明年房價：整體穩中有降，一線城市或漲

　　嚴厲執行限購、限貸政策，加上其他的房地産調控政策影響，且樓市整體庫存壓力較大，宏觀經濟內生動力依然較弱，預計2013年房價運行總體仍將處於穩中有降的調整態勢。

　　項崢

　　根據國家統計局最新發佈數據，我國樓市回暖特徵非常明顯。2012年前11個月，全國商品房銷售面積同比增長2.4%，而前10個月為下降1.1%。但區域分化較為明顯，其中，東部地區商品房銷售面積同比增長5.0%，增速比前10個月提高3.6個百分點，分別高出中部地區和西部地區1.2個百分點和8.5個百分點。

　　樓市區域分化，雖與我國各地經濟發展水平差異較大、購買力參差不齊密切相關，但新國八條出臺後房地産開發企業開發策略轉移也是一個非常重要的因素。新國八條出臺後，由於一線城市嚴厲執行限購和限貸政策，明顯影響到房地産開發企業的積極性。部分房地産開發企業轉而加大二三線城市的房地産開發力度。

　　數據顯示，2012年前11個月，中部和西部地區房地産開發投資增速分別高出東部地區4.6個百分點和4.7個百分點，延續了2011年的發展趨勢。但二三線城市樓市需求畢竟有限，特別是外來人口需求少，本地居民購買力不足，房地産市場供過於求的特徵更加突出。前11個月，在全國樓市整體回暖的大背景下，西部地區商品房銷售面積仍同比下降3.5%，樓市回暖速度明顯弱于東部地區和中部地區。

　　2013年在樓市整體去庫存化過程中，區域分化將會更加明顯。截至2012年11月末，全國商品房待售面積達3.36億平方米，大約佔用近2萬億元資金。因此，局部熱點城市住房供求關係調整，不會改變全國房地産市場整體調整、去庫存走勢。

　　展望2013年，我國樓市區域分化走勢仍將延續，並更加明顯。一線熱點城市房價上漲壓力或將增大。雖然整體看一線城市住房供求關係基本平衡，但局部或短期內可能存在供不應求的矛盾。因此，需要密切關注房價上漲幅度，及時加大住房供應，提高住房供求期限匹配度，合理引導社會預期，抑制房價上漲。而三線、四線城市樓市供過於求矛盾或將加劇。通常，房地産開發到建成使用，週期大約為一年到一年半。今年以來較快增長的中部和西部地區的房地産開發投資，將於2013年形成實際供應，將會顯著增大所在地區的住房供應，供過於求的矛盾將會進一步加劇。

　　樓市區域分化走勢，也可能會影響到區域房地産金融政策。目前看，2013年我國將繼續執行穩健的貨幣政策，為保證宏觀經濟沒有水分地增長，需要不斷改進貨幣生成機制，穩定貸款增長成為必然選擇。由於一線城市樓市供求關係較為緊張，需要加快土地供應和住房開發，客觀上需要金融機構融資支持，預計房地産開發貸款增長可能會加快。但三線、四線城市房地産金融風險加大，金融機構或將收緊融資政策，加大貸款催收力度。在貸款之外，房地産開發企業或將更加依賴信託貸款融資，其中隱藏的金融風險也不容忽視。

　　最近，中央召開會議，研究部署了2013年的經濟工作，明確提出要加強房地産市場調控和住房保障工作。由此可以預測，2013年我國房地産調控政策將不會放鬆，在限購、限貸政策之外，還可能會改進房地産稅制，擴大房産稅試點範圍。此外，由於三線、四線城市住房供應供過於求，房價回調力度加大，也會影響到整體樓市預期。嚴厲執行限購、限貸政策，加上其他的房地産調控政策影響，且樓市整體庫存壓力較大，宏觀經濟內生動力依然較弱，預計2013年房價運行總體仍將處於穩中有降的調整態勢。