`銷售現場。

淘金家園銷售中心門外，人們都在打電話。 記者陳白帆攝

　　業內人士預計會有更多項目加入跳水大軍

　　廣州樓市又有核心區樓盤突然發力“降價”。昨日，位於環市東板塊的淘金家園報價由原來的3萬元/m2急降至“2”字頭，雖然開發商號稱打“7折”的多是朝向較差的單位，不過還是打破了廣州樓市核心區房價堅挺的論調。

　　同時，昨日開盤的大坦沙萬科柏悅灣三期也以12900元/m2起價吸引買家，比二期18000元/m2的均價大降5000元。過去一向“看多”的部分業內人士也開始傾向於：廣州樓市全面降價的大幕已經開啟。預計到春節前資金緊張或者未完成任務的開發商，都有可能抓緊時間降價出貨。

　　現場直擊

　　記者被“架”到銷售中心去洗手間也被貼身緊跟

　　週五下午，一條“東山樓7折！直降一萬！淘金家園限量限時搶購”的短信狠狠地刺激了眾多市民的神經。當記者于週六一早不到10時趕到淘金家園銷售中心時，裏面已是人山人海。銷售人員介紹，週五短信發出後，當天賣樓就賣到週六淩晨1時30分，一晚賣出過百套。由於降價幅度巨大，項目有關負責人表示可能對前期購買了同類産品的業主進行補償，具體方案還未確定。

　　而在越秀省一級學校學位房淘金家園全新一期“淘金峯璟”價格跳水後，不少開發商大呼“坑爹”，預計會有更多項目在之後加入跳水大軍。

　　銷售現場人山人海

　　昨天不到10時，記者一到門口已被三四名銷售人員團團圍住，幾乎是被架到銷售中心，此時銷售中心門口兩邊道路已停滿車輛。一進銷售中心，更是被團團圍住，就算去洗手間都被貼身緊跟。

　　在記者選擇了戶型之後，銷售人員馬上報出剩餘的單位，表示高層單位昨晚已被搶得七七八八，79平方米的兩房更是全部售罄，並不斷催促記者馬上下定10萬元。此時，記者的友人陸師奶正在飛車前來，一邊用手機向銷售人員諮詢，溝通5分鐘後，銷售人員就馬上開訂單，並註明“20分鐘內不到現場下定就不留房”。當時每個銷售人員都在忙碌地催客，而到場市民亦不停用電話與家人溝通。銷售人員表示，如果客戶自己可以搞掂稅單和社保等證明就能購房。

　　10時30分左右，更多市民來到現場，記者估算當時銷售中心已有過百位客戶，每張桌子都已被正在計價的客戶佔據。陸師奶來到後，馬上被銷售人員推進刷卡處，在核對了下定單據後，立刻開始刷卡。陸師奶告訴記者，其實從10月份起就開始留意該樓盤，但當時2.5萬～3.5萬元/m2的價格著實超過預算，現在則不再猶豫。陸師奶最終選定的是一套75平方米的低層兩房北向單位，總價約149萬元，折合單價約1.98萬元/m2。比起11月初開盤時，直降了20%不止。

　　一、二手價格已倒挂

　　記者在現場了解到，北向1.8萬元/m2（包裝修）和南向2.2萬元/m2（包裝修）只是該盤促銷單位中的最低價格，和最初開價相比，差距的確有1萬元/m2，相當於打了7折。但經過週五晚的瘋狂銷售，南北向的最低價格單位已被掃光，週六時北向單位主要價格區間會在1.9萬～2.2萬元/m2，南向單位價格主要在2.4萬～2.5萬元/m2左右。銷售人員表示，週六價格相比週五已有小幅回調。也有銷售人員表示，此次降價後推出的單位裝修標準會比之前推出的略有下降，比如將不再贈送墻紙、電視機背景墻等，但基本配置還是會和之前推出的一樣。

　　記者查詢二手房資料發現，其實近期淘金家園的二手價格和10月份相比都有鬆動，東南向三房放盤價有2.5萬元/m2的。但和這兩天的促銷價相比，一手房的價格已明顯低於在放的二手房價格，此次降價不僅將會影響其他開發商的定價，更會讓有意放盤的老業主“欲哭無淚”。陸師奶也是因為一手房便宜過二手房才下定決心，“之前看過東風廣場的二手房要2.7萬～2.8萬元/m2，不如買套淘金家園2萬元/m2一手房還來得安心。反正都是有省一級學校的學位。” （陳白帆）

