北京某小區改造正在加裝外挂電梯。 首席攝影記者 蔡代徵/攝

　　老舊樓房想要加裝電梯，一戶不同意，計劃被迫擱淺；樓房燃氣改造，一家不答應，整個工程無法開工。記者走訪發現，小區改造屢屢遭遇瓶頸，業主在共同決策上無法達成一致。物業專家表示，少數業主的利益應被同等對待，多數業主不得侵犯少數人的利益。

　　加裝電梯計劃被迫擱淺

　　近日，記者來到北京市首個老舊樓加裝電梯的試點小區慧忠北裏二區進行探訪，在114號樓1單元前，施工綠網早已沒了蹤影。單元門前的地面上，覆蓋了一塊面積4平方米左右的厚鋼板，樓道門樓上至今還留有被敲掉的一角。“2年前，這裡準備施工安裝電梯。”小區內的一位居民告訴記者。

　　在115號樓3單元門前，記者發現地上有三個被水泥重新砌過的圓洞。3單元樓道的門樓被完全敲掉，跟其他樓道的門樓顯得格格不入，隱約能看出這裡曾經進行過施工。

　　讓人感慨的是，這兩個單元裏住的大部分是行動不便的老人，期盼老樓安裝電梯已經十多年了，但只因每個單元內有一戶業主反對，原本已動工的電梯遲遲建不好。

　　老人輪椅戶高層享便利

　　回憶起當年安裝電梯的那場風波，許多居民都禁不住感嘆很可惜，同時又覺得很氣憤。2009年11月初的一天，小區裏來了一支施工隊，很快，114號樓門口一塊5米見方的地方搭起了施工的綠色紗網，施工隊的工人用了兩天時間便挖出了一個深約3米的長方形大坑。

　　據了解，這支施工隊是為住在114號樓1單元和115號樓3單元的居民安裝外挂電梯而來的。小區的居民介紹説，小區內的樓是上世紀90年代末建造的，住在這兩個單元內的住戶絕大部分是中國航空技術進出口總公司的幹部職工，共有84戶，其中一半以上的家庭有老年人，3人坐輪椅，已經無法自行下樓。

　　居民樓在設計之初沒有裝電梯，住在樓內的老人和殘疾人上下樓很不方便，因此許多居民從剛開始入住便不斷地向單位反映，請求加裝外挂電梯。最終，在居民們反復提議下，中國航空技術進出口總公司打算出錢安裝電梯，公司出大部分資金，居民出小部分。

　　噪音遮陽光底層沒好處

　　“眼瞅著能裝電梯了，當時心裏甭提多高興了。”114號樓1單元的住戶稱，本以為盼望了10多年的電梯問題，終於能夠解決了，但在電梯安裝施工開始後沒多久，一封反對安裝電梯的公開信出現在小區內，也給施工工程蒙上了一層陰影。

　　據了解，張貼公開信的發起人是兩個單元一層、二層的部分居民，公開信共徵集了小區內40多戶居民簽名，聲稱加裝電梯將遮擋陽光，影響通風，産生噪音和安全隱患，佔用公共空間，號召居民聯合抵制。反對加裝電梯的居民擔心，電梯安裝後産生的電費、維修保養費、更新費、管理費等費用以及日常維修保養、安全監管等事項會由自己分擔。

　　隨後，他們打舉報電話找到了城管執法隊，由於電梯安裝確實沒經過住房建設部門的批准，城管執法人員以違規施工為由，將安裝電梯的施工叫停。

　　一名曾經在公開信上簽名的居民表示，自己曾看過圖紙，電梯主體會突出來幾米，由於他家住在底層，安裝電梯這件事對他家來説沒有任何好處，而産生的影響卻是一大堆。他擔心裝上電梯後，電梯運行的噪聲會吵得自己睡不著覺，還擔心裝在樓梯外面的電梯擋住陽光。

　　協商多次方案未被採納

　　在電梯施工被叫停以後，原先安裝電梯的發起者找過單位、物業和政府部門，單位和物業的負責人都勸居民們互相協商，市住建委表示，老樓加裝電梯需三分之二以上居民同意。

　　為了徵得對方的同意，支持安裝電梯的居民在協商後提出了自己的方案：首先，住在一層、二層的居民不用繳納任何費用，三層以上的居民初裝費用按照樓層不同，出資不同，越高層出資越高，電梯運行之後的維護費用和電費，也不用這兩層居民分擔。第二，為了彌補一層、二層居民因安裝電梯造成的影響，居民們默許這兩層居民在陽臺之外搭建7平方米左右的陽光房。

