今年的年關較往年更難過，面對量價齊跌、庫存高企的嚴峻形勢，開發商走到了最為艱難的時刻。

　　七成房企自認資金鏈緊張，眾多樓盤降價以渡過年關。那麼今年的年關過後，這一波降價潮會不會漸漸平息呢？

　　撕開12月份的日曆，2011年已經接近尾聲，2012就要來了。前不久萬科集團總裁鬱亮曾在公開場合表示：“過冬就是萬科2012年的發展策略”。

　　樓市的冬天已經到來，而這個冬天將非常寒冷。今年春節來得早，眼看年關將至，不少開發商資金壓力驟增，雖然很多樓盤都力爭在這最後的時刻拼一拼，但面對量價齊跌、庫存高企的嚴峻形勢，即使開發商們十八般武藝全部上陣，仍難緩解資金饑渴，購房者的觀望情緒日漸加重，樓市似乎走到了最為艱難的時刻。

　　全年任務完成一半就算不錯了

　　對於開發商而言，今年的九、十、十一月成了“鐵九銅十草十一”，一些降價樓盤老業主大鬧售樓處……儘管當前樓市形勢並不樂觀，許多樓盤依然選擇在歲末上市。

　　眾多開發商之所以在局勢微妙的現階段仍抓緊時間入市，與今年以來銷量的持續低迷密切相關。根據網上房地産的統計，去年前11個月南京新商品住房共成交了43454套，而截至11月30日11:00，今年前11個月南京的商品住宅僅成交了34264套，與2010年同期相比萎縮了兩成多。

　　顯然，今年的樓市走向是很多開發商年初制定銷售目標時始料未及的，不少開發商均對今年的任務完成情況諱莫如深。

　　有業內人士透露，今年市場行情比2008年更慘澹，很多樓盤的月成交竟然都是個位數，因此完不成銷售任務是必然的，“到現在能完成全年銷售目標一半的樓盤，就算銷售不錯的了。”

　　據了解，主城一家樓盤今年的銷售任務是20個億，需要賣掉1000套房，但今年已經過去了11個月，該樓盤才賣了5個億，“也就是説，接下來要在不到1個月的時間裏賣完700多套房，我真是連做夢都在想該怎麼賣掉這麼多的房”，不堪重負的銷售經理明顯憔悴了不少。

　　七成房企自認資金鏈緊張

　　銷售欠佳，再加上銀根緊縮，一向“不差錢”的房地産開發商們資金鏈已到了緊繃的狀況。

　　前三季度報告顯示，在A股上市的房企中，七成房企經營性現金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。開發商整體現金流趨緊，已是不爭的事實。

　　在南京，市清理拖欠工程款和民工工資辦公室(清欠辦)近日表示，年關將至，受國家宏觀調控銀根緊縮、人工工資上漲等因素影響，企業資金普遍緊張。根據摸查，南京91家重點開發企業自我診斷的資金狀況：資金鏈正常的企業僅27家，資金鏈緊張和偏緊的64家，資金缺口合計29.89億元。其中，最小的資金缺口1378萬元，最大的76910萬元。

　　5000元的短信促銷費都要省

　　開發商欠款已成為合作方共同的夢魘。南京一家代理公司的負責人透露，有開發商已經拖欠他們代理費數百萬元，天天催也沒用，因為他們確實沒錢，現在開發商正在尋找買家，想把手裏的一幅地賣出去。

　　而江寧一家新盤的營銷經理也很無奈，按照慣例，推盤前肯定要展開一番宣傳攻勢，但是營銷計劃一報到老闆那裏就被駁回了，“老闆説要省錢，不但廣告不做了，甚至連5000元的短信促銷費都沒批准。”

　　這個冬天比2008年更冷

　　年關將近，開發商一方面通過開源節流，降低成本，另一方面則通過降價推動銷售，以期緩解資金緊張的狀況。

　　根據365網尚數據監控中心對全市8大片區101個樓盤樣本進行的房價漲跌分析，發現與過往數月相比，近期南京樓市喊跌樓盤越來越多，而八大板塊在11月份首次一致喊跌。統計結果顯示，11月房價走勢再跌0.95%，南京樓市全面步入房價下行通道。

　　儘管優惠頻出，但不少業內人士發現，降價對於購房者的吸引力在削弱。江寧一家新盤雖然幾個月前就表示要開盤，卻至今未推出，據了解原因就在於蓄水不足，銷售人員無奈地表示：“有的買房人都來看過好幾次了，就是不鬆口，總説還要再考慮考慮。”

　　對此，業內人士普遍認為，在價格戰持續火熱的情況下，購房者的降價預期也愈加強烈，樓市觀望情緒日漸加重。

　　365地産家居網日前進行的一項調查也顯示，超8成的購房者都認為調控尚未到位，房價仍將繼續下降，因此不少買房人都打算等到明年一季度的時候再出手購房。

　　買的不急賣的急，購房者的觀望讓急於出貨的開發商們焦慮不已。

　　這個冬天將比2008年更為寒冷，這已經成為業內的共識。劉莉

　　市場傳真

　　開發商過冬36計

　　少拿地/緩建房　賣股權/走他鄉

　　策略一

　　降價跑量，現金為王

　　三十六計，走為上計。隨著市場走勢逐漸清晰，開發商紛紛大幅降價促銷。江寧樓市頻現7字頭、橋北樓盤6字頭開賣。

　　進入11月，隨著諸多品牌樓盤的加入，降價大軍進一步擴容。天正濱江以15000元的谷底價入市；萬科金色領域首批精裝房源均價9900元/平方米，創仙林房價新低；龍江蘇寧天璽國際也不甘落後，其精裝房以15900元的低價起售，均價17800元；城北純新盤銀河灣卓苑同樣採用低價路線亮相，折後整體均價為9000元/平方米……南京進入真槍實彈的降價時代。

