金層面帶來的收緊，或已導致開發商進入理性狀態。正如宋會雍所言，“現在慎重是開發商的主流心態。”

　　地價趨於合理

　　或對房價構成影響

　　據相關業內人士介紹，由於溢價回落，土地價格趨於合理，從而有可能對房價構成下行影響。

　　但宋會雍認為這樣的影響還需時間驗證。“以大場地塊為例，其周邊在售一手項目有君邑地中海、聚豐景都等，目前均價都在20000元/平方米上下，二手房項目有綠地領海、上大聚豐園等，均價約為19000元/平方米。”宋會雍認為，“大場地塊12133元/平方米的價格相比周邊在售樓盤來説還是略顯偏高。以這樣的拿地成本加上建安和管理稅費等成本，預計項目上市價格要達到20000元/平方米以上，還有可能更高一些。”在他看來，這代表了開發企業對於未來普通商品住宅緩漲的一個預期，在房地産調控的大環境下，這樣的房價會面臨相當壓力。

　　雖然一些業內人士所預料的“搶地大戰”並沒有如期上演，但研究結構提示，基於寶山大場鎮文海路西側住宅地塊以及千新公路一號住宅地塊確有自身的一些特性，在6月份餘下來的土地出讓進程中，不排除一些資源優勢更突出的地塊遭遇開發商“哄搶”的可能。地産評論員 馮燕