10月北京別墅市場共成交334套 成交面積12.76萬平方米 成交金額29.45億元 環比9月全面翻番 但成交均價也創下今年最低

　　根據亞豪機構數據統計，北京別墅市場9月累計成交別墅146套，十月則暴漲成交334套，環比翻番，重現火熱的成交旺市，達到2011年1月以來最高點。分析發現，中高端別墅（套均價800-1500萬元左右的別墅）佔據成交主力。

　　值得注意的是，在金九銀十的逆市回暖中，全程領跑的奧北別墅區新老項目表現突出，京基鷺府[最新消息價格戶型點評]、遠洋[簡介最新動態]傲北、萬通天竺新新家園[最新消息價格戶型點評]等項目一直保持旺盛的銷售勢頭。

　　●聯排別墅唱主角 北部區域成熱點

　　據北京房地産交易網統計數據顯示，2011年1-10月北京別墅市場的成交主力集中在了亞奧京北別墅區，其總成交面積為126492平方米，佔北京別墅市場總體成交量的近四分之一，遠遠領先於其他別墅區。

　　相關專家分析認為，奧北別墅區作為傳統別墅區位置上風上水，其區域價值自然毋庸置疑，而隨著近年來區域內批復的別墅用地不斷減少，在售項目的絕對數量也不斷減少。如新開盤的京基鷺府只供應194席，其英式都鐸建築風格和園林景觀在目前的別墅市場上都十分稀缺。作為奧北區域內最鄰近北五環的別墅群，除了佔據1600畝濕地公園的自然景觀資源外，還緊鄰規劃中的10平方公里未來科技城和京承高速。

　　除區域優勢之外，産品類型符合市場需求也是奧北別墅區域持續走強的一個重要原因。作為近幾年發展迅速的奧北別墅區，老別墅項目戶型設計、空間尺度逐漸落後，此類別墅開始為自己的別墅置業尋求升級。

　　如奧北區域的傳統項目金科[簡介最新動態]王府，即將推出自己的後期項目金科西府，據項目營銷人員介紹，後期將有部分疊拼別墅上市，戶型追求最大化採光和景觀視野，建築形式為法式宮殿風格，配以精心雕琢的社區法式宮廷園林，這更符合當今別墅置業者的生活習慣。

　　在眾多風格獨特、品質優良別墅項目聚集的小湯山區域，新的別墅項目上市更引起購房人關注的重點。

　　以近期入市的京基鷺府為例，以寬適尺度的410-520平方米聯排和雙拼別墅為主，地上三層、地下兩層的戶型空間，讓許多本打算購買獨棟的人駐足鷺府項目。總價在1200-1500萬的價格區間，得到了許多別墅改善者的追捧。

　　第一次進京發展的深圳京基地産在京首推的項目京基鷺府，獨創的3+2別墅空間，地面三層、地下兩層看，同時保證地面人車分流，既安全、降噪、少塵，同時又將最大的園林面積還給了鷺府業主。

　　“一方面，北京市的限購政策將大批的投資客群擋在了市場之外，使得他們被動退出市場；另一方面，近期房産稅的傳言使得客戶在購入別墅産品時更加謹慎，小戶型、低總價的別墅投資不斷減少，自住改善型的購買所佔比重不斷增加。但是又考慮到房産稅一方面可能會從擁有房屋數量上進行徵收，也可能會以房屋價值作為衡量標準，因此高總價別墅成交開始有下滑趨勢，而中高端別墅正在不斷走強。”業內人士表示。

　　●以價換量 10月別墅市場回暖

　　面對10月別墅市場的回暖，開發商一方面積極推出新品，另一方面在價格上出現了一定幅度的下調，開始以價換量。據偉業我愛我家的統計數據顯示，進入10月由於北京別墅市場開始出現了一些降價項目，進而換取了交易量的大幅上漲。

　　統計數據顯示， 今年10月北京別墅市場共成交334套， 成交面積12.76萬平方米，成交金額29.45億元，環比9月全面翻番，達到今年以來的最高水平；但同時成交均價也創下今年最低。

　　“成交量回暖一方面與項目降低價格有關，一方面是由於近期別墅項目紛紛放量對於喚起市場的關注也起到了重要作用。”業內人士認為。

　　此外，相關數據也顯示，10月入市的別墅項目有10個，其中京基鷺府與中海尚湖世家[最新消息價格戶型點評]、遠洋LAVIE為首次入市的純新盤項目，而遠洋傲北、譽天下以及溫哥華森林北郡則是再次開盤，供應量相比9月有大幅增加。

　　對於後市的銷售，21世紀不動産分析師表示，調控沒有放鬆的跡象，手握購房資格的人更傾向於“優中選精”，10月的開盤放量給了購房者更多的精品戶型，導致成交量大幅上揚。産品品質確屬優良的高端商品房，更具抗跌性。尤其是用地稀缺的別墅市場，一旦優質戶型入市，馬上就會被搶下，如近期入市的京基鷺府就屬此例。

　　而據一位房企內部人士認為，在目前的市場環境下，項目銷售拼的更是品質，對於CPI的高漲和股市的低迷，不少投資者還是將目光放在了住宅市場上，特別是剛需改善需求針對中高端別墅依然保持著旺盛的消費意願。

　　據偉業我愛我家市場研究院分析，與9月份相比，10月份北京別墅市場出現反彈的原因有兩點：一是9月份供應達到高峰期，而10月份成為客戶消化期；二是由別墅産品本身的特性所決定。

　　上述機構認為，在CPI持續走高，通貨膨脹的宏觀大環境和北京稀缺的土地資源下，別墅的稀缺性和保值增值性將日益凸顯。