中國網絡電視臺消息：2012年3月7日（星期三）16時15分，全國政協十一屆五次會議舉行記者會，政協委員劉克崮、楊超、李稻葵、田在瑋、張泓銘圍繞保障性住房建設和管理問題回答中外記者提問。

    人民政協報記者問：請問田委員，許多房地産企業現在認為參與保障房的建設還沒有找到合適的盈利模式，只是在儘自己企業的一份社會責任，對這個觀點您如何評價？另外，您參與建設了保障房，對其中的各個環節也十分清楚，您認為從您的角度來講，當前最值得關注的問題應該是什麼？此外，建成之後的物業管理方面您有什麼建議？謝謝。

    田在瑋答：保障性住房的建設肯定比商品房開發的利潤要低一些，但是也並不像有些企業認為得那樣，根本沒有利潤可言，而是利潤比較少。要從自身的管理過程中加強管理、節省支出、節流，從這方面增加利潤。至於如何動員社會資金和建設單位的自有資金加入到保障房建設，這是一個亟待解決的問題。從政策支持的角度上要加大這方面的投入和研究，我想保障房的建設就會更好的持續的健康發展。

    剛才您提到，我們在1997年後國家進行了大批經濟適用房的建設，應當説經濟適用房就是保障性住房中的一種商品房，這種建設是可持續發展的，實踐證明已經可持續，而且還有後續的。我認為在保障性住房建設的過程中，要結合我們的國情、目前的市場和各方的需求，要統籌考慮，適度確定建設的目標。國外發達國家解決居民的住房問題，都是在實現了現代化和城市化以後，我們現在正在進行城市化、現代化、工業化的進程，如果説在兩三年內全部實現應保盡保不太可能，應該是根據我們的國力、根據我們的發展，應該是全方位、多層次、多渠道解決居民住房問題。比如在沒有建成之前可以適當發租金的補貼等等解決居民的住房問題，各個方面共同作用，使低收入住房問題可以得到更好的、妥善的解決。

    我們作為保障性住房過去的建設者，現在看起來建設過程中是一方面，更重要的一方面是進一步的管理、維護和運行。根據國外的經驗，在後期的管理、維護和運行中的費用大約是建設時的兩倍左右，這樣大量的資金如何解決和籌措，後續資金用什麼形式進行匹配，這是應該提到議事日程加緊研究的一個問題。因為在後期保障性住房的運行管理中，無論是水電、氣熱還是郵電儲蓄等等各種配套，都需要企業進行運行，他們的費用從哪來，這個問題要得到落實，尤其是後期的物業管理。如果我們不是從機制、體制和資金上落實到位，這個問題就很難，如果這個問題不落實到位就會形成新的瓶頸。究竟是用市場的方式進行物業管理，還是用政府的手段進行物業管理，應該儘快拿出一個好的辦法。

    前段時間我看各種媒體報道了上海陸家嘴等一些大型企業紛紛棄管普通的商品房社區，已經引起了社會上很大的反響。為什麼棄管呢？因為咱們現在物業管理的收費標準是十年前確定的，一直沒有進行調整，就拿保潔員的工資來説，已經翻了三番，再加上五險一金，再加上物料等等的漲價，所以物業企業無以為繼，虧損就棄管，假如這個問題不解決好就會産生一些連鎖反應，建議儘快研究，這也是保障性住房的一種，他們收費標準如何適時適度地進行調整。目前看起來，保障性住房的物業管理應該立即組織進行研究，看看資金究竟應該怎麼投入，物業管理收費標準是什麼，誰來做物業管理的主體，要使保障性住房健康穩定發展重中之重的一個問題。

    張泓銘答：我對剛才的發言做點補充的發言。是住房保障資金的一個問題。我想我們應該稍稍分解一下。保障性住房分兩種形式，一種是可以出售的廉價住房，稱之為經濟適用房，它的資金問題在哪？經適房出售以後資金是否馬上可以回收，這是個問題，就是資金的成本問題，就是融資，如果到商業融資的話是商業銀行的利息，這個問題要搞清楚。另外一個問題，我們住房保障另外一種形式是租賃的保障房，廉租房、公租房，這塊的資金問題比較嚴重，因為它不是出售的，資金無法馬上就回收。投資幾十年以後才可以回收，甚至長期無法回收。而且這個房子是政府建的，然後它要不斷追加投入，管理、保養、維修、人工，所以國家的負擔很重。所以有兩個問題，一是大量資金的沉澱，二是資金如果向市場融資的話成本很高。我們不是説一般的談住房保障資金的來源問題，而是兩個問題。

    總而言之，這個問題怎麼解決，我有個建議。我們在住房保障中，現在的資金來源，政府有一點、市場有一點、社會有一點，我們沒有為住房保障建立一個主力的融資渠道。像市場的高利息，公積金的來源是有限、政府的來源也是有限的，而我們沒有主力的融資渠道。所以我的建議是，我們要組織建立一個中國住房保障主力融資渠道，就是中國住房保障銀行，這個銀行可以吸儲，可以吸納存款。為住房保障金放貸，如果銀行虧本的話銀行給予支撐，國家不收它的營業稅，也不收所得稅，使這個銀行可以吸儲、吸納存款，然後低成本的放貸，保持它的低成本和微利經營。這樣可以很大程度上解決中國住房低成本的資金來源。

    另外，補充一個剛才中央電視臺問的一個問題。住房保障有很多管理上的問題，包括計劃的管理、規劃的管理、建設的管理、分配的管理，其實當前有一個問題是蠻突出的，住房保障那麼大的租量，我們如何分配下去，誰來承擔蓋的問題。我們發現有的地方把這些指標，比如某一個省、市，將這些指標分配到某一個企業、某一個部門，哪個單位哪個部門有錢有地就扛著這個責任。誰來享有呢？也是這個部門、這個企業，這就有大問題。我們的住房應該保障某一個市全體市民，中低收入者的困難家庭。而不是保障某一個單位、某一個企業、某一個部門，所以我們不能夠把住房保障的任務作為一個行政區，不能把保障的任務分解到某一個企業或者某一個部門，應該作為全社會的統籌，這樣才能解決公平問題。要不然就變成了某一個部門、某一個企業福利的問題。謝謝。