武漢姚家嶺城中村改造項目中被拆遷的房屋。

　　核心提示　　

　　正在推進的湖北武漢市姚家嶺城中村改造，是武漢市最大的城中村改造項目。變舊為新，改亂為治，對城市建設和改善居住環境是大好事。但這項涉及3716戶家庭、近2萬人的改造項目，卻受到很多被拆遷戶抵觸。

　　他們為何不願拆遷？城中村改造項目的拆遷安置是否存在問題？相關部門應如何化解這些糾紛？記者進行了實地調查。

　　4月6日，記者再次來到武漢姚家嶺城中村改造項目所涉及的群建村、吳家灣村。

　　村子已是一片狼藉，大片被拆毀的房屋、成片的磚頭瓦礫包圍著孤零零的一小片四五層高的房子。偶爾一兩戶鐵門緊鎖，裏面住著仍未搬走的被拆遷戶，他們已經堅持了近一年。

　　拆遷安置補償方案，未徵求被拆遷戶意見就出臺

　　“我們對拆遷安置方案非常不滿意。”當記者詢問為何不願拆遷時，群建村的鄧良汛説，方案出臺前沒有徵求大家意見，也沒有公示，甚至連什麼時候開會決定的，大家也不知道。

　　“突然有一天墻上貼出拆遷公告要求15日內搬遷，他們內定的安置補償方案就已經寫在上面。”群建村的被拆遷戶吳蘭英説。

　　據了解，姚家嶺共有18個自然村，基本都位於武昌的中心繁華地帶。2010年9月8日，武漢市人民政府正式發佈了關於姚家嶺村徵收土地【2010】第111、112、113號公告，拆遷範圍包括群建村、吳家灣等7個自然村。2010年12月28日，政府將該地塊賣給了尚文房地産開發公司，規劃用途為商業、金融業和居住。

　　城中村改造則于2011年4月28日正式啟動，需要拆遷房屋2164棟，涉及3716戶家庭、近2萬人。

　　拆遷前，由於村集體經濟早已改製成武漢星星集團有限責任公司，該公司股民代表于2011年3月22日通過了《姚家嶺村城中村綜合改造集體所有土地房屋拆遷安置與補償方案》。

　　相關部門均稱，既然是股民代表大會通過了，方案就是有效的。鄧良汛和其他被拆遷戶則認為，“公司股東有200多人，但參加所謂代表大會的不過20來個人。這個方案第一輪投票沒通過，第二輪才勉強半數通過。也就是説，10來個人決定了關係7個村、2萬人利益的安置補償方案！”

　　按照該方案，此次拆遷採用房屋還建和貨幣補償兩種方式，農業戶和農轉非戶等主要人口均按“雙登”（2006年2月登記面積、人口）標準，600平方米之內的100%還建，不需實物還建的按4800元每平方米補償。

　　“實際上村委會只給我們還建房屋，不提供貨幣補償，只有還建房面積小于拆遷面積時才補一點。而且價格也很低！”被拆遷戶殷金鳳説。據了解，在群建村所處的小東門地段，商品房均價已達每平方米15000元。

　　殷金鳳説，她的房子擁有《國有土地使用證》和《房屋所有權證》，並不在姚家嶺村的集體土地上，但今年3月，她不在家時房子被強拆了。還有拆遷戶告訴記者，很多未簽合同的住戶不在屋子裏時被強拆——甚至有一位住戶，只是出去倒個垃圾，回來發現房子被強拆了。

　　拆遷安置合同漏洞百齣，“不存在的村委會”成合同甲方

　　吳蘭英向記者出示了一份《房屋還建協議書》。作為拆遷安置的重要文件，協議書中的“安置單位”（甲方）是姚家嶺村委會，開發商尚文公司只是作為丙方存在的。

　　“這份合同有很大問題。”吳蘭英説，姚家嶺村委會在城中村改造之後就不存在了，怎麼還能夠簽署具有法律效力的合同？

　　在群建村，記者看到被拆遷戶所謂的“村委會”挂的是“星星社區居委會”和“中共星星社區委員會”的牌子，村委會的牌子已經不存在，而村民拿到的協議書上卻仍蓋著“洪山區人民政府洪山街辦事處姚家嶺村村民委員會”的公章。實際上，姚家嶺早已歸武昌區管轄。

　　武漢市政府2010年9月8日發佈的政府徵收土地公告中均明確：作為武漢市政府（土地整理儲備中心）徵收的土地統徵項目，村民及相關權利人應與項目用地單位簽訂補償安置協議。

