隨著大興某項目的216套房以11800元/平方米的價格當日賣光，再現“日光”效應，北京開發商價格底線再次有所突破。有分析者稱，在該項目拿地時樓面價7519元/平方米的情況下，售價跌破12000元/平方米已是“虧本”賣房，但同時該説法也被開發商否認。對此本期發起調查，超過七成網友表示，不相信開發商真的在虧本賣房。

　　您認為“日光盤”是否會觸動大興其他項目，引起連鎖降價？

　　■是 59.70% ■否 18.30% ■難以判斷 22.00%

　　在您看來，開發商是否真的會虧本賣房？

　　■決不會 71.20% ■有可能 16.10%

　　■“虧本”與否尚難斷定 12.70%

　　開發商否認“虧本”説法，稱“通盤把控成本以及利潤”

　　■未來還有降價空間 62.90%

　　■前期的高價明顯賺夠了 30.40%

　　■現在已是價格底線 6.60%

　　對於“底價日光盤”現象您怎麼判斷？

　　■僅是個別項目現象，不代表北京市場普遍性 69.90%

　　■可購房人群有限，很難再出現此類事件 20.00%

　　■價格已達到大多數購房人心理價位 10.10%

　　調查單位：北京晚報 新浪樂居

　　調查人數：6093

　　虧本價爆出拿地潛規則

　　11月19日，位於大興的某項目以11800元/平方米的價格開盤，隨即有房地産研究機構稱，該項目地塊去年由開發商以348089萬元競得，規劃建築面積46萬平方米，據此計算出開發商拿地價格為7519元/平方米，再加上基本建安成本3000元/平方米、稅費成本2000元/平方米以及財務成本和最基礎的營銷費用1000元/平方米，該項目的成本價約為14000元/平方米，因而此次推出的216套房源基本屬於虧本銷售。

　　對此，該開發商媒體負責人稱“出讓文件中的46萬平方米建築面積是指地上部分，該地塊還有20多萬平方米的地下面積，如車位等也可以銷售。加起來該地塊的總建築規模為75萬平方米，這就大大稀釋了單位拿地成本。”

　　究竟是“虧本入市”還是開發商“另有底牌”？這“20多萬平方米的地下面積”究竟是從何而來？是否像開發商所説的歸其所有？

　　北京京華律師事務所、房地産專業律師

　　秦兵：地下面積幾乎是白送給開發商

　　根據《城市居住區規劃設計規範》，對小區的車位配比都有一定的要求。因此小區要配建地下車庫和人防。不過在進行土地出讓時，政府為了鼓勵競買，促成成交，會以低價甚至贈送的方式，出讓地下面積。這就為開發商節省了土地成本。而不論地上建築面積還是地下面積，都要寫進出讓協議中。

　　國家《住宅設計規範》規定，層高低於2.2米的部分，不能計入建築面積。也就是説，如果地下車庫的層高低於2.2米，是不計入建築面積的，也就不用支付土地成本。因此，我們可以看到，很多地下空間、地下車庫的層高都比較低，很多都在2.18米左右。

　　在當前土地成交面積下降的情況下，這種做法還是比較普遍的。我國的法律對此並沒有明令禁止，因此，這種行為可以説是合法不合理。

　　北京新城興業房地産開發有限公司副總經理

　　苗豐：“虧本入市”更像是一場營銷

　　項目成本價到底怎麼算？建安成本、人員成本究竟有多少？普通老百姓很難算清。甚至連一些沒有與土地打過交道的開發商都很難算清。但作為開發商而言，怎麼算不重要，最關鍵的是要考慮企業是否盈利。因此，“虧本入市”的銷售手法背後卻隱藏著更多營銷的背影。

　　誠然，面對限購政策帶來的低迷市場，不少開發商都想盡辦法儘快將項目銷售出去。實際銷售過程中，也不排除一些開發商“賠賺吆喝”，但一下拿出幾百套房子賠本賣的事情幾乎不可能出現。

　　儘管按照地價、建設成本計算，該項目看似銷售價格已經低於成本價。但要注意的是，項目20多萬平方米的地下空間成本可是幾乎為“零”。

　　換句話説，買下土地後，有一大部分的地下面積是送的，這一部分空間也可以成為人防空間，如果項目的地下空間面積超過了規定了人防空間面積，開發商只需為超出的部分支付額外30%的土地出讓金即可。

　　此外，“虧本入市”更多是企業行為，而非區域行為。目前各區域在售項目拿地時間都比較早，價格比高，因此即便出現一家項目降價也好、促銷也好，絕不會引起其他項目跟風，畢竟每個項目都有自己的價格底線。

　　可見，“虧本入市”只是一個營銷過程中的噱頭。(記者 陳靜思 徐楠)