南京房産限購令出臺 五年內交易全額徵收營業稅

　　“期盼”已久的南京市房地産市場調控細則終於出爐了昨晚6點,南京市住建委官網上發佈了《關於進一步做好房地産市場調控工作的通知》。而此時距離“國八條”要求的省會城市必須在2月中旬前頒布的最後時限只有一天時間。記者了解到，最受關注的“限購令”與“國八條”中的規定幾乎一樣，本地家庭限購第三套房，擁有1套及以上住房的非本地家庭，無法提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會保險繳納證明的，同樣被納入限購範圍內。

　　該通知共有16條，執行時間為2月19日，這也是“限購令”開始執行的日期，換句話説，只要是不符合規定的買房人，今天去房産登記部門辦理合同鑒證的話，將一律“拒簽”。一些消息靈通的開發商趕在限購令出臺之前搶推的房源，只要是已經辦理了合同鑒證的，將可以“逃過一劫”。

　　南京樓市“限購令”核心細則

　　對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區內向其銷售住房

　　擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區內向其銷售住房

　　無法提供1年以上（含1年）本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區內向其銷售住房

　　努力控制新建住房價格。根據經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定年度新建住房價格控制目標，並於3月底前向社會公佈。

　　新建商品住房上市必須明碼標價、“一套一標”；申領預售許可證應當申報價格，且開盤價格應與申報價格一致，申報價格3個月內不得調高，3個月後需要調高的必須重新申報

　　認真執行差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍

　　調整個人住房轉讓營業稅政策。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅

　　焦點1

　　限購令　本地家庭限制購買第三套房

　　●政策原文：進一步合理引導住房需求。對已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供1年以上（含1年）納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，可新購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上（含1年）本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區內向其銷售住房。

　　●政策解讀：與上個月頒布的“國八條”相比，南京市的“限購令”如出一轍，在已經出臺“限購令”的城市中，應該算是比較中規中矩的。業內人士表示，對於外地居民購房的限制，北京出臺的細則是要求滿5年社保證明，而上海則是滿2年，相比之下，南京市只要求滿1年即可購房，這也比較符合南京的城市發展需要。

　　而對於本地居民的限制，與去年10月份南京出臺的樓市細則相比，提法也完全相同，即規定已經有2套住房的限制購買第三套，與“國八條”的規定完全一致。需要注意的是，這裡的購房套數是只按在房管部門登記備案的套數，也就是“只認房”，同時“家庭”的界定按照之前的説法，指的是“購房者本人及配偶以及未成年子女”，購房套數的查詢可以在房管部門的檔案館操作。

　　對於眾人關心的已有兩套房，如何再買第三套的問題，業內人士表示，儘管昨晚出臺的細則中並未明確，不過照通常理解，已經買過兩套房的，只要賣掉其中一套，就將符合再買一套的條件。“換句話説，看你有沒有購房資格，應該是看你手上現有幾套房，而不是過去曾經買過幾套房。”不過，該人士稱如此操作的可能性最大，但仍需要看相關主管部門的權威説法。

　　焦點2

　　銷售　首提“開盤價格應與申報價格一致”

　　●政策原文：繼續加強商品房市場監管。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地産開發項目，要在10日內一次性公開全部銷售房源，現場銷售進度須與網上房地産信息一致。加強價格秩序監管，新建商品住房上市必須明碼標價、“一套一標”；申領預售許可證應當申報價格，且開盤價格應與申報價格一致，申報價格3個月內不得調高，3個月後需要調高的必須重新申報。

　　●政策解讀：相關人士表示，“開盤價格應與申報價格一致”主要是為了確保開發商不再玩弄“報高賣低”的手法，通過這一方法有效監管樓盤的市場價格。

　　“關鍵是看申報價格能否通過物價部門的審批，而判斷一個片區的房價究竟如何，則要考驗物價部門的眼光了。”新浪樂居主編王曉軍認為，這一點其實難不倒開發商，只要申報的價格可以通過，到時候給出一定的折扣優惠，依然可以賣出自己的心理價位，與現在的申報方式並沒有改變。這就意味著，開發商在申報價格時必須實事求是，想虛報行不通了，“踩點”必須準確。

　　至於領證後10天內必須一次性開盤、3個月內不得調高房價等，這些南京已經在執行當中，本次只是重申而已，並無新意。

　　焦點3

　　稅收調整　五年內交易全額徵收營業稅

　　●政策原文:調整個人住房轉讓營業稅政策。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

　　●政策解讀：該條款與上個月“國八條”的提法完全相同，而南京市也已經于1月底開始實施。此外，“國八條”中提到的新建住房價格控制目標，在此次南京的地方細則中也明確，“合理確定年度新建住房價格控制目標，並於3月底前向社會公佈”。

　　焦點4

　　保障房

　　年內開建600萬平方米經適房

　　●政策原文：全面啟動實施《南京市“十二五”住房保障規劃（2011—2015年）》，加強保障性住房建設前期準備工作，確保建設規模和工程進度，完善基礎設施配套。今年新開工建設經濟適用住房600萬平方米、竣工300萬平方米；儲備廉租住房1800套；建設中低價商品房40萬平方米；建設公共租賃住房（含人才公寓）50萬平方米。完成80萬平方米危舊房與工礦棚戶區改造，整治房屋800幢、出新小區70個。加快實施1000萬平方米安居工程，重點推進邁皋橋、花崗、岱山、上坊四大片區保障房項目建設。結合《南京市“十二五”住房保障規劃》和各城市功能板塊建設需要，啟動新一輪1000萬平方米保障房規劃建設工作。

　　●政策解讀：記者從南京市房管部門了解到，2010年，南京市啟動了邁皋橋創業園、花崗、西善橋岱山、江寧上坊四大保障房項目，總建築面積980萬平方米（含中低價及普通商品房），其中保障性住房約8萬套（包括0.5萬套廉租房、1萬套間公共租賃房、1萬套雙困房經濟適用房，其餘為拆遷安置及産權調換房），將建設成為環境優美、功能齊全、交通便利、節能環保的大型城市組團。

　　焦點5

　　土地供應　年內推出500公頃住宅用地

　　●政策原文：增加土地有效供應，今年計劃供應商品住房用地500公頃，加強對企業土地市場準入資格的審查。繼續加強土地供後管理。對已供房地産開發用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須按照閒置土地處置的相關規定處置到位。依法查處非法轉讓土地使用權的行為，對房地産開發建設投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。

　　●政策解讀：在樓市調控細則中明確當年的土地供應計劃，這在南京出臺的文件中尚屬首次。記者了解到，500公頃（合500萬平方米）的供應量比2010年的460公頃多出了40公頃，從供應量上來看，完全可以滿足南京住宅市場的需求。

　　根據南京市國土局公佈的數據，2009年南京市實際成交住宅土地400公頃，2010年南京實際成交住宅土地440公頃，其平均數為420公頃，因此，今年500公頃的住宅用地供地計劃是“超額完成”。樓市專家推算，按照平均2.0的容積率計算，500公頃的住宅用地將來可以建成1000萬平方米的商品住房上市，保證未來兩三年內南京住宅市場“不斷貨”，從而確保房價不會因房源減少而大漲。 本報記者 馬祚波

　　作者：馬祚波