資料圖。中新社記者 杜洋 攝

　　編者按：房地産調控政策實施已兩年多，政策效果可謂明顯，多地樓市先後出現“量價齊跌”，今年兩會期間，溫家寶總理再次強調，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位,因此,調控不能放鬆。 但3月以來,北京、上海、廣州、杭州、南京等多地樓市出現成交量大幅攀升的跡象,迎來調控以來罕見的“暖春”,由此也引發了一些有購房需求的民眾不安，紛紛計劃出手入市。樓市真的“回暖”了嗎？中新網房産頻道記者就此採訪眾多業內人士、專家、開發商以及消費者，推出樓市“回暖”真相系列報道，力求呈現最真實的市場現狀。

　　樓市“回暖”真相系列報道之五：剛需住房有多少？

　　中新網5月14日電(房産頻道 孫建永)全國各地房地産市場自3月份表現出“暖春”景象，從市場近兩個多月的表現來看，各城市的“以價換量”取得一定程度的成效，然而，完全依靠降價換來的市場“繁榮”會維持多久？適合剛需的房源都在哪？

　　兩居室戶型缺失 購房者難以出手

　　“咱們項目有沒有兩居室的房子了？”看房人小王追問著售樓員。

　　“會有，後面我們會推出90平米左右的兩居室”。售樓員一邊講解一邊引領大家去看樣板間。近日，記者在走訪昌平幾家樓盤時看到，雖然是週末，售樓處看房人並不多。倒是某媒體組織的看房團一下子熱鬧了售樓現場，李阿姨跟記者説，“房子太大了也不好，沒有那麼多人住也是浪費。”

　　李阿姨本來要給孩子換房子，結果看完樓盤之後發現，現在賣的普遍都是100平米以上的三居室。“不但買房的負擔加重了，而且那麼多屋子也住不了啊。”李阿姨不無感慨地説。

　　記者發現，位於北六環外的昌平區域，融創 長灘壹號、金科 廊橋水岸、北京風景等樓盤在售戶型普遍在100平米以上的三居室，90平米左右的兩居現在很少。一位姓張的先生在留完聯絡方式後跟售樓員説，“等兩居室房子開盤的時候給我打電話。”可見，大部分購房者看重兩居室的房子，作為剛性購房的首選戶型，一居、兩居戶型的缺失讓剛性購房者很難抉擇。市場上以剛性購房為主的置業傾向依然明顯，樓盤的價格、戶型、地段等條件對購房者的出手起決定性作用。

　　多城市房地産市場“回暖”難現

　　透過北京樓市的一瞥，縱觀整房地産市場，在3月份出現“回暖”跡象以來，近兩個多月的時間裏房地産表現如何呢？

　　北京中原市場研究部統計數據顯示，2012年前4個月住宅交易總額為516.2億元，同比減少了18.1%。項目成交方面，北京住宅物業銷售額無項目超過10億元，而2011年同期有8項目過10億。今年前4個月，北京住宅類物業最高的銷售額僅為9.86億元，超過5億元的項目僅有12個，而去年同期銷售額最高的項目中信城則為21.18億元。雖然眾多樓盤選擇降價來換取銷量，可是目前尚未達到“回暖”程度。這一點在同期過10億項目的對比上可見一斑。

　　另一方面，北京單價3萬元以上樓盤成交低迷。2012年年內前四個月，北京商品房住宅剔除保障房簽約為18701套，其中3萬元以上住房成交僅為2007套，佔比只有10.7%，比2011年全年的同一比例降低了4.4個百分點。

　　北京中原市場研究部總監張大偉分析認為，限購後樓市需求集中剛需，改善減少、投資絕跡。目前市場上首套房剛需佔比達到了9成以上，使得北京大興、房山、昌平等郊區低價項目佔比明顯上漲。同時，北京中高端項目稀缺，價格下調比較少，北京5環內新建商品房供應已經稀缺，這使得這部分項目在本輪調控中，截止目前下調價格的幅度比較小。

　　據天津媒體報道，“津城樓市在3月出現回暖跡象後，在4月無論成交套數還是成交面積環比均出現一成下跌，令津城樓市再度進入緊張期。業內專家對這一現象的解釋是，樓市成交回落，與項目樓盤的價格細微上調相關密切。”

　　同時，上海4月在售的506個樓盤中，有29個樓盤價格發生變化。其中，12個樓盤的報價較3月下降，17個樓盤報價上漲，其中最高漲幅達11%。

　　可見，包括北京、上海、天津在內的一、二城市樓市雖然表現不盡相同，但是從3、4月份的銷售情況來看，市場難言“回暖”。