《北京市人民政府辦公廳關於貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地産市場調控工作的通知》(簡稱“京十五條”)16日將“滿周歲”。專家和業內人士表示，“京十五條”將大量投資投機需求擠出了北京市場，一定程度上保障了普通購房者的剛性需求。專家預計，北京房地産調控政策年內不會輕易放鬆，全年房價仍將有10%降幅。

　　剛需是購房主力

　　多位房地産仲介機構人士認為，“京十五條”對投資投機需求的打擊力度較大，目前北京市場的成交量主要來自首次置業、改善性住房等剛需購房人群，房價進一步回歸合理水平。

　　根據北京中原地産的數據，從2011年2月16日“京十五條”開始執行至今，北京新建住宅均價為19955元/平米，同比下降3.4%；新建住宅成交量為83541套，同比下降21.9%；二手房住宅成交量僅96996套，同比下降53.2%；住宅總成交量為180537套，同比下降42.6%。

　　據鏈家地産市場研究部統計，2011年北京實施樓市調控政策後，房價過快上漲的勢頭得到抑制。目前北京二手房成交均價大約在21000元/平米左右，與2010年4月水平基本相當。

　　北京中原地産市場研究總監張大偉表示，進入2012年，北京樓市的成交均價出現更明顯下調。2012年初至今，北京新建住宅簽約均價為17899元/平米，同比下降20.2%。進入2月後，二手房的成交均價維持在20000元-21000元/平米之間，城區和郊區二手房價格同步回落。

　　中國證券報記者走訪北京市多個樓盤及房地産仲介機構時發現，投資、投機購房者大量減少。偉業我愛我家仲介人員涂建表示，目前市場上活躍的購房人群以首次置業和改善型為主。

　　價格下降預期增強

　　2011年下半年至2012年春節，樓市持續冷清，令不少房地産業內人士對2012年樓市的悲觀預期情緒加重。中國證券報記者發現，目前北京樓市的買賣雙方博弈再度升級，準購房者對房價下跌的心理預期愈發強烈。

　　陽光100常務副總裁范小衝表示，2012年房價尤其是北京等一線城市的房價應該會持續下降，但預計降幅不會很大，平均降幅大概在10%至15%，不排除個別樓盤價格大幅跳水的可能。首先，由於2011年北京房價已回落10%左右，繼續回落的空間有限。其次，房企的重置、拿地、貸款等成本已上漲。

　　張大偉表示，從目前數據看，北京樓市已進入明顯的下調週期。作為調控政策執行力度很大的一線城市之一，北京未來房價下調的幅度也將領先全國。從目前看，北京樓市拐點已出現，預計在未來6至12個月內，房價可能有10%至20%的下調空間。

　　鏈家地産市場研究部分析師馮聯聯表示，過去一年的調控中，樓市價格的降幅甚至超過2008年，可見調控效果明顯。目前準購房者對於價格下降預期增強，預計一季度整體價格將隨成交量的走低繼續下降。進入下半年後，房價將趨於穩定，預計2012年房價的降幅將達10%至15%。

　　北京中原地産預計，隨著低價供應項目的增加，北京樓市的成交量可能在2月中旬恢復到去年下半年平均水平。從目前的成交結構看，未來市場需求仍將以首次置業者為主，中低價的普通住宅依然會佔據成交量的主體，特別是總價在150萬元左右的項目將受到青睞，高價項目的成交量將依然低迷。

　　調控政策難放鬆

　　多位專家對中國證券報記者表示，北京等一線城市的房地産宏觀調控政策對全國樓市有較明顯的導向作用。因此，北京的樓市調控政策不會輕易改變。

　　中國房地産學會副會長陳國強認為，中央政府的房地産調控基調不會變，但地方政府可能會根據自身情況，在保障剛性需求方面做文章，特別是針對首次置業的住房需求。北京房地産業協會秘書長陳志表示，房地産調控政策短期內不可能放鬆。北京樓市作為全國樓市的風向標之一，更不可能在調控政策上有所鬆懈，但不排除未來對首次置業等剛需人群予以傾斜和支持的可能。

　　范小衝認為，北京的樓市調控政策不會輕易放鬆。一方面，北京仍需繼續遏制房價快速上漲勢頭；另一方面，北京未來將不斷限制城市、人口規模，在這方面的訴求比其他城市更迫切。2011年的房地産調控政策已非常嚴厲，執行也比較到位，預計今年樓市調控將逐步進入微調和維穩階段，包括繼續實行信貸差別化對待、落實保障房配套建設和完善管理體系等。

　　鏈家地産預計，2012年北京樓市整體調控基調不會發生大的改變，預計整體成交量將維持在10至11萬套左右，非京籍人士在京購房佔比仍將維持在10%至15%之間。未來相關政策可能針對首次置業人群貸款進行微調。雖然整體市場開始有所回暖，但低成交仍將是2012年北京樓市的主旋律。