房企破産，房價破位？

    解説：資金鏈斷裂“金星”隕落，杭州房企破産是孤案，還是風向標？破産後業主利益該怎樣保障？《今日觀察》正在評論。

    主持人（陳偉鴻）：這裡是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。誰是第一個“死”于本輪樓市調控的開發商呢？這幾天，一家名不見經傳的房地産公司——杭州金星房地産開發有限公司突然申請破産，引起了房地産業內的震動。4月9號就有多家杭州的媒體報道了這一破産案。在今年年初各地爆出中小房企老闆“跑路”的消息之後，金星房産申請破産無疑引起了人們的特別關注。金星房産到底是一家什麼樣的公司？為什麼會破産？那麼破産之後業主怎麼辦？杭州出現的這次房企的破産案，會不會是未來全國中小房企破産潮的一個先期信號呢？今天的節目當中，我們將就此來展開評論。

    我們現場的兩位評論員是，中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室的主任曹建海，以及我們財經頻道的評論員劉戈。好了，節目一開始，我們就一起來了解一下有關杭州金星房産申請破産的詳細報道。

    解説：近日，杭州西城時代家園三期的業主陸續收到一條短信，法院已經依法受理“時代家園”開發企業杭州金星房地産開發有限公司的破産案，余杭區政府將依法保障業主辦理“三證”的權利。而在此前，西城時代家園本應早就交房的三期790戶，已經停工好幾個月了。

    徐穎（記者）：那麼從這裡可以看到，這邊的房子基本上是已經結頂了，但是後期的綠化和一些市政工程還沒有完成，我們了解到，這其中有380多套房子，原本應該在去年12月31號交付，但是到現在，已經延期了3個多月了。

    解説：實際上西城時代家園位於杭州文一路的延長線，地理位置不錯，而且這家樓盤一直賣得還可以，卻早在春節前後就傳出資金鏈斷裂停工，就在一年前，這個樓盤還一度熱銷，其銷售業績位居余杭區當年的銷售套數前三。

    據《北京青年報》的消息，截至目前，西城時代家園項目申請的可售房源皆已售罄，成交均價從2006年的4300多元／平方米，一路上漲到2011年4月的11895元／平方米。

    資料顯示，金星房産的母公司是浙江中江控股集團，中江控股在2008年6月接盤杭州金星房産及西城時代家園。這期間的銷售回款至少8億元。然而由於投資失誤，再加上2008年、2011年的兩輪地産調控影響，公司大幅虧損，問題終於顯現。

    據央廣網報道，中江控股已經在今年1月申報資不抵債，其資金缺口約有30個億。余杭區房地産管理處主任尤初陽認為，金星房地産公司破産主要還是受了母公司中江控股的連累。

    尤初陽（余杭區房地産管理處主任）：實際上金星房地産公司破産，實際上主要是由於它上面的中江控股集團資金鏈，它在經營上面的一些，一些投資上面的一些失誤，經營上面的一些問題造成了集團公司資金鏈斷裂，而帶來了下面企業經營上面的一些問題。

    主持人：位於杭州的這家金星房産公司申請破産以來，其實大家對它的關注非常多，如果説已經買了這個房子，本該在6月拿到房子的這些購房者，他們的權益會得到保護嗎？

    劉戈（財經頻道評論員）：現在我們看到地方政府已經非常積極的來表態説，這事我們會管的，但是管需要錢，如果這裡面還有很多比如説後面的那幾百套房子，還有很多的工程沒有完成，建築商裏面還有很多的人家已經墊資還沒有付，還有比如説現在我們知道，這家房地産公司還欠了很多的稅款，那麼這些錢如果都沒有，沒有辦法，沒有地方來出，那麼下一步這些業主他們的權益可能怎麼樣來保證的話，可能辦三證，所謂的土地使用證、房産證、契稅證這些沒有問題，但是整個房子如果還沒有完工，然後這些錢、物業怎麼樣去管理，然後質量問題怎麼辦解決，可能真的會成為問題。

    主持人：對，在你看來，這個房子能不能按時交房現在都需要打上一個問號了。

    劉戈：對。

    主持人：曹先生在你看來，這些業主他們的合法權益會得到保障嗎，在這家公司破産之後？

    曹建海（社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任）：這個案例可能相對來講，基本上就是主體工程已經建成，後期就是一個綠化，一些配套沒有完成。所以，實際上後期就是比較小的接續，應該是可以就是交房，所以以現在我覺得，這個項目比起，如果過去我們長期搞預售……

