當前，受到樓市調控、城市化下房地産企業轉型等綜合因素影響，商鋪、寫字樓等商業地産持續升溫。與暗淡無光的住宅市場相比，商業地産不僅在其發展日趨成熟的一線城市遍地開花，二三線城市更成為的開發商掘金商業地産的“寶地”。業內人士近日在太原舉辦的第12屆中國商業地産招商大會上表示，未來商業地産發展前景光明，但需要防範可能出現的資金鏈風險並做好後期的管理、運營。

　　商業地産升溫房企紛紛“淘金”

　　“現在商業地産非常火爆。”唐山建科房地産開發有限公司營銷總監佟干城説，不少開發商或多或少會涉足商業地産。

　　根據戴德梁行、中原地産等機構發佈的第二季度市場報告，國內商業地産投資市場日趨活躍，北京、上海、廣州、深圳等城市優質寫字樓租金及售價均有明顯上升。中原地産發佈的報告顯示，作為中國經濟晴雨錶之一的甲級寫字樓指數在2011年上半年出現了明顯的上漲，北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州甲級寫字樓租金的累計漲幅分別為17%、2%、11%、19%、3%、4%，租金也呈現出全面上漲態勢。此外，受投資氣氛逐步增強、寫字樓成交量穩中有升的影響，2011年上半年，深圳、廣州、成都、杭州的甲級寫字樓價格也全面上漲，每平方米價格均價分別為50161、25715、15819、37339元，半年的累計漲幅分別達到24%、18%、7%、8%。

　　除了一二線大城市外，不少開發商也瞄準了中小城市。大同市一家房地産企業負責人趙志毅表示，現在不少中小城市對於商業地産需求剛剛起步，城區擴大和舊城改造將釋放出巨大的投資空間，這必將對商業地産行業規模的擴大帶來新的機遇。

　　此外，房地産業巨頭也開始將目光投向商業地産。據戴德梁行近期統計的數據顯示，萬科計劃未來持有型物業將佔其20%的開發比例；保利計劃到2012年在商業地産方面的投資將佔到其總投資額的30%；金地2011年的土地投資額中有20%的資金投向商業項目並提出未來5年用商業地産“再造一個金地”。

　　避樓市調控催熱商業地産城鎮化下房企轉型為根本原因

　　不少開發商表示，目前住宅市場受限購、限貸等調控政策遏制後，回報率更高的商業地産會吸引他們的目光，也有的將商業地産的銷售資金作為企業完成年度銷售目標的主要支撐。

　　山西振鵬投資開發有限公司總經理李傑説，商業地産之所以“非常火爆”，與今年住宅市場嚴厲調控關係密切。他認為，今年銀行信貸收緊、加之一線城市房價已經步入下行通道、萬科等大的房地産企業率先引領降價潮，住宅市場步入嚴冬已毫無懸念。李傑表示，該公司房地産開發中住宅項目佔比約80%，商業地産項目約20%，在目前狀況下未來會逐步提高商業地産開發比重。

　　不少開發商也看到了開發商業地産帶來的更高回報。佟干城認為，相比普通住宅，商業地産還算是起步階段，回報率也相對更高。SO H O中國董事長潘石屹不久前曾表示，目前商業地産仍然是投資領域最為熱土的版塊，在北京上海的中心區域，投資商業地産的回報率比住宅等其他版塊高2-2.5倍。

　　此外，部分業內人士認為，樓市調控只是造成商業地産走向繁榮因素之一，商業地産熱度升溫的主要原因與房地産企業轉型和我國城市化發展有關。

　　“住宅市場冷清並不是商業地産升溫的重要原因。”中國房地産業協會商業旅遊地産委員會秘書長蔡雲認為，除了受到當前樓市調控影響外，房地産企業轉型是重要因素之一。她説，商業地産是房地産成熟發展的表現。商業地産升溫體現了房地産企業轉型要求，任何企業轉型是要適應社會發展需求。隨著我國第三産業發展和住宅市場推動，需要大量與之配套的商業地産出現。

　　山西九昌房地産開發有限公司總經理張萌盛認為，我國城市化發展是商業地産持續升溫的重要因素。根據2010年人口普查結果顯示：中國的城鎮化率已達到46.68%。國務院發展研究中心預測，未來10年 我 國 城 鎮 化 率 的 年 均 增 加 率 在0 .8%- 1%， 到2020，城鎮化率預計在55%-56%。對此，張萌盛指出，商業地産繁榮與城市發展息息相關，城鎮化率的提高需要商業地産給城市建設提供配套，需要給老百姓提供服務。商業地産作為服務業的發展平臺，人們對其未來需求量還將有所增加。

　　需防範資金鏈風險做好管理、運營

　　儘管業界普遍看好商業地産發展，但是業內人士對於目前商業地産的發展所潛在風險和問題也表現出了擔憂。他們指出我國商業地産要良性發展需要改變重招商、輕合作的模式，同時要防範資金鏈風險並做好後期管理、運營。

　　中國城市商業網點建設管理聯合會副會長董利認為，招商難是未來商業地産不得不面對的難題。他説，目前部分商業地産項目重招商、輕合作。因此，商業地産開發要先考慮需求，採取倒開發模式。張萌盛則認為，相比住宅，商業地産面對的消費人群不同，要在規劃時要充分考慮其規模、配套、定位和周邊環境等。

　　張萌盛説，商業地産尤其是大的城市綜合體，需要開發商的後期運行、管理，這其中開發商承擔的社會職能相對更多、責任更重，風險也就更大。普通商品住宅資金回收期一般為2-3年，而商業地産一般需要5-10年。不少業內人士也認為，目前商業地産火爆，若供應量超過市場的消化能力會導致商業地産滯銷和堆積，導致開發商資金鏈斷裂。

　　蔡雲等業內人士認為，商業地産最重要的是後期運行和管理。“蓋一個商業大廈是容易的，但是維持運轉和運營則最難。”蔡雲説，業內有一句話：“大廈真正開業那天才是商業地産開始的那天。”所以，商業地産除了研究市場和考慮市場支撐外，其後期運行和管理非常重要。（記者　魏飚）