本報訊（記者姚麗穎 熊焱）近日坊間熱議的“最低計稅價上調”的消息終於落定。昨晚，市財政局、市地稅局、市住房城鄉建設委聯合發佈《關於加強存量房交易稅收徵管工作的通知》，重新修訂了存量房交易計稅價格核定辦法，對於申報的存量房交易價格明顯偏低且無正當理由的，按核定計稅價格徵收稅款，以嚴堵陰陽合同逃稅。此文件將自2011年12月10日起執行，凡2011年12月10日（含）以後進行網簽的房地産交易合同均按此文件相關規定執行。

　　昨日，市住建委、市地稅局還同步出臺了《關於公佈北京市享受優惠政策住房平均交易價格的通知》，對本市普通住房的價格標準進行了調整。新的普通住房標準以2010年全市新建住房成交均價為基礎，並根據近年來本市基礎設施不斷完善和新城建設快速推進的發展變化情況，對原標準按道路環線劃分的方式進行了調整，並增加了方位系數修正。調整後，自2011年12月10日起，凡購買新建商品房的納稅人，在申報繳納契稅時，均以新的普通住房標準為依據，界定是否享受普通住房稅收優惠政策，以確保納稅人的正當權益。

　　普通住房

　　出臺新標準

　　本市享受優惠政策普通商品住房的標準是應同時滿足以下三個條件：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套建築面積在140（含）平方米以下；實際成交價低於同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。

　　根據《北京市住房和城鄉建設委員會北京市地方稅務局關於公佈本市享受優惠政策普通住房平均交易價格的通知》（京建法〔2011〕22號），享受優惠政策住房平均交易價格調整為：以全市住房平均交易價格為18000元/平方米，分環線區域和方位進行系數調整，調整系數為：四環內北部1.8、南部1.6，四至五環北部1.5、南部1.3，五至六環北部1.2、南部1.0,六環外0.8。

　　通過計算（公式為：每平方米價格上限=平均交易價格18000元/平方米調整系數1.2），本市享受優惠政策住房的每平方米價格上限是：四環內北部地區為38880元、南部地區為34560元，四至五環北部地區為32400元、南部地區為28080元，五至六環北部地區為25920元、南部地區為21600元，六環外地區為17280元。

　　成交均價、區域範圍和方位調整系數將根據實際情況變化動態調整。

　　北部與南部六環內分界線自西向東為：六環路（臥龍崗橋）—蓮石西路—五環路（衙門口橋）—蓮石東路—西四環中路（南沙窩橋）—蓮花池西路—蓮花池東路（天寧寺橋）—廣安門北濱河路（廣安門橋）—廣安門內大街—騾馬市大街—珠市口西大街—珠市口東大街—廣渠門內大街—廣渠門外大街—廣渠路—東四環中路（大郊亭橋）—東四環中路—東四環中路（四惠橋）—京通快速路—五環路（遠通橋）—京通快速路（雙會橋）—雙橋東路—京哈高速公路—六環路（施園橋）。

　　普通住房可享稅收優惠

　　個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭（成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1%稅率徵收契稅。

　　開發商不可強制代收契稅

　　開發商不能強制代收代繳契稅。開發商強制代收代繳稅費，甚至以此作為交房條件的，消費者可以向市、區地稅部門和房屋管理部門進行投訴或舉報，一經查實，嚴肅處理。

　　新標準12月10日執行

　　新普宅標準自2011年12月10日正式執行。為確保新老政策平穩過渡，購買新建商品住房的納稅人，以申報繳納契稅時點的普通住房標準，界定是否享受相關稅收優惠政策；存量住房交易的納稅人，以買賣合同（網上）簽約時點的普通住房標準，界定是否享受相關稅收優惠政策。

　　今日

　　反響

　　買賣雙方感覺突然

　　二手房上調計稅價格並非事發突然，近期在業內已多有傳聞。因此今天上午各媒體發佈政策後，多家仲介公司表示在意料之中。但是一些購房人、小業主頗感意外。

　　趙女士打算買一套兩居室，兩周前在門店做了登記。上周仲介帶著看了不少房源，“當時仲介説，最好儘快交易，最低指導價可能要大幅提高，到時候稅就多了。但我沒在意，以為又是商家為了成交忽悠我呢，沒想到真的要調了。”令趙女士難下決定的是，不知道眼下交易省的稅多，還是等等看降的房價多。

　　即將出國的小杜想把手頭一直出租的小戶型出售，已經挂出半個多月。由於限購政策對投資型物業衝擊較大，看房人寥寥。今天上午，小杜突然接到五六個要求看房的電話，才從新聞上得知指導價上調的消息，“我告訴仲介又下調了2萬，希望能在12月10日前出手。”

　　“從昨晚開始，我們就陸續接到對於地稅新政的諮詢，不過因為消息剛出，大多數人還不知道，到今天上午來電還不是很多。”我愛我家相關負責人表示，從諮詢內容上看，相比普通住宅價格調整，市民更關心最低計稅價如何調整以及時間節點等問題。

