資料圖 孟幻 攝

　　編者按 初秋乍寒。“金九銀十”一度是樓市暖秋，如今卻和天氣一樣，冷清襲來。老百姓是持幣觀望？還是無幣望梅止渴？半價售樓是銷售策劃，還是炒作鬧劇？房産商和購房者誰能hold贏房價拉鋸戰？政府調控和樓市捂盤，誰更挺得住？中新網財經中心“金九銀十 漲跌觀察”系列報道，將嘗試撥開樓市謎團，剖析房價降勢真偽，讓你在“金九銀十”打好“貨幣保衛戰”！

　　中新網11月1日電 在購房者複雜情緒以及開發商的一片嘆息聲中，“金九銀十”慘談收場。限購、銀根緊縮、降價潮、退房潮以及一度引人關注的“房鬧”，即使量價齊跌，樓市卻從未像今年這樣熱鬧非凡。

　　中新網房産頻道發現，據北京房地産交易管理網統計顯示，從9月1日至10月25日，北京市新增供應住宅套數合計為16169套，但整體簽約率只有一成左右。交易量“萎靡不振”註定讓今年的“金九銀十”成為傳説。

　　一線城市房價停漲 開發商失望收場

　　今年9月末，地産大炮任志強就曾放言，開發商很快只剩褲衩。現在看來，不至於如此悲觀，但“棉衣”確實脫得差不多了。10月18日，國家統計局發佈數據表明，北京、上海、深圳、廣州等一線城市房價環比再次全面持平停漲，這已經是四大一線城市連續第三個月處於環比停漲的狀態。

　　與此同時，70個大中城市中，價格同比漲幅回落的城市高達59個，比8月份增加了19個。9月份，同比漲幅超過5.0%的城市已經從今年3月份的42個，減少為20個。

　　在房價持續鬆動的同時，房地産開發景氣指數創2009年9月以來新低，行業呈現“入冬”跡象。統計顯示，9月全國房地産開發景氣指數為100.41，創造了2009年9月以來連續25個月的最低點。

　　就目前國內的房地産市場格局而言，一線城市無疑是全國樓市的風向標，有專家甚至認為，如果北上廣深這幾個一線城市房價同時出現下跌，那麼就説明樓市拐點到了。

　　北京房地産交易管理網數據顯示，截止10月29日，北京10月商品房住宅簽約套數為5094套，二手房住宅簽約套數為6698套，合計成交僅為11792套，預計全月成交量只有13000套左右，不及于9月份13986套的成交低量。

　　隨著調控力度的加大，全國各地樓市大降價的勢頭已不可阻擋。對於開發商而言，這個冬季稍有不慎，將被洗牌出局。

　　10月下旬，降價潮首先出現在上海。 繼龍湖、中海、星河灣等開發商在上海樓盤突然降價20%~40%之後；降價之風波及長三角的杭州、寧波，繼而萬科、龍湖等一線房地産企業在北京的樓盤開始大幅度降價。

　　深圳9月份進行優惠促銷的樓盤多達54個，但樓市成交量卻仍無起色。數據統計顯示，上周深圳全市共成交一手住宅455套，環比下降13.83%；新房成交均價為17787.46元/平方米，環比下跌了2.24%。

　　業內專家普遍指出，在密集政策調控下，部分城市房價實質調整正在開始，調控政策沒有放鬆的可能，隨著銀行貸款進一步收緊，部分城市交易量短期無望回暖，全國樓市步入艱難的探底盤整期。

　　然而由於大型開發商目前尚無資金鏈斷裂之憂，降價動力不足，全國普遍性的大幅降價潮短期內料難以發生。但中小型房企則面臨更嚴峻的資金考驗，行業集中度料將進一步提升。

　　“目前中國房地産市場以剛性需求為主，在房價沒有出現實質性下降的情況下，成交量很難出現明顯反彈，今年‘金九銀十’將難以出現。”中原集團研究中心高級經理劉淵表示。他指出，近期土地市場拿地熱情並未完全消退，全面降價動力不足，但局部供應偏大區域房價將有所鬆動。

　　評級機構標準普爾上週二亦表示，中國房地産銷售趨弱且國內外信貸收緊可能會加劇流動性壓力，信貸環境將促使房地産企業降價並尋找其他融資渠道，並維持對行業“負面”展望。

　　“開始，降不降是個問題；後來，降多少是個問題；如今，怎麼降不挨砸才是問題。”新浪樂居執行總經理陳克逸在微博上調侃稱，降房價是個與時俱進的問題。

　　房價跳水 購房者心態複雜攪局樓市

　　金九銀十臨近尾聲，以上海、杭州為代表的長三角等多地開啟了一輪聲勢浩大的“業主圍攻開發商”大戲，讓今年樓市顯得更加與眾不同。有句話叫“出來混遲早是要還的”，房價大跳水，也讓購房者心態浮出水面。

　　對於業主圍攻事件，北京大學房地産法研究中心主任樓建波認為，商品房也是商品的一種，購房者在簽訂購房合同時，也意味著需要自行承擔價格波動帶來的衝擊。僅因為樓盤降價，老業主就要求退房或補償差價，不符合契約精神，同時也會對市場帶來負面的示範效應。

　　隨著樓市調控效果逐步顯現，降價與否讓開發商和購房者都陷入了兩難境地。不降價，開發商業績壓力大，剛需客不滿意；若降價，開發商怕會引起前期買房的業主不滿意，二手房東和投資客也會很鬱悶。降還是不降，這是個問題。