    主持人：爛尾。

    曹建海：搞預售，還有。

    劉戈：跑路的，比跑路要好。

    曹建海：比跑路要好得多，跑路之後，因為他把資金都抽走了，所以可能後期沒有企業願意接盤，這樣的話，業主和其他的債權人會受到巨大的損失。

    主持人：沒錯。

    曹建海：那麼還有一種就是過去我們預售的時候，預售證發的早，因為這個預售的環節現在也有一些腐敗因素，就是主體工程沒有建成，沒有封頂，但是預售證已經發出去了，就已經對外銷售了，這個時候出現了破産，可能就對於業主來講危害比較大。所以具體就這個項目而言，我覺得就是政府已經還接管，那麼並且進行了破産清算環節，那麼破産清算，本身實際上對債權人最大限度的保護。

    主持人：沒錯。

    曹建海：所以這就比起一些跑路的開發商而言，這是相對來講能得到一些保障。

    主持人：至少有一些保障。

    劉戈：這是理論上來説，但是我注意到，這家房地産公司，最近四年來，換了五次，就是説裏面的股東結構換了五次，那麼最後一次，就是剛剛在之前不久發生的，那麼也就是説很有可能就是裏面的錢，説不定已經全部都已經轉移到填別的窟窿去了。也就是説，最後給現在的這個小區，可能真的一分錢沒有，最後即使破産清算的話，一分錢也弄不回來，那麼這樣的話，當地政府有多大的能力去擔這個盤子，是不是一定要擔這個盤子，我覺得這裡面還是要打問號了。

    曹建海：已經銷售的房子，就是已經銷售的房子實際上所有權已經在業主的頭上，所以後續只要把工程補上之後，這個産權就實現了正式的轉移，政府也得到了一個就是保證。

    劉戈：就是看後續的工程還有多少，如果要是很小一點量的話。

    主持人：能不能按期這個就可能很難説了。

    劉戈：對。

    曹建海：對。

    主持人：你剛剛提到了這個公司的細節，就是在短短的幾年當中，他們的股東頻繁做了一些變更。

    劉戈：對，股權結構，對。

    主持人：其實我也好奇，這到底是一家什麼樣的公司，為什麼他們會成為中小房企破産當中的第一家，而且前面我們在短片當中了解到了一個細節，就是他們的資金鏈一度是斷裂的，能不能把你們了解的這個細節告訴大家？

    劉戈：這家公司叫中江公司，我們看一下他的營業範圍非常地廣，從旅遊到投資到資産，甚至還介入了小額貸款公司。

    主持人：相當的多元。

    劉戈：都辦了，所以這個房地産公司是它第一次涉及，就是説現在我們要破産這個公司，是它從原來做香料這樣一個企業，第一次涉足就開始進入了這個樓盤，那麼進入這個樓盤了以後，後來還開發了一些其他的樓盤，比如説他在杭州有一家大酒店，那麼在當時是爛尾樓，他接手了，接手了以後，從各方籌集了資金，以很高額的價格拿到手了以後，經營也不好，那麼最後就是現在它就是一個大窟窿。

    主持人：看得出來，這是一個攤子鋪得很大。

    劉戈：對。

    主持人：甚至是過大的公司。

    劉戈：對，就是其實它資金鏈出現了問題，為什麼會出現了問題呢，就是説不斷地去貿然進入到新的領域，然後造成了新的窟窿，新的窟窿以後，然後就再用高利貸，去借高利貸，然後去補這個窟窿，最後就是。

    主持人：可是當窟窿越來越大的時候，最後也是沒有辦法了。

    劉戈：對，最後沒有辦法補。

    曹建海：這個最早也是個製造業企業，但是因為中國就是房地産盈利吸引力太大。

    主持人：太有誘惑力了。

    曹建海：所以很多製造業企業就是跨入房地産領域，那麼這個金星房地産只是其中的一個企業，其實它這個酒店本身是自主投資自主經營的，本身其實也是個地産項目，但是酒店本身這種營運需要大量的投資，然後資金回報速度是非常慢的，所以資金沉澱非常大，這可能使它資金鏈出現短缺一個重要的原因。另外在建德也搞了一些開發，所以它過去的製造業企業，現在實際上變成了一個房地産為主的這樣一個企業了。所以説宏觀調控從2008年6月份接盤這個公司之後，當年實際遇到一個低潮。

    主持人：對。

    曹建海：但是後期因為我們房地産救市方案的出臺之後，所以應該經歷過比較好的時期，那麼這次又遇到調整之後，那麼這個企業實際上房地産業來説，他是個外行，不是很專業，對未來預判不夠，也許在正調控的時候，大量的持進土地，所以這樣就導致了杠桿越來越高，所以這就遇到困難。

