【新聞背景】

　　近日，住房和城鄉建設部下發《關於鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），鼓勵並引導民間資本參與保障房建設。

　　事實上，從大規模建設保障房的第一天起，有關部門就一直希望引入民間資金，以改變保障房幾乎完全靠各級財政資金和地方政府負債支撐的投入模式，拓寬投資渠道，從而緩解資金壓力。

　　尤其公租房的建設，資金壓力更大，更需要借助民間資金的力量。

　　但幾年的實踐下來，民間資金參與保障房的規模仍然較小，動力仍然不足。

　　【核心觀點】

　　觀點一

　　目前民間資金參與保障房大致有兩種模式：一是成為投資主體，減輕政府投資壓力；二是承擔階段性的投資職責，最終還是財政埋單。

　　觀點二

　　能不能吸引民資，關鍵還在能不能建立合理的回報模式。

　　觀點三

　　要提高民間資金的積極性，一方面需要財政資金、土地政策一視同仁，另一方面需要金融機構加強對民間資金的支持。

　　一 問 最終還是由財政埋單？

　　據住房和城鄉建設部有關負責人介紹，儘管民間資金參與保障房的規模目前還比較小，但是經過幾年的探索，逐漸形成了集中參與保障房建設的模式。根據投資主體不同，大致可分為兩類。

　　一類仍然是以政府作為保障房的投資主體，而民間資金承擔階段性的投資職責，先期參與保障房建設，建成後再移交給政府。這種模式下，實際上最後仍然由財政資金來埋單。

　　比如現在各地都要求在商品房中配建保障房，就是典型的上述模式。政府在商品房項目的土地出讓前，設定配建保障房的戶型、比例等前置條件。項目建成後，開發商按照土地出讓的協議約定，將配建的保障房無償移交給政府，或由政府以約定的價格回購。實質上是政府以土地出讓金的減少代替了直接投入，可以延後財政資金的投入時間。

　　這種模式中，企業墊資建設——政府回購的BT模式也比較常見。政府以公開招標方式選擇投資方，項目竣工並接受驗收後由政府按約定回購。如浙江省湖州市採用BT模式，引入浙江省建設投資集團投資建設怡和家園項目3700套保障性住房。項目竣工後，政府在24個月內分三期回購。這種方式可以減緩項目啟動前政府短期融資和項目建成後集中支付的資金壓力，也有利於財政資金使用的公開透明。

　　第二類則是財政資金髮揮杠桿效應，引導企業或其他機構參與保障房建設成為投資主體，從而減輕政府的資金和債務負擔。

　　比如在很多工業園區，都有企業直接投資建設的公租房。這種公租房建成後優先向本單位職工出租，消化部分保障對象，再按規定將一定比例的房源面向符合條件的其他保障對象出租，減輕政府住房保障壓力。

　　此外，還有企業投資——政府回租的方式。這種方式有點像BT模式，但政府回租而不回購，住房産權仍屬開發商。2009年，浙江省平湖市通過這種方式籌集公共租賃住房，由政府使用10年，政府承諾的租金為25元/平方米，租金每兩年上調8%。這種方式既可以減少政府一次性投入，又有利於改善房地産開發經營方式、穩定開發企業預期。

　　二 問 合理營利模式咋建立？

　　當前民間資本參與保障房建設尚處於“摸著石頭過河”的階段，還面臨著一些亟待解決的困難和阻礙。

　　住建部負責人認為，保障房能不能吸引民間資本，歸根到底，還是要看能不能有合理的回報模式，企業能否實現資金平衡並賺取合理利潤。

　　但從目前的形勢看，最需要民間資金參與的公共租賃房建設中，投資回報低、資本回收期長，甚至無法平衡資金，成為阻礙民間資金參與的最大障礙。

　　以目前的土地、建築成本以及租金水平計算，投資建設公共租賃住房，即便不考慮通貨膨脹因素，投資回收期一般也需要20至30年。如果考慮通貨膨脹、房屋維護成本等因素，資本回收期將更長，甚至是無限長。

　　另一方面，由於存在項目收益難以平衡利息的風險，企業也難以獲得銀行貸款支持。

　　對此，一直在探索參與公租房建設的萬科集團有關負責人告訴記者，哪怕能有1塊錢的利潤，企業也會不遺餘力地參與公租房建設。但現實情況是，連“1塊錢的利潤”都很難實現。導致不少民間資本想參與保障房，但都“有心無力”。

