圖表來源：廣州日報

　　“剛需”供應大區和標誌性“剛需”大盤的價格基本保持穩定

　　限制家庭購房數量、二套房首付五成、三套房停貸、遏制炒房……2010年10月15日“廣州版”樓市限購令橫空出世，經過近兩年的執行和消化，很多人或許對此規定已經從不習慣、不適應變成習以為常了。

　　在廣州限購令誕生臨近兩周歲之際，網易房産數據中心截取了今年1月1日~9月10日的樓市數據，與2011年和2010年的同時段樓市數據相比較，結果顯示，限購前夕、限購一週年和限購兩週年這三個階段，廣州樓市的成交量和成交均價皆呈持續上升之勢。但限購之下，成交量和成交均價的漲幅均受控制。同時，“剛需”盤供應大區和標誌性“剛需”大盤的價格基本保持穩定。

　　對於調控兩年後的樓市狀態，不少業內人士認為，“價量齊升”並非説明調控無成效，相反，目前市場上投機、投資需求和房價漲幅均受到抑制，顯示出了限購的威力。預計後市，廣州樓市政策仍以穩定為主，但“金九銀十”的市場反映出，由於之前銷售熱度有所回暖，多數開發商將不再“以價換量”，後市房價或穩中有升。

　　回顧：廣州版限購令2010年黃金周後發出

　　限購抑制房價上漲作用明顯

　　從2010年4月份開始，從中央到地方，限購浪潮席捲全國。2010年9月29日“新國五條”出臺後，北京、上海、深圳、南京、杭州等一線城市陸續出臺了相應的調控細則，一線城市開始出現限購。廣州于2010年10月15日出臺了“廣州版”限購令，市國土房管局、人民銀行廣州分行、省銀監局、市地稅局四部門聯合印發了《關於貫徹住建部等部委宏觀調控政策促進我市房地産市場持續健康發展的意見》，從此拉開廣州商品住宅市場的限購大幕。到了2011 年2月，廣州市國土資源和房屋管理局又發佈了《關於進一步嚴格執行我市商品住房限購政策的通知》，強調進一步嚴格執行廣州市住房限購政策。

　　限購後房價漲幅放緩

　　根據網易房産數據中心數據顯示，2010年1月1日~9月10日，廣州全市(十區兩市)住宅網簽成交套數為44803套，成交面積495.4萬平方米，均價10889元/m2 。2010年10月15日，廣州出臺了限購政策，一年後，同一時段全市成交量上漲了11.5%，成交套數達到49968套，成交面積584.7萬平方米，同時成交均價也上漲6.15%，至11559元/m2。2012年年初到9月10日，全市住宅成交58593套，較2011年和2010年分別增加了17.3%和30.8%，成交均價為12066元/m2，相較于限購一週年時上漲了4.4%，較限購前上漲了10.8%。

　　不過，這兩個漲幅和限購之前的漲幅相比，仍可以看出限購令對樓價上漲的抑製作用——2008年廣州十區一手住宅均價為9339元/m2，2009年為9346元/m2，2010年猛漲至13074元/m2，漲幅接近40%。但是在限購令出臺後，2011年樓價上漲勢頭得到明顯遏制，十區漲幅僅2.5%。今年9月十區住宅均價13943元/m2，同比僅上升0.4%，環比僅升1.2%，顯示價格走勢相當穩定。

　　樓價：“剛需”盤供應大區價格保持穩定

　　“剛需”買家購房壓力未明顯增加

　　廣州10000元/m2以下的樓盤佔全市樓盤比例均超過60%，一些指標性大盤的價格基本保持穩定，甚至有的樓盤今年價格還比之前有所下跌，也顯示出限購環境下，今年1~9月開發商仍採取“以價換量”策略為主，使“剛需”買家的購房壓力在近兩年內未明顯增加。

　　廣州萬元以下樓盤佔全市樓盤比例超過60%

　　比如增城的碧桂園鳳凰城，2010年1月~9月10日均價為7653元/m2；2011年同時段為9304元/m2；2012年同時段則回落到8590元/m2。位於花都的富力金港城，2010年1月~9月10日均價為6270元/m2；2011年同時段為7036元/m2；2012年同時段則回落到6720元/m2。