    主持人：是，那對於金星房地産申請破産這樣的一件事情，業內人士又會持什麼樣的一些看法，我們之前也特別採訪到了中國房地産學會的副會長陳國強，我們先來聽聽他的觀點。

    陳國強（中國房地産學會副會長）：杭州金星房産破産這個案例，更多的帶有個案或者特例的性質，不具有普遍的代表性，那麼這家公司之所以走上破産的道路，和它背後母公司資不抵債，或者資金鏈出現困難有關係，而不是項目本身資不抵債造成的。跟這個調控儘管有關係，但是我覺得主要不是外部的調控造成的，恰恰可以認為是它由於沒有嚴格執行目前調控對於預售款，實施專戶監管的要求有關係，伴隨著調控的持續實施，那麼相信會有更多的企業可能會面臨嚴峻的資金問題。所以，這個案例儘管不帶有普遍的代表性，但是實際上給我們房地産企業，可以説敲響一個警鐘。

    主持人：今天也有非常多的網友參與到我們節目的討論當中，我們再來看一看網友的看法，這位叫做“飛揚”的網友説：金星房産是第一家倒下的開發商，絕對不會是最後一家。任何商品都不可能只漲不跌，房價也是如此。當房地産市場趨向理性時，開發商的好日子可能會一去不復返。對於破産保護，我們希望不僅針對企業，更要保護購房者。對於當前的房價，我認為降價放量將會成為潮流，未來將會下行多少，目前還難以判斷。

    聽完了剛才網友的看法，我不知道二位會不會覺得他們當中有哪些説法，你是認同的？

    曹建海：取消預售制度這可以避免開發商資金鏈斷裂之後，就是跑路。

    主持人：給購房者帶來的這些損失。

    曹建海：帶來巨大的損害，但是就是目前開發商這個體制，自有資金很少，大部分靠銀行貸款和建築墊資，以及就是預售的這筆錢，所以説一旦取消預售制度，實際上很多開發商就要了他的命了。

    主持人：是。有消息説，現在在杭州申請破産的這些房産企業，還不只金星房産這一家，實際上放眼看去，在全國的很多地方，尤其是二三線的城市當中，不少的這些規模稍微小一點的房企，他們更是飽受資金鏈緊張的這種困擾，甚至有不少的企業，可能也在破産的邊緣。那麼這樣的一起事件，會不會引發全國房企陸陸續續地破産潮呢？我想在稍後的節目當中我們繼續來關注。

    解説：房企破産透露什麼“信號”？是否會引發房企破産潮？未來房價下調空間還會有多大？《今日觀察》正在評論。

    主持人：好，歡迎回到現場，繼續來收看我們今天的《今日觀察》。這些天上市的房企他們也陸續公佈了自己的年報，在這當中我們可以得到這樣的一個信息，那麼就是各家上市房企他們目前庫存的壓力其實都非常的大，其實伴隨著目前房地産的發展，我們也看到不少的房産企業，他們之間的銷售規模、資金狀況也都出現了加速的分級，我們來看看相關的情況。

    解説：今年3月15日至18日的上海之春房産展示交易會上，雖然萬科、保利、招商、金地等龍頭房企齊齊缺席，不過在打折促銷的主旋律下，開發商賣力吆喝賺來不少人氣。

    上海某參展樓盤工作人員1：一般現在上海絕大多數都是在九折、八折這樣，八折其實已經觸底了，這次我們做七七折也是希望吸引眼球。

    上海某參展樓盤工作人員2：相對來説，我們原來的最早的開價是12000元，所以7588元這個單價是非常划算。

    解説：只是購房者大多保持淡定，不肯貿然出手。

    上海市民1：這種大概是他們的手段吧，實際上降不了多少的，我感覺，我本人的感覺是沒有降的，降不了多少。

    上海市民2：（房價）還沒有（到底），主要就是外地的，市區的很少，而且是邊遠的地方。

    解説：同樣在4月5號至8號的北京春季房展會上，類似的情形繼續上演，開發商降價羞澀，購房人“看的多”、“買的少”，觀望依舊。

    購房人1：高。

    購房人2：高。

    購房人3：還是偏貴。

    購房人4：隨便看一看。

    購房人5：隨便轉一轉。

    購房人6：五環以外應該在1萬（每平米）左右。

    購房人7：昌平我覺得1.3萬（每平米）就差不多了，現在昌平的房子全都是2萬（每平米）。

    解説：日前，中國房産信息集團聯合中國房地産測評中心共同發佈的《2012年度第一季度中國房地産企業銷售top50》排行榜顯示，在排名前十的入榜金額門檻降幅達到了25％，走低現象非常明顯。