　　記者觀察

　　開發商已賺到降價尚有空間

　　雖然淘金家園此次降價看起來是大“放血”，銷售人員的解釋也是為了回籠資金。但不少開發商分析：這個價格淘金家園完全可以承受，“他們那麼早拿的地，成本肯定很低，不管賣多少錢都賺啦。”陽光家緣網資料顯示，淘金家園的開發商為廣州華鴻房地産開發有限公司，近期推出的一批單位國土證號為穗國用（2005）第42號，土地出讓年限自2005年3月21日，剩餘的使用年限只余53年左右。而2005年住宅地塊地王“種雞場”樓面地價也只不過3300元/m2。有業內人士推算，即便加上建安成本、銀行利息、稅費、營銷費用和裝修費，淘金家園在售單位每平方米成本不會超過1.2萬元，即便他們現在賣2.4萬元/m2均價，也已賺得盆滿缽滿。

　　記者查詢資料發現，2010年廣州樓價相比于2009年，有接近四成的漲幅，也就是説，開發商即便是7折賣樓，樓價也還未調整到2009年水平。

　　目前，大眾的普遍心態是呼籲樓價回到2008年的水平，2008年廣州10區均價是9339元/m2，2011年10月份十區均價為13792元/m2。看來要想廣州樓價回到2008年水平，滿足廣大購房者的願望，開發商還得繼續努力降價。 （陳白帆）

　　記者巡城

　　老城區優惠“滿天飛”

　　早在兩周前，位於新港中路的某商用性質樓盤同樣以“直降一萬”作為噱頭吸引買家，取得了不錯的銷售成績，而這次越秀區樓盤採取近乎相同的方式來促進銷售，不少業內人士認為一手樓盤的降價有蔓延態勢。

　　記者發現，踏入2011年最後階段，此前出貨時間一拖再拖的老城區有多個全新盤計劃面市，像荔灣區芳村板塊，位於高爾夫球場地塊的樓盤就有兩個準備在近期推出。雖然兩盤均未定價，但有樓盤對外的宣傳廣告已經標出首付30萬元來吸引眼球，也就是説單價最低不到13000元/m2。而位於大坦沙的萬科柏悅灣三期本週以12900元/m2起的價格開售，較二期直降5000元/m2。

　　在今年下半年以來住宅供應較少的海珠區，目前準備推售的樓盤都積極進行優惠登記，即使位於江南大道與南田路交界的核心地段，吹風價不過為25000元/平方米，有樓盤還推出“直減10萬”的優惠申請活動。

　　而目前老城區叫價叫得最高的某位於越秀區的另一新樓盤也預計下周正式開售，現進行5萬元抵10萬元的優惠登記，雖然該盤吹風價一直在35000~40000元/平方米，但開發商方面已經表示，開售的時候會有部分特價單位。

　　網絡售房推特價

　　還有開發商通過網絡售房來“玩噱頭”。白雲區某樓盤就準備在週二推出一套“特價”單位在網上拍賣，面積只有94平方米的單位，開發商方賣弄封頂12000多元／平方米就準備推出，並宣稱省去32萬元。

　　（賴偉行）

　　業內分析

　　年底賣樓或主推降價+補償

　　上週五，不僅淘金家園高調降價，星河灣也宣佈旗下上海星河灣和浦東星河灣下調售價，以8～8.5折或更大優惠進行降價，同時表示將拿出超6億元對前期老業主進行價差補償。

　　對於此次降價，星河灣集團董事長黃文仔也對媒體表示，主動下調價格是為了響應中央號召配合調控要求，讓房價回歸理性，而主動對老業主進行補差價，是為了回饋老業主。儘管星河灣的做法被指破壞市場規律。但從實際情況來看，如果廣州最旺地頭都有樓盤跳水賣樓並且表示會對前期業主進行補償，有業內人士表示之後預計會有更多開發商採取降價+補償的方式進行銷售。

　　不少業內專家認為，近期召開的中央經濟工作定調“要堅持房地産調控政策不動搖，促進房價合理回歸”，讓開發商徹底放棄政府救市幻想，擔心現在不走明年更慘，趕緊“以價換量”。 （陳白帆）

　　未來數月房價將處於下滑通道

　　“目前大勢之下，開發商不降不行，要讓房價回歸理性。”合富輝煌首席市場分析師黎文江向記者表示，廣州的全面降價已經拉開大幕，接下來會有更多開發商選擇降價，一些未完成年度任務的開發商都會以此衝刺業績。

　　據中原集團統計，四大城市11月銷售率排名前列的項目，除大多位於城郊外，還具有兩大特徵：一是大多通過降價或者以低於周邊的價格入市，如深圳的“公園裏花園”等；二是熱銷樓盤的開發商多為知名大型開發商。上周，上海成交面積最大的項目“浦江華僑城”，成交均價為18540元/m2，而周邊新房均價達到23000元/m2左右。在高價盤缺少需求支撐、低價盤佔據市場主力的情況下，重點城市的新房成交結構發生了明顯的變化，成交均價出現較大回落。11月，北京、上海、廣州和深圳的房價降幅分別達到13%、15%、10%和7%。預計未來數月內，若政策未出現根本性變化，包括北京、上海在內的主要城市，房價將繼續處於下滑通道。（賴偉行）