　　土地政策的不明確、不一視同仁也擋住了民間資本參與公租房的道路。房地産企業和其他機構投資建設公租房，在一些地方享受不到土地的行政劃撥政策，投入成本太大。企業利用原有土地建設保障性住房時，有的地方要求改變用地性質，補交相當數量的土地出讓金差價，實際上增加了企業的負擔。

　　同樣的問題也出現在財政補助上。目前在多數地方，投資建設公租房的企業享受不到財政補助。雖然國家有關部門下發了補助資金，但多數地方未將補助資金髮放給投資建設公租房的企業，特別是民營企業。部分地方擔心審計、上級檢查時説不清，對民營資本投資建設的公租房項目，不敢給予補助。

　　對企業而言，由於保障房項目建設週期長，不確定因素多，建設成本和管理成本上升的風險也很大。比如近兩年開工建設的保障房，由於建材和人工成本的上漲，企業的成本上升了很多，一些原本還能有微利的項目也出現了虧損，但政府部門卻難以進行有效地補償。另一方面，隨著房地産調控的深化，地方財政壓力加大，保障房建成後能不能按約定支付回購款也存在風險。

　　被寄予很大希望的配建模式，時常也是看上去很美。因為怕影響樓盤銷售，開發商普遍不贊成在商品房中配建保障房。當前，有配建要求的地塊往往由於出價太低甚至無人出價而流拍。

　　三 問 稅收金融能否加強支持？

　　住建部負責人認為，當前，引導民間資本進入保障房建設的政策方向應該是：社會資金投資建設公租房、廉租房和棚戶區改造，與政府享受同等政策，消除政策壁壘，降低建設成本，增加租金收入，引導合理預期。

　　從這個角度看，住建部近日出臺的《通知》，在以多方式引導，給予貸款、稅收、土地使用等優惠政策以及創造良好投資環境方面，的確為民間資本參與保障房建設保駕護航。

　　要提高民間資金參與保障房的積極性，最重要的是解決企業資金平衡並提供微利的問題。這一方面需要財政資金、土地政策方面，能一視同仁給予支持，另一方面也需要加強金融機構對民間資金參與保障房建設的支持力度。

　　《通知》明確提出：地方政府可採取貼息方式對公共租賃住房建設和運營給予支持，民間資本參與各類棚戶區改造，享受與國有企業同等的政策；可以在政府核定的保障性安居工程建設投資額度內，通過發行企業債券進行項目融資；符合財政部、國家稅務總局相關規定的，可以享受有關稅收優惠政策。

　　同時，《通知》提出：按規定免收行政事業性收費和政府性基金；項目用地上適用國家規定的保障性安居工程土地供應和開發利用政策；公共租賃住房項目可以規劃建設配套商業服務設施，統一管理經營，以實現資金平衡。同時，對於實行公司化運作且符合貸款條件的保障房項目，要求銀行業金融機構給予積極支持。

　　這一系列的政策，基本是現行以政府為主體建設保障房的相關政策的翻版，做到了對政府和民間資金一視同仁。如果政策能落實到位，資金平衡就有可能實現。

　　有關專家表示，《通知》提出的政策將為民間資本參與保障房建設創造良好的環境，有利於提高積極性。想要更多、更好地吸引民間資本參與保障房建設，還需掃除準入、運行、管理等機制體制上的障礙，中央、地方、企業要將自己的角色扮演好。

　　《通知》提出的政策相對來説比較宏觀，要取得更好的效果，還應根據各地的實際情況，出臺更為細緻的配套措施。如對社會資金投資建設的公租房項目，能否進一步明確延長貸款期限和享受利率優惠？對商品住房項目配建公共租賃住房，由政府回購、回租的，能否免徵營業稅、土地增值稅、企業所得稅？能否允許大中型企業在符合城鄉規劃、土地利用規劃的前提下，利用自用土地建設公租房等？

　　整個“十二五”期間，我國共將開工建設各類保障房3600萬套，《通知》的出臺能否為保障房建設的資金壓力解渴，一切還要等待時間的檢驗。