    3月底，中國房地産業協會發佈的《中國房地産開發企業500強測評研究報告》顯示，2011年500強房企的庫存達到近5萬億元，庫存均值同比增加50.34％，創歷史新高。

    隨著大型房地産上市公司2011年年報的陸續出爐，房地産企業資金面緊張的現實再次被凸顯。截至3月31日，滬深兩市143家上市房企有74家發佈了2011年財報，其中同期負債超過8000億元，比上年增長31％；存貨達到7230億元，比上年同期增長43％。

    業內人士認為，高額的負債率、龐大的庫存、高壓的政策、再加上宏觀經濟面的整體回調使得房地産企業面臨著資金和銷售壓力。

    主持人：在前面的這些短片當中，我們看到對於金星公司來説，可能是因為母公司投資的失敗，導致了金星房産最後來申請破産。而且很多人也覺得在現在的這種宏觀調控的背景之下，不少房地産企業真的是一直在扛著，那是不是這樣的一個金星申請破産的事例，可以讓我們得到一個結論説，房産企業他們開始扛不住了，會不會出現陸陸續續的申請破産的案例出現在我們的面前？你們二位的判斷是什麼？

    曹建海：我相信這個破産的企業會越來越多，這是第一家，那麼其實很多企業處在一個“扛”的狀態，當然扛的原因有多種，有的企業覺得未來可能房價還會上漲，國家不可能就是看到房地産企業就這個狀況不管。所以我們過去一直是調控一旦趨緊，企業困難之後就會緊接著有一個救市的方案，包括地方政府一直就希望救市，所以這是他們就是寄予希望的地方。那同時昨天就是我一個學生，他就在一個房地産企業財務部門工作，他就一個房山的企業，他這企業現在房子賣不動，但是不敢降價，他説一降價，這老業主就會打上門來。

    主持人：就會引起騷亂。

    曹建海：引起騷亂，但是現在即使資金鏈緊了，他們還想發展，還要拿地，還想準備到平谷再去拿地，他希望用兩分五的利息準備再去拿地，所以他希望得到融資，這樣的開發企業，實際上這個杠桿會越來越大。

    主持人：這樣的企業在目前多嗎？

    曹建海：應該還是很多的。

    主持人：一方面自己庫存很大，一方面資金鏈非常地緊，但是還必須咬緊牙關。

    曹建海：還要繼續吃勁。

    主持人：繼續吃勁。

    曹建海：這個生存風險應該是越來越大，這個時候可能有的企業就會頂不住了。

    主持人：對這些頂不住的企業來説，他們會不會採取降價的辦法，雖然你説很多企業不願意這麼做，但是他為了更快的回籠資金，他會不會用這樣的一些辦法，對消費者來説，我們可以等到這一天的到來嗎？

    曹建海：這個實際上就是如何處理跟老業主的關係，如果這個企業就是把這個生存當做第一位的，那麼他能夠處理好跟老業主的關係，有的如果能進行一個適度地賠償。

    主持人：要安撫好老業主。

    曹建海：有的本身資金鏈緊張，賠償根本賠不起，這個時候給當地的向司法部門、公安部門進行協調，避免出現這樣一個“房鬧”的現象，我覺得“房鬧”本身是不值得同情的。

    主持人：劉戈你的判斷是什麼，像杭州金星房産申請破産，它可以算得上是一個風向標嗎？未來還有很多的這種接踵而至的現象嗎？

    劉戈：包括當地的一些部門，房地産協會的，我注意到了，他們都出來説就是極力否認金星房地産是一個風向標，認為它是一個個案，為什麼説它是一個個案呢？因為確實我也看到了，這家公司從今年的1月份開始，就再也沒有賣房子，在這之前會零零星星賣一些尾房，以九二折這樣的折扣再賣尾房，也就是説，他的房子是大概在一兩年前都已經賣掉了。所以從這個角度來講，我們可以説，它的倒閉不是由於房地産調控，那是由於它的母公司最後欠上窟窿，然後它轉移資金，然後最後挪用了資金，導致了這樣的結果。