　　另外，今年1月1日~9月10日，全市銷售情況最好的項目基本集中在增城、番禺、花都和南沙等外圍區域，除金沙洲的保利西海岸均價超過1.6萬元/m2外，其餘熱銷盤價格區間基本在7000~1.2萬元/m2之間，亦是“剛需”買家可以接受的範圍。

　　合富輝煌首席分析師黎文江認為，限購政策並非直接針對房價，政策的直接目的是抑制投資投機性需求。促成價格上漲的因素很多，GDP的上漲和CPI的上漲、房地産的成本增加，都會推動房價上漲，高端物業成交的增加對樓價也有明顯拉動作用。

　　對於後市，黎文江認為，政府對樓市的調控將以穩定為主，進入9月、10月的傳統銷售旺季，從前期的良好成交中已經備足資金的開發商不會再用“以價換量”的方法，而那些郊區總價較高的別墅盤銷售壓力則會很大。有不少開發商也持有同樣的觀點，廣州某大型開發商負責人對記者表示，“我們今年的任務已經完成，因此第四季度不會採取以價換量了。”

　　預測：第四季度樓價預計穩中有升

　　經濟不景 樓價想大漲難

　　一方面是經濟下行壓力仍然較大，一方面是近兩個月以來，各地樓價有抬頭跡象，第四季度是否應該入市？樓價是繼續走高還是有所回落？讓廣大買家十分糾結。據了解，目前經濟形勢依然嚴峻，實體經濟經營狀況並未明顯好轉。有開發商表示，以往很多私營企業主會自己不做實體經濟，而把設備、廠房等租賃給其他人來做，自己手頭的資金則用於投資房産。但由於今年經濟形勢不好，繼續用於投資房産的資金明顯比前兩年減少。前期的良好成交中已經備足資金的開發商不會再用“以價換量”的方法，甚至或許有漲價的衝動，但不會有大幅漲價的實際行動。

　　從5月份開始，廣州樓市基本處於成交旺盛狀態，多月成交量均超過60萬平方米，而成交均價則保持穩定。但隨著第四季度大戶型和高端項目增加，即便房管局對異常高價項目採取“限售”措施，但樓價“穩中有升”的可能性仍然很大。

　　關鍵詞之一：經濟下行壓力

　　中國人民銀行行長周小川在8月份的一次座談會上表示，我國經濟發展面臨的國際形勢仍很嚴峻，經濟增長下行壓力仍然較大。數據顯示，上半年廣東GDP增長只有7.4%，廣州只有8.5%(“十二五”期間廣州GDP原計劃年增長11%)。國家統計局9月9日的經濟數據顯示，2012年8月，全國居民消費價格總水平同比上漲2.0%，全國工業生産者出廠價格同比下降3.5%，購進價格同比下降4.1%。在CPI略微回升的情況下，PPI的繼續大幅下挫，表明國內經濟形勢依然嚴峻，實體經濟經營狀況尚未得到好轉，甚至進一步惡化。而下半年政府為了刺激經濟穩定增長，更可能選擇更為寬鬆的貨幣政策，而近期也存在降息或降存款準備金率的可能性。

　　關鍵詞之二：QE3

　　“a third round of quantitative easing”(第三次量化寬鬆)。2012年9月13日美國聯邦儲備委員會宣佈了第三輪量化寬鬆貨幣政策(QE3)，以進一步支持經濟復蘇和勞工市場。QE3會使全球低息環境和充裕的流動性持續一段更長時間，因而可能會為新興市場經濟體系再次帶來通脹和資産價格的壓力。

　　對於中國樓市，有不少經濟學家認為，QE3與前兩輪量化寬鬆明顯不同，對於中國經濟尤其是房地産市場的影響有限，推高房價更不太可能。但同時亦有觀點認為，貨幣貶值必然衍生出全球性通脹，樓價還會漲。

　　關鍵詞之三：“限售令”

　　在有新的調控政策出臺或定調之前，有很多非剛性需求的買家選擇觀望，這就造成一些郊區別墅産品遇冷。有專家認為，房地産調控將成為常態，就算有新的政策出臺預計也將維持調控基調，但調控思路如何仍待揭曉。廣州市有關部門對少數異常高價住宅項目採取限售，已可以説明樓價存在上行壓力，第四季度隨著高端洋房和別墅項目扎堆上市，整體房價被拉升的可能性較大。