春節之後，多家媒體用“倒春寒”來形容1月樓市的慘澹。進入2月，政策微調預期、降低存款準備金率又勾起了開發商的希望。但業內人士指出，近期部分地區出現的成交量小幅回升並非表明樓市回暖，一線城市庫存高企，在市場觀望氣氛濃厚的背景下，2月新房和二手房成交量仍難走出低谷。

　　樓市並未回暖

　　和天氣一樣，1月的樓市也經歷一場“極寒”。中國指數研究院數據顯示，北京、上海、深圳、重慶等城市的成交量跌幅都超過或接近五成。不僅是新房，1月二手房的成交面積也創下歷史新低。中原地産數據顯示，1月六個主要城市的二手住宅成交面積合計約126萬平方米，環比2011年12月回落近五成，為5年來單月最低。其中，北京環比跌幅高達七成。

　　不可否認，由於元旦、春節兩個長假集中在1月，導致1月樓市處於“休市”狀態。但樓市延續了去年的低迷也是不爭的事實。中原地産認為，在春節傳統淡季的影響下，大部分開發商尚未進行大規模促銷降價，而購房者降價預期和觀望情緒依然濃厚，供應量與成交量均現萎縮。

　　雖然蕪湖新政被叫停再一次令開發商們感到失望，但是2月部分城市成交數據的回升似乎讓樓市出現一絲暖意。在深圳，業務覆蓋新房和二手房兩個市場的中原地産2月前三周的營業額超過了4000萬元，而中原地産1月的全部銷售額只有2000萬元。

　　有機構統計數據顯示，北京2月第2週二手住宅成交1329套，同比增長31%。瑞銀證券的研報顯示，上周有22個城市周均成交套數環比正增長，其中上海、蘇州的同比增速高達74%和69%。

　　同時，部分地區開發商隱約出現惜售心態。中原地産研報顯示，2012年1月，主要城市的住宅新增供應出現大幅萎縮。深圳幾個曾經預報2月開盤的樓盤至今仍無動靜，深圳本地媒體稱這些開發商“放鴿子”。

　　“由於節日因素，很多購房者並沒有在1月出手，2月的成交量很大一部分是1月購房需求延後導致。近幾週的成交回升並不能説明樓市回暖，開發商此時也不該出現惜售心態。”世聯地産(002285,股吧)分析師曹取表示。

　　庫存高位徘徊

　　一個無法回避的事實是，由於成交長期低迷，不管是一線城市還是二三線城市都積壓了大量的庫存。如果未來價格出現進一步下跌，存量房源減值的損失任何一個開發商都吃不消。

　　中國指數研究院的數據顯示，截至1月末，北上廣深一線城市目前庫存的商品房分別為11.9萬套、6.6萬套、6.2萬套和2.7萬套。初步估計，四大城市消化這些庫存房源分別需要29個月、11個月、27個月和20個月。目前四大一線城市已出臺的限購措施均沒有出現鬆動跡象，並且都有大量新盤等待入市。

　　除了一線城市，二三線城市的庫存也同樣高企。中國指數研究院的數據顯示，截至1月末，南京、蘇州、青島、廈門四個二線城市的庫存商品房套數分別達到5.5萬套、3.6萬套、11萬套和2.7萬套，按目前的銷售速度估算，四個城市消化掉這些庫存分別需要27個月、12個月、55個月和33個月。

　　除庫存房源外，還有大量的在建項目等候入市。曹取估計，目前在建商品房面積是成交量的4倍。“除非成交量出現報復性反彈，否則捂盤是非常不明智的選擇。房價還沒有真正實質性的下跌，現在放鬆調控根本沒有理由。”

　　中原地産認為，蕪湖新政被叫停顯示出國家房地産調控的決心，短期內地方會謹慎出臺樓市相關政策。在市場觀望氣氛仍較濃厚的情況下，2月新房和二手成交量難以走出低谷。

　　2011年以來北京新房庫存面積變化情況