　　東四環一門店經理告訴記者，公司早些天就跟經紀們透露了消息，“12月10日的執行期限我們都知道，近期也都和客戶打好招呼，防止因政策變化出現糾紛等。但不知道會提高到多少，初步按照以前指導價的三倍估計的。現在政策並未明確評估值和計稅價，可能還是為了防止公佈之後鑽空子。”

　　二手房計稅價出臺新標準

　　市財政局、市地稅局、市住房城鄉建設委聯合發佈的《關於加強存量房交易稅收徵管工作的通知》，重新修訂了存量房交易計稅價格核定辦法，對於申報的存量房交易價格明顯偏低且無正當理由的，按核定計稅價格徵收稅款。

　　存量房交易價格評估值，是運用房地産批量估價技術方法，依據2010年至2011年3季度全市存量房交易樣本來確定的。批量評估是指在給定時間對大批量而非單宗房地産，使用統一的標準方法和共同的數據借助計算機輔助評估，並對評估結果進行統計檢驗和分析的技術方法。

　　具體技術路線：一是選定基準住房；二是按照成片、連續、同質等原則，劃分成若干區域，通過市場調研、交易比對等方法，利用交易樣本數據，得到各區域基準住房的評估值；三是選出區域中房屋品質、價格明顯高於其他小區的項目作為特殊項目，單獨確定小區住房的評估值；四是確定基準住房的修正系數。修正因素包括建成年代、房型、樓層等要素；五是將各區域及小區住房的評估值下浮一定比例，作為評估存量房交易價格的基礎，再結合上述修正因素，確定存量房交易價格評估值。

　　例如，某區域存量房交易價格評估值是2萬元/平方米，但是考慮其建成年代較早、房型和樓層較差等因素，按評估值下浮一定比例並用修正系數修正後，該房屋的交易價格評估值可能小于2萬元/平方米。

　　存量房交易價格評估值的技術標準是由市財政局、市地稅局、市住房城鄉建設委應用房地産批量估價技術共同確定的，今後會根據北京市房地産市場交易情況進行動態更新。

　　二手房計稅價如何確定

　　對於納稅人申報的存量房交易價格符合存量房交易價格評估值的，按照申報價格徵收各項稅款；對於申報的存量房交易價格明顯偏低且無正當理由的，按核定計稅價格徵收稅款，有正當理由的，按申報價格徵收各項稅款。核定計稅價格參照存量房交易價格評估值確定。

　　影響房屋價值的正當理由有哪些呢？依據房地産估價理論，正當理由是指客觀的、實際影響存量房價值的因素，如房屋的環境因素、質量因素等。在新的存量房交易計稅價格核定辦法中，已經考慮樓層、房屋類型、建築年代等明顯影響房屋價值的因素。除此之外，如果納稅人認為其房産交易價格雖然明顯偏低但有正當理由的，可以向主管稅務機關提供相關情況，由主管稅務機關研究提出處理意見。

　　解讀

　　非豪宅稅費減輕

　　鏈家地産副總裁林倩認為，新普宅認定標準適用樓盤的範圍更廣，對非豪宅的購房者而言，大多數稅費負擔均有所減輕。

　　1、90至140平方米普宅稅負最高減輕12萬。舊總價標準下，六環路內的住宅購房面積一旦超過90平方米，基本都會被打入“非普通住宅”的範疇。新標準下不超單價上限，改善性和部分“一步到位”的剛性購買需求可延伸到多數90至140平方米的房屋，稅負減少最高12.22萬。

　　2、五環路至六環路住宅稅負減少7余萬。五環路至六環路的大興、房山是剛需首次置業的集中區域，購房平均總價超舊標準近50萬，多屬“非普通住宅”。新標準足以將六環內多數“非普通住宅”重新定義，剛需首次置業稅負減少7余萬，大為增加剛需的購房籌碼。

　　3、北部住宅重新合理定位。新標準六環路內各環線北部價格上限，均較南部高3600元/平方米，極大降低了北部住宅因價格高於南部，舊標準下一概而論被“誤判”的可能性，尤其是對於南北價差最大的四環內購房者來説，北部購房需求最高將會節省稅費11余萬。

　　影響

　　二手房或集中過戶

　　中原地産市場研究部總監張大偉表示，目前北京二手房交易中，大部分交易避稅的量並不大，特別是貸款客戶。目前存在交易避稅的主要是部分全款客戶。這部分佔比大約在40%左右，按照最低計稅標準繳納稅費，預計改變標準以後這部分的購房者可能需要多繳稅50%以上。而大部分剛需購買都依賴貸款，目前看，改變計稅標準直接影響不大。另外，12月10日前，可能會有部分二手房購房者集中過戶，但因為市場的絕對低迷，預計總量不會太多。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，普通住宅標準的調整是大勢所趨，之前的標準已無法準確定義普通住宅，這一政策的出臺免去本不應承擔的稅負。另一方面，由於目前存量房交易相關稅收的稅基並未有定量的計算方法，為購房者增加的稅費負擔尚無法確定，但若以極端情況考慮，即便存量房交易相關稅收稅基與實際成交價格持平，購房者新增稅賦也不會超過總房價9.5%的稅收，而自今年7月至今，北京市存量房成交均價已下跌了12%，這就意味著房價的下調將完全衝抵掉交易稅收的增加，購房者仍將有動力購買存量房。D140 D051