（新華視點）促銷“真金白銀”,“五一”樓市活躍傳出哪些信號?

　　新華網北京5月2日電（“新華視點”記者葉鋒、劉敏、徐海波）房企打折“真刀真槍”，購房者復現“排隊購房”……“五一”小長假期間，各地樓市“躁動不已”。

　　不過，記者採訪發現，樓市各方的博弈日益加劇。僅憑短期的活躍，就斷言市場回暖為時過早。樓市調控既不可掉以輕心，也應注意“區別用力”。

　　以價換量蔓延　　剛需“活躍”市場

　　4月29日，小長假第一天，北京南四環外新開盤的鴻坤曦望山項目認購現場堪稱“火爆”。記者上午在現場看到，此次推出366套房源，但排號已近1000，擠滿了整個大廳；網上團購報名者也有近千人。

　　現場給出的“真金白銀”的優惠讓不少人心動：搜房網會員交2萬元服務費抵6萬元房款、開盤當天8．7折優惠，包括首付30％有5個點優惠等。

　　“早晨8點來的，排號就已排到280多號。”現場購房的31歲的王先生説。臨近中午，他終於 “搶”到了一套兩居室。同一天開盤認購的保利春天裏等樓盤也出現了類似的熱銷場面。

　　在上海，和以往假日樓市“遮遮掩掩”的優惠不同，今年“五一”房展會上，房企打折“動了真格”。嘉定新城的“盤古天地”，去年報價最高達到1．8萬元／平方米，此次折後價在1．4萬元／平方米至1．6萬元／平方米；寶山顧村的“保利葉語”，去年曾賣2．2萬元／平方米，此次有“成交送8萬元”的促銷活動……

　　在武漢，市郊一個樓盤推出“五一定房立減1萬”的活動，不少“剛需族”在1日一早就坐一個多小時公交車趕到售樓處。銷售人員介紹，1日上午就有10多人交了定金。而在市區“福星惠譽”樓盤現場，售樓中心裏擠滿了人。售樓人員告訴看房者：“我們經理已經發話了，這一週要把剩餘房源解決掉。”

　　“經過一段時間的調控，我們看到了降價希望。現在買房也許不是最好的時機，但錯過了還是會覺得可惜。”整個“五一”期間忙於看房的北京市民張女士的話，在購房者中頗有代表性。記者感到，這種“搶購”，是長久焦灼等待後需求的釋放；是“漲怕了”的購房者“不得已而為之”的舉動。

　　中原集團研究中心總監劉淵認為，在調控政策的引導之下，剛性需求和部分改善需求正加快入市。此時，“低價入市”仍是提高銷售率最為重要的因素，低價優勢甚至可以彌補樓盤在品質、品牌知名度上的不足。

　　樓市博弈有增無減　斷言“回暖”為時尚早

　　樓市的博弈是一場拉鋸戰，每次價格變動背後都是購房者和房企的相持、進退。調控“重壓”之下，博弈的天平似乎在向購房者傾斜，但反彈力量絕不可忽視。

　　“買的人多了，開發商就會見好就收。”一些看房者認為，房源價格頻頻改變，就是開發商與購房者心態博弈的結果。

　　統計數據顯示，4月份武漢樓市發生價格波動的樓盤有40多個，其中漲價的樓盤超過了三分之一。

　　戴德梁行華東區綜合住宅服務主管伍惠敏説，在調控壓力下，當前住宅市場確實處於歷史低位：除了公開打折的樓盤之外，市場中的大部分項目都存在議價空間，其中甚至包括那些擁有稀缺性資源、此前始終不願意加入促銷行列的高端住宅項目。此外，許多中端樓盤甚至是在以成本價出售。

　　她認為，從歷史數據分析，成交量迅速拉升往往是市場反彈的最直接信號，但是目前市場呈現明顯“政策市”的特徵。“因此僅憑短期成交量的拉升，就開始展望樓市的反彈，顯然為時尚早。”

　　即使是收穫了活躍行情，樓市成交依然處在低位。國家統計局數據顯示，今年一季度，我國商品房銷售同比下降13．6％，而商品房待售面積卻增長35．5％。從各地統計數據看，不少城市4月份的成交量又出現環比下滑。有關城市住建委公佈的4月份相關數據顯示，北京新房成交量環比下降3.6％；上海新房成交量環比下跌26％；廣州新房成交量環比下降18％，但同比去年增長9％。

　　價格方面，中國房地産指數系統百城價格指數報告顯示，4月份全國100個城市住宅平均價格環比3月下跌0.34％。

　　“‘五一’小長假期間這一波活躍行情，並不意味著市場會迎來‘紅五月’。目前的成交離正常水平還有差距，市場能否復蘇還需觀察。”上海永慶房屋有限公司總經理陳史翎説。

　　莫為浮雲遮望眼　“區別用力”施調控

　　從長期來講，以後的樓市調控手段可能從限購、限價等行政手段轉變為市場經濟手段。但“政策市”的性質和回暖基礎脆弱的現實，表明調控還沒有到可以鬆綁的時候。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，如果下半年市場慢慢回暖，政策將趨於穩定；如果房價止跌反彈、市場反彈幅度過大，可能會招來新一輪打壓，“因為今年控制房價仍然是很重要的目標”。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹4月29日表示，未來樓市調控政策的核心仍是控制房價上漲，讓被投資性需求推高的房價回歸合理水平，讓超過居民人均可支配收入增長水平的房價不合理上漲回歸理性。另一方面，持續加大保障性住房建設力度，增加普通商品房供給，滿足市場剛性需求。

　　值得關注的是，近期對剛性需求的鼓勵措施正陸續落地。比如，從3月中旬開始，北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準利率下調到9折左右，部分銀行甚至推出8．5折優惠；此外，一些二、三線城市紛紛上調住房公積金貸款上限，兩成首付購房政策重新回歸市場。另外，多個城市相繼修改了“非普通住宅稅”標準，使更多普通住房享受到契稅優惠，也在一定程度上減輕了剛需購房的稅費負擔。

　　“這樣的導向應該堅持。此外，鼓勵剛需入市的方式可以是靈活多樣，但在執行環節要嚴格控制‘非剛需群體’鑽空子。”同策諮詢研究中心總監張宏偉説。