    但是我們往深裏看，就是説其實它經營了很多的項目，那些項目你看來看去，最後核心的一個前提是什麼，就是房價可以一直上漲，就是説，他在做很多投資的時候，包括比如説杭州那個酒店的投資，他接手的時候已經很高了，那麼他最後拿到的這些資金成本非常地高，有好幾分的利息，那麼最後他為什麼還要去拿，不是説，他可以通過這個開酒店，最後招來客人，他可以還得起這個錢的，他是什麼呢，他的前提是這個房子還可以賣，而且今年我7億買的，可能明年我10億可以賣掉，那麼在這樣的一個前提下，他就敢借那個高利貸。

    所以他所有生意的基本的前提就是房價會一直漲下去，那麼其實這樣的企業不在少數，所以我説，表面上看，它不是一個風向標，它是一個個案，但是實際上，類似的企業在江浙一帶，在很多其他地方都非常的多，就是開始是一個小型的製造業企業，然後有了錢以後，就想掙快錢進入到房地産領域，進去以後的基本判斷，就是房價還會不斷地漲，然後做非常大膽的投資，然後遇到宏觀調控，然後五個“鍋”，三個“鍋蓋”最後蓋不住了。

    主持人：所有人都不會覺得自己是接手最後一棒的人。

    劉戈：對。

    主持人：所以他會大膽地進入。

    曹建海：就是有一部分房地産企業破産，就是有一部分破産是好事，不是壞事，如果一個行業長期暴利，實際上就意味著消費者是這個利益受到嚴重損害的，暴利是以消費者利益損害為代價建立在這個基礎上的。所以説破産剛剛開始，所以房地産企業可以説，經營就能發財，就能發一輩子的錢，是吧，所以這個是不正常的。所以我覺得，不能為這個所嚇倒，不能因為這個，然後就説了要進行就是房地産救市，這個是我們目前當前最應該注意的。

    主持人：那麼在金星房産申請破産之後，會不會在全國更大的範圍裏，我們看到更多的一些房企加入到破産的這個隊伍當中來呢？針對這樣一個討論，我們再來聽一聽特約評論員對這個話題有著什麼樣的評論。

    陳國強（中國房地産學會副會長）：首先從政策面來看，應該説短期內政策面出現鬆動的可能性應該不存在。那麼另外從市場的庫存來看，應該説一些重點城市，特別是出臺限購的城市，那麼高庫存或者去庫存的問題，成為一個比較普遍的一個現象，那麼從企業資金的情況來看，應該説目前不少企業面臨資金的壓力。

    所以綜合這些方面情況看，應該説對於房企來説，他們面臨的調控的壓力也越來越明顯，那麼我想有更多的企業，恐怕會採取以價換量，通過調整價格、回籠資金來實現正常的企業經營。房價出現穩中有降，或者出現比較明顯的回調，我覺得這是一個大概率事件。

    顧雲昌（中國房地産研究會副會長）：應該説中央對房價調控的決心是不變的，它的指向一個是保障房的建設不放鬆，第二就是對房價的合理回歸這樣一種做法不放鬆，進一步從緊的政策，恐怕也不太可能，但是目前看來，政策放鬆的可能性也不大，現在正在市場的僵持當中，我們也看到了由於首套房貸款的保障，以及它的利率適當下降，形成了一批剛性需求，那麼這個正在支撐各地的房地産市場，這也是我們調控所要達到的目標。同時對投資性需求進一步遏制，應該説今年的交易量還是相對穩定的，房價穩中有降的，如果這樣的態勢出現，我們堅持下去，那麼我想我們既能夠保證房價的合理回歸，又能保持一定的開發量和銷售量，對我們整個經濟穩中求進也是有好處的。

    主持人：其實以前我們在提到這個房産調控的時候，往往你會看到一個現象，其實當調控政策還沒有完全到位的時候，就有人跳出來説，我們房地産的“寒冬”到來了，我們需要一些溫暖，我們需要鬆綁等等，那麼這一次，你們二位的判斷，面對著像金星房産這樣的一個破産事件，是不是意味著我們房地産的調控，又到了需要放鬆的時候呢？

    劉戈：面對的業主的他的權益應該怎樣保護，地方政府可能從這個地方可以做一個提示，那麼也就是説進行一個預案，應該怎麼來處理這樣的問題，既不要讓它發生矛盾的激化，同時也不能無謂地去花納稅人的錢，我覺得這對地方政府來説是一個考驗。

    曹建海：這次我覺得，就是我們看就是房價指數這些年，這些月份實際上房價回落速度是非常慢的，並沒有因為調控就長期地持續出現了這種房價暴跌的現象。所以説，房價不用擔心，因為調控就出現了急速的回落，急速的暴跌，急速的暴跌也許是擋不住的，所以現在看起來，離急速暴跌還差得很遠，而且根本還沒有出現，所以這個時候放鬆……