年景好時，先賣次房子，再賣好房子，一次次提價；眼下，先賣好房子，再賣次房子，一次次探底……在樓市“冬季”，開發商的招數和好年景時正好相反。

　　●現場

　　報價一個更比一個低

　　“那個價格也沒賣出去過房子，已經作廢了”

　　上周，記者一踏進北京像素售樓處，幫忙賣房的中原地産銷售人員就把記者拉到“樓盤公示價格表”大板前，該人士手指著牌子介紹説：“如今11600元/平方米的價格，比這上面的標價要低一半左右。”此時，北京像素的一位銷售人員走過來，一邊拉記者去看沙盤，一邊説：“別看那個牌子了，那個價格也沒賣出去過房子，已經作廢了。”

　　聽記者對南5號樓9層的房子感興趣，該銷售人員立刻給記者算起了價格：“以一套48.83的戶型為例，貸款總價是589399元，單價為12070元/平方米；如全款購買，總價則變為551373元，單價為11291.69元/平方米。”記者發現，這個價格比在表上的9層各戶型價格，均低了8000元至11000元。

　　記者從北京房地産交易管理網查閱到，南5號樓的擬售均價22500元/平方米，實際銷售均價是網上申報價的5.16折。“全款購買，至少比貸款還能再打個95折。”但記者注意到，為了讓記者看到全款比貸款更划算，該銷售人員給記者推薦這套房子的全款價格是按貸款價格的9.35折算的，比其所言的規定折扣還要更便宜些。

　　●內幕

　　高價試市場 降價為出貨

　　“真正計劃賣房了，再適當調低價格”

　　“定房價是件非常不容易的事情。首先看項目一次推出的量是多少。要是只推一棟樓，自然希望是‘日光盤’；如果一次性推多個樓盤且量大，也是一天銷完，那領導就認定把價格定低了，要受批評的；如果開盤沒銷售量，很顯然就是定高了，只能降價二次開盤。” 一個知名樓盤的操盤手馮先生透露説。

　　同時，馮先生還透露，除了定價失敗外，開發商也玩“高價捂盤”的手段。“按照建委規定，北京項目拿到預售許可證三天內必須開盤，也有開發商拿了許可證不想開盤，就故意把申報價定得很高，買房人自然也不甘心出手。開發商等到真正計劃賣房了，再結合市場情況適當調低價格。”

　　2011年5月1日，北京市開始實行商品房銷售明碼標價，其中規定北京所有商品房要實行“一房一價”，嚴防開發商“坐地漲價”，但對開發商下調申報價的範疇並沒有細則約定。

　　手段：“降價房必是品相差的産品”

　　“緊鄰馬路邊，沒有天然氣且商業水電，一層30多戶全部開間，居住密度極高，整個樓都不是正南正北方向，産權不足50年……”這就是正在以11600元/平方米促銷的北京像素南5號樓的真實情況。

　　馮先生告訴記者：“好位置好戶型的房子，永遠不會降價，所謂降價的樓棟或戶型，必然屬於樓盤中品相差的産品。”從事房地産企劃工作多年的張娟(化名)贊同上述説法: “這次推出的低價樓，是因為旁邊有個大煙筒，周邊環境差，屬於項目中位置最不好的兩棟樓。”

　　“樓市火爆時，項目必然從邊角地方、同項目內性價比差的樓棟開始低價賣，同時摻和上部分好房源，順勢提價。越是往後賣，位置和産品就越好，漲價也順理成章。樓市低迷時，為了用單價吸引買房人，有的項目先賣部分好地段的樓棟，再低價推出低性價比的房子，讓消費者看到價格差。”張娟透露説。

　　態度：開發商從明降轉為“暗走”

　　張娟擔心地告訴記者：“不知媒體怎麼知道的？報出了我們項目降價3000元的消息,現在領導發怒了。”張娟解釋説，開發商都不想説降價，“即使降，也要‘暗走’。”

　　此前，萬科就已經公開否認啟動全面降價的消息，但旗下不少項目調低售價卻是不爭的事實。而在2008年樓市，卻正是萬科第一個站出來高舉降價大旗打破博弈僵局。隨後，恒大地産全國約40個樓盤同時推出8.5折促銷讓利活動；遠洋一方均價下調4000元/平方米。

　　一知名項目操盤手馮先生表示：“現在和2008年的情況不同，即使降價也帶不來多少出貨量，何必再因降價而‘名聲大振’？”

　　效果：降價未必能迎來“全面飄紅”

　　某房地産代理公司的郭女士坦言，如今開發商銷售壓力大，想把錢花在刀刃上，目前都用最節省成本且受眾最廣的群發短信的渠道。“效果也不是很好，我自己每天也能收到十幾條房産短信，都不看。但目前還沒想到比這更好的辦法。”

　　不過，降價也未必能迎來熱銷。截至11月27日15時，北京房地産交易管理網的公開資料顯示，正在銷售的北京像素南5號樓(平層)擬售均價為22500元/平方米，實際在售均價為11600元/平方米；網上批准的可銷售套數為767套，已簽約並網上聯機備案的套數僅為53套。晨報記者 王麗婭