　　“房子降價，可以買好房，但又擔心繼續降價，買到手的房子貶值。”某購房者的心態能夠反映多數人的持幣糾結。對於業主群體來説，房價下降並不完全是好事。而實際上，每個購房者都是潛伏中的“老業主”。

　　某樓盤銷售經理認為，並不是誰都希望房子降價，房主肯定不希望房價跌，同時，如果房價真跌了，購房者也不好受。目前不少媒體都在“轟炸”報道“降房價”，部分購房者開始看空樓市，認為房子降價的可能性較高，因此，放緩了購房腳步。既擔心房價漲，又怕房價下降，在這種時刻買房，買與不買都是心懷忐忑。

　　正是購房者這種“買漲不買跌”的心態，無論房價如何降，重點城市的一些房價堅挺的樓盤銷售量依然不可撼動。業內人士指出，一些房源具有稀缺性，如學區房、地段好、配套完善或環境優美的市內房源價格抗跌能力較強，受到購房者的青睞。不論在行政區域上怎麼劃分，在許多購房者眼中，都有自己對“市區”的標準和對抗跌能力的評價。對此，一些購房者表示，房産商的品牌和小區物業服務也是選房的重要標準。

　　樓市拐點取決於政策 房地産調控沒有回頭路

　　國八條、國十條、限購、限貸，一年多的樓市調控已令市場出現了明顯變化。特別是各大銀行相繼調高首套房貸利率之後，樓市日益感到調控的“寒風陣陣”。

　　29日，國務院常務會議要求，今後幾個月要堅定不移地搞好房地産調控。各地政府要切實負起責任，繼續嚴格執行政策，進一步鞏固調控成果。增加普通商品住房用地，促進房價合理調整。此番表態，意味著樓市調控不會輕易放鬆。

　　北京中原市場研究部總監張大偉對表示，房地産調控到現在已經逐漸顯現效果，但部分地方政府也受到土地財政的制約有放鬆調控的動因，所以國務院常務會議的表述主要還是表示調控政策不會放。他認為，現行樓市調控政策應該已經基本見底，不會再出臺更嚴厲的措施，但現行政策年內放寬的可能也不大。

　　業內人士指出，目前房地産市場，嚴厲的調控政策依然沒有放鬆跡象，投資客已漸漸淡出視野，剛需客戶成為主力軍，但是剛性需求畢竟更為理性，所以樓市不再出現通宵排隊買房現象，也不再出現你爭我奪的搶房景觀，取而代之的是各種打折促銷以及不停地延遲開盤。但是樹欲靜而風不止，開發商為了回籠資金，必然接下來會有所動作。

　　房價、銷量是樓市“陰晴表”的重要指標。“金九銀十”的不盡如人意，甚至相當慘澹，再度加劇了樓市上空的陰霾。由此，“拐點論”再度飄在了樓市上空。

　　媒體評論人曹林認為，房價拐點能否真正來臨，關鍵看政府調控的力度能不能保持。如果政府能保持這種調控的力度沒有拐點的話，那房價可能真正迎來了拐點，比如説2008年政府為了保增長而不得不挺一下房地産市場，所以房價降了幾天之後就迅速逆轉，創了歷史新高，所以降價並不一定是拐點，未來可能還有一些變數。

　　業內人士分析，如果國家仍堅持現有政策不放鬆，並加快推進保障房建設，房價回落必定能實現。但是如果放鬆調控，極有可能引發連鎖反應，進而給開發商堅守價格的信心，重燃一些購房者抄底投資的意願。

　　在調控不放鬆的基調中，樓市也出現了不同聲音和動作。吳曉靈建議調整限購鼓勵投資，佛山放寬限購的“一日遊”等等。對此，房地産人士黃勁松認為，上述聲音和行為也從側面反映出現行調控政策確實影響市場的剛性需求，甚至影響一些地方政府的財政收入。

　　他認為，官員、學者、專家拋出迥異於“主流”的聲音，至少能為政策的“完善”提供可能。即便有上述聲音存在，短時期內國家也不會再推出地産高壓政策。對樓市影響最大的是信貸政策，對中小地産商來説這個年關“依舊難過”。但至少明年上半年一些銀行會在政策有所鬆動，屆時，房企資金鏈壓力將會有所減輕。

　　另一業內人士王漢超認為，對限購政策適時微調是可行的。現行的信貸政策對首套房比例的大幅提高就明顯壓制剛需者的需求，這顯然是不合適的，也給“政策微調”提供了前提。就目前來説，調控並未放鬆的背景下，樓市的風險還是存在的，這一點在銀行那裏拼命提高首付比例就可以得到證明。不排除未來政策出現“策略性緩和”的可能，這實際上就是給調控提供一個相對的“緩衝期”，從而讓政策更加合理、完善。

　　對於房地産調控，央行貨幣政策委員會委員李稻葵的態度倒很堅決：“房地産的調控沒有回頭路，不可能再回到過去那幾年每年10%以上的快速上升階段。”李稻葵認為，中國經濟增長速度再往下降，房地産也不會重新回到過去的形勢。他認為，中國經濟靠賣地、靠房地産發展的模式已經過去了。

　　至於貨幣政策，李稻葵表示：“相信未來五到十年都不會有重大放鬆，會比較謹慎。

　　業內人士表示，2012年的樓市走向則存在一定變數，畢竟新一年的調控如何調整還只是猜測。屆時樓市是否迎來新一輪調控仍未知。房産稅、土地增值稅、尚待完善的限購政策、保障房制度等政策層面“沒落地的靴子”，以及經濟發展態勢等的因素，將對開發商次年佈局、購房者心態引導和整個樓市走向産生深刻影響。