　　南京中原地産市場研究中心總監張君認為，在多重調控作用下，降價跑量已成為必然趨勢，“明年的市場並不樂觀，眼下現金為王更為重要。”

　　策略二

　　延遲開盤，等待春天

　　為了避開眼下的不利形勢，不少開發商延遲開工、延長工期、延期上市。仙林某樓盤最近一次推盤時間為9月份，最近半年都不會再推出新房源，要到明年4月份才有所動作；江北某別墅開發商之前宣稱年前會動工一個新項目，但遲遲不見動作，公司表示看明年的情況再定。

　　據了解，今年1-3季度，南京商品房竣工面積587.42萬平方米，同比下降7.2%，降幅較上半年上升了11.1個百分點。除銷售情況較好的辦公樓竣工面積增長較快外，住宅、商業營業用房及其他房屋的建設週期明顯拉長，工程建設推進節奏放緩。

　　策略三

　　少拿地，緩建房，賣股權

　　房子不好賣，如何生存成為首要問題，不少開發商只能少拿地、緩建房，有房企甚至忙著轉讓項目股權，以期換回資金扛過接下來這段難熬的寒冬。截止到11月28日，南京土地市場共掛牌土地88幅，其中已出讓70幅，七成底價成交，其他18幅有的流拍，有的被延期或暫停出讓。

　　之前被傳深陷資金圍城的綠城集團11月7日表示，正考慮通過出售某些房地産項目來提振現金流，近期南京不少項目因為缺錢也不得不轉讓股權。一位資深人士介紹，“已經有開發商手頭緊，只能將手頭上郊區的一個十幾萬平方項目的四成股權轉讓給投資公司，現在還是缺錢，正在接洽基金公司想融資。”

　　策略四

　　改賣商鋪、轉戰中小城市

　　住宅不好賣了，很多開發商及時調整營銷路線，將原本保留的商業房源先推出來救急。另外，不少開發商將開發重點轉到了江陰、徐州等三四線城市，“三四線城市地價相對低，而且需求量也大。”近日轉戰周邊城市的一位開發商表示。世聯地産的數據顯示，萬科、中海、保利、雅居樂、朗詩等也都加緊在三四線城市進行土地儲備。趙曉黎

　　專家觀點

　　年關過後　降價潮可能收尾？降價，已經成為樓市無法回避的字眼，甚至有樓盤高聲喊出讓房價重回2009年。事實上，也確實有個別樓盤的價格已經逼近當年的價格。但是整體上，房價可能會回到2009年嗎？房價下跌的態勢還將持續嗎？這一波降價潮將持續多久？《揚子樓市》採訪了多位業內人士。

　　正方

　　調控已現弱化的跡象

　　宋堅 江蘇蘇鼎房地産研究所所長

　　預計房地産所有的降價幅度將在明年2月份左右，也就是春節前後完全呈現，明年上半年房價或許有繼續下挫的可能，但若認為眼下是拉開了降價的序幕，則太過樂觀，我認為降價的狂潮已接近尾聲。

　　而且，明年政府應該不會再繼續出臺更嚴厲的措施，此外無論是北京高檔房標準的調整、南京公積金政策的變化、信貸政策的微調等，都在表明調控有弱化的跡象。

　　春暖花開時不會再大降

　　孫海　網博研究機構總經理

　　明年上半年應該會維持目前的調控政策，既不會放鬆，也不會再出臺更加嚴酷的措施。因此，對於很多打算在明年入市的新盤而言，依然會維持理性定價的策略，其他資金緊張的開發商也會進一步降價促銷。而且，眼下年關將近是開發商的一個促銷季，等到熬過年關，春暖花開，開發商也沒有必要再進行大幅度的打折銷售，因此明年上半年不會出現更大規模的降價潮。

　　反方

　　多數板塊仍有下行空間

　　吳翔華 南京工業大學

　　天誠不動産研究所副所長

　　近期降價樓盤增多，但是離觸底還有一段距離，只有降20%-30%才是真降，目前多數板塊仍有下行的空間。隨著調控的持續，我預計明年將會有更多開發商加入降價的陣營，降價的幅度也會越來越大。

　　更多剛需盤加入降價陣營

　　史叢 錦臥龍湖置業副總裁

　　年關確實是一道坎，但就算是熬過了這個年關，如果明年成交繼續低迷，資金緊張的狀況依然無法得到根本改善，因此，我認為明年上半年降價樓盤還會增多，樓市整體價格也會進一步下調，其中將以剛需盤為多。

　　年關過後日子還是不好過

　　張君　南京中原地産研究總監

　　房價重回2009年是所有購房者的美好願望，但是能否回歸也是要分多種情況來看。有些大盤因為拿地早，地價成本不高，而且當年開盤的價格已經嚴重透支，因此此時價格回落也是正常。但是對於2009年高價拿地的項目而言，即使想讓價格回到2009年也是心有餘而力不足。按照目前的形勢，開發商即使熬過了年關，明年的日子也不好過。

　　明年將迎來真正的考驗

　　邵晴　雅居樂地産華東區營銷總監

　　房地産市場明年將迎來真正的考驗。對於中小企業而言，明年的競爭重點會集中在産品與價格上，會有越來越多的樓盤在價格上吸引購房者。