一線房企業績分化明顯 庫存再增市場難言回暖

　　政策成為樓市未來走向最大變量

　　日前，萬科、富力、恒大等多家大型上市房企相繼公佈了4月銷售業績，一線房企業績分化明顯：萬科、富力、花樣年、首創置業等環比下滑，萬科4月環比下滑35.4％，同比下滑5.8％，而恒大、保利、金地等房企銷售額有所反彈，其中恒大地産各項指標位居首位。與此同時，根據市場機構的統計，4月份主要城市商品房存量在連續3個月回落後再次反彈，樓市走向難言回暖，而未來趨勢的最大變量在於政策。

　　根據鏈家地産市場研究部統計，萬科、富力、融創、佳兆業、恒盛、花樣年、首創7家大型上市房企4月銷售業績合計167.05億元，環比下降18％，同比去年上漲11.3％。7家大型房企中除恒盛、融創兩家環比上漲外，其餘都出現下滑，其中萬科環比下滑35.4％，同比下滑5.8％。7家房企4月累計銷售額均未達到年度目標的1／3。

　　而在香港上市的恒大地産4月業績表現卻頗為搶眼。恒大4月份銷售額81.9億元，同比增長33.1％，環比增長103.5％。4月銷售面積138萬平方米，同比增長57.8％，環比增長126.4％。恒大4月份在銷售額、銷售面積等指標上均超越萬科，居全國首位。

　　從各大房企整體業績方面來看，商品住宅市場在經歷了3月“樓市小陽春”的快速增長後，4月大部分房企銷售增速有所回落。從各大城市銷售情況來看，4月樓市並沒有持續3月份的勢頭：成交量再度下降，庫存量再度增加，市場呈現出一定程度的拉鋸狀態。

　　上海易居房地産研究院選取北上廣深4個一線城市以及青島、南京、杭州等6個二線城市進行的調研顯示，從供應量看，4月份10大典型城市商品住宅供應量共計529萬平方米，與去年同期相比下降7％，與上月相比上漲18％。業內人士表示，從歷史上看，目前的供應量對於銷售旺季而言仍處於偏低水平。其中大型房企今年入市項目明顯減少，比去年同期下降25.8％，新開項目簽約率也不理想。萬科1－4月在北京無新項目入市。

　　從成交量來看，4月份，10大典型城市商品住宅成交量共計461萬平方米，與去年同期相比上漲25.7％，與上月相比下降7％。

　　從庫存量來看，截至2012年4月底，10個典型城市新建商品住宅庫存總量為5598萬平方米，與去年同期相比增長30.86％，與3月相比增長1.23％。4月份，由於大多數城市成交環比3月份下滑，同時供應量增加，庫存量連續下降3個月後再度小幅增長，但並未再創新高。

　　對於市場的未來走勢，鏈家地産市場研究部研究員陳雪認為，從年內環境看，2012年房企仍然面臨著較大壓力，去年因滯銷形成的高庫存、待開發土地建設資金需求以及較高的負債壓力。

　　從目前上市房企公佈的季報和公告來看。針對當前的市場狀況，各大房企也在積極調整戰略佈局。

　　一方面，大部分房企都做了産品結構調整，適應以剛需為主導的市場需求，提高適合剛需的中低端比重，適當降低新項目價格。另一方面，則是加大向二、三線城市的佈局。以地産龍頭萬科為例，今年前4個月，萬科在北京都沒有新項目入市，4月新開的5個項目都分佈于青島、唐山、南充和貴陽等二、三線城市。與一線城市相比，二、三線城市的消費者更傾向於購買全國性質的大型品牌開發商的項目，即便是在整體價格下行的情況下，大型品牌開發商的讓價力度也可以依靠其品牌及質量優勢，略微減小降價幅度，保持收益與簽約率的良好平衡。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭告訴記者：“總體來看，今年春節過後，全國主要城市住宅成交量趨於活躍，但4月份多數城市成交放緩，説明市場的反彈力度有限，而且在房地産調控難以有效鬆動的政策背景下，未來幾個月成交情況存在較大的不確定性，而未來趨勢的最大變量在於政策。”