　　因此，吳蘭英和被拆遷戶們認為，被拆遷人應該和土地儲備中心（政府部門）簽合同，而不是不復存在的村委會。

　　“一般情況下，拆遷安置要麼由開發商負責，要麼由區政府直接負責，其他單位、主體頂多是受政府或開發商委託幫助安置。這份合同明顯有問題。”武漢得偉君尚律師事務所一位律師分析，雖然説城中村改造中村委會很關鍵，但是合同還是應該和“拆遷人”簽署。

　　此外，在被拆遷戶中，有農業戶、農轉非戶、世居戶、外來戶和私人房屋等各種不同的性質，但都被要求籤署同一個合同，也明顯是一種違規做法。

　　還建房可能是“空中樓閣”，安置合同對房屋還建細節語焉不詳

　　“我們之所以苦守著房子，不簽合同，是因為太沒有保障了！”吳家灣村的被拆遷戶肖林芳説，“《房屋還建協議書》根本沒有寫清楚什麼時候還我們房子，在哪兒還，還的房子是什麼樣的……根本就是‘空中樓閣’。”

　　根據武漢市有關集體土地《拆遷管理辦法》第八條規定，補償安置協議必須明確載明補償形式、安置方式、臨時安置過渡期限、違約責任等內容。

　　但記者看到被拆遷戶手中的《還建協議書》，協議內容只有寥寥十一條，大部分內容十分籠統，不僅沒有約定還建房屋戶型、各方需承擔的義務、違約責任，也沒有寫明具體細則等。關於還建房的部分只有簡單數十字：“還建房按照市規劃局批復確定的（H1—H6號地塊）還建方案進行建設，還建質量、標準按照商品房質量管理要求執行。”

　　相關律師分析認為，這等於什麼都沒有明確，意味著哪怕十年後還房子都不違約。

　　除了協議書的合同主體外，該合同中一些含義模糊的“霸王條款”也使得村民表示“不敢簽”：“甲方將會根據乙方的選擇儘量滿足乙方要求，但甲方擁有最終安置權，乙方同意甲方的最終的安置。”

　　“還建房屋應該是政府或者開發商負責，什麼時候變成村委會了？出了問題找誰負責？”吳家灣的被拆遷戶王龍海很氣憤，也很無奈。

　　“拆遷安置應使用由市土地行政主管部門制定的拆遷補償安置協議示範文本，這份還建協議書漏洞百齣。”律師分析認為。

　　4月3日晚，被拆遷戶代表與尚文公司負責人劉良培取得聯絡，他拒絕了村民和開發商直接簽土地行政部門制定的示範文本合同的要求。

　　拆遷安置程序被質疑明顯倒置，專業人士建議相關規定應予調整

　　在姚家嶺城中村改造過程中，2011年3月28日，村委會實施了《姚家嶺村城中村綜合改造集體所有土地房屋拆遷安置與補償方案》，而到了5月中旬武漢國土資源和規劃局才發佈針對這一項目的《徵收土地補償安置方案公告》。

　　“這明顯不符合規定，應該是政府部門的公告在前，村委會的安置補償方案在後出臺。現在明顯程序倒置。”一些被拆遷戶認為。

　　對此，武昌區城鄉統籌發展工作辦公室書面回復認為，這是習慣做法，沒有問題。而對於合同是否合法的問題，該辦公室稱，該補償安置協議符合武漢市城中村改造相關政策規定。

　　對於城鄉統籌辦公室的答覆意見，很多被拆遷人表示不能接受，並向信訪部門提出復查申請。

　　2012年1月22日，武昌區政府向被拆遷戶提供了復查意見。該意見認為，村委會作為城中村改造的主體，負責拆遷安置與土地騰退，摘牌企業只負責建設。而村委會的拆遷安置方案也是符合武漢市城中村改造政策的。在這個回復中，沒有提及被拆遷戶反映的合同不合法問題。

　　據法律專家介紹，在我國有關拆遷管理的相關規定中，要求徵地涉及拆遷農民住房的，必須先安置後拆遷；同時，在被拆遷戶還建房屋採用産權調換的形式時，協議應明確安置房屋的地點、面積、安置期限、差價結算等事項。

　　對有關部門的回復，法律專家認為，《武漢市徵用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》和《武漢市徵用集體所有土地補償安置辦法》均為2003年12月22日頒布實施，現仍在執行，但是已經不適合當前市場價格的具體情況，有關部門應該予以調整。