　　經過多次的反復磋商，反對安裝電梯的居民又開始紛紛放棄了先前的立場，但仍有兩戶底層居民堅持不同意安裝電梯。

　　政策出臺居民看到希望

　　去年11月30日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市規劃委員會、北京市質量技術監督局和北京市公安局消防局四部門聯合發佈了《關於北京市既有多層住宅增設電梯的若干指導意見》，允許舊樓加裝電梯，以滿足老、弱、病、殘、孕等住戶群體對樓宇垂直交通的便利性需求。

　　居民們覺得自己的呼聲終於有了政策支持。依據《指導意見》，申請增設電梯須由相應資質的單位提出安全性意見。業主可以共同決定委託物業服務企業對電梯進行運行管理，並由物業服務企業與有資質的電梯安裝、改造、維修單位簽訂電梯日常維護保養合同，對電梯進行日常維護保養。業主也可以共同決定直接委託有資質的單位對電梯進行運行管理和日常維護保養。

　　補償開價高協議難達成

　　不過，《指導意見》中第三條的規定仍讓不少居民感到困惑。記者看到，《指導意見》中第三條的內容規定：“住宅增設電梯，應當經用地權屬單位同意後，由本樓業主根據《中華人民共和國物權法》的規定共同決定；同時，應徵得因增設電梯後受到採光、通風和噪聲直接影響的本單元業主的同意。”

　　“這不就等同於一票否決嗎。”小區內的一位居民覺得規定有些過於“殘酷”，因為一位住戶的不同意就讓其他居民無法享受便利。

　　為此，今年6月29日，有關部門發佈了對《關於北京市既有多層住宅增設電梯的若干指導意見》有關條文的説明。説明中表示，《指導意見》第三條的規定並不排斥有關業主通過友好協商的方式就有關事項進行研究。在符合法律法規的前提下，相關部門將積極支持有關業主通過友好協商的方式妥善解決相關問題。

　　根據《物權法》、《行政許可法》、《城鄉規劃法》等相關法律法規，既有多層住宅增設電梯工程既需要本樓業主按規定比例同意，更需要直接受益和受影響的本單元業主通過充分協商，研究解決有關投資、管理和補償等事宜。

　　“其實我們也想通過協商的辦法來解決問題，我們從一開始就考慮過，裝上電梯後，一二層住戶得不到實惠，反而會受到直接影響，所以住高層的都願意補償他們，可也不能漫天要價啊。”慧忠北裏社區的一位居民表示，不同意安裝電梯的住戶開出的補償款價碼令其他業主咋舌。

　　一層不改造 五戶沒氣用

　　一家不同意，電梯安不了。無獨有偶，家住菜戶營東街210號樓5單元的居民近日也向記者反映，由於住在一層的住戶不同意燃氣改造，導致樓上的5戶都沒法使用天然氣，至今，家裏做飯還需要使用煤氣罐。

　　“燃氣改造完成都一年多了，就剩我們6戶沒裝了。”該單元三層的居民羅女士告訴記者，去年元月初，自己所在的樓房已經完成了燃氣改造。但不知道什麼原因，一層的用戶死活不同意安裝燃氣管道。

　　無奈之下，她只能先把房子租出去，另找了一個住處，“沒有燃氣太不方便了。”她告訴記者，樓內很多居民都是退休職工，扛煤氣罐對他們來説是件很頭疼的事，否則就得加6至10元錢給送煤氣罐的工人。

　　居委會的工作人員稱此事很頭疼，居委會和街道都曾出面協調，找一層的業主開了好幾次座談會，“但人家就是不同意，我們也沒辦法。”

　　記者隨後敲響了一層住戶的大門，當屋內的人得知是記者後便不作聲。

　　■權威聲音

　　少數人利益 也需要維護

　　小區改造頻頻受阻，不少用戶認為，按照少數服從多數的原則，不應該因為一戶的意見導致整個改造工程的停滯。對此，物業專家舒可心則不認同，他表示，少數人的利益同樣不能被忽視。

　　“如果大多數業主強迫少數業主同意，那就是暴力的民主了。”舒可心認為，少數業主不必犧牲自己的利益去成全大多數業主，“換個角度考慮，如果你是受影響的業主，恐怕你也不會同意的。”他表示，老舊小區改造為方便廣大業主是好事，但前提是不能影響部分業主的自身利益，“影響到了自己的利益，完全可以不同意。”

　　同時，他還表示，解決問題的辦法也很簡單，“協商賠償問題，影響到別人的利益就應該給人家賠償，直到雙方達成一致為止。”

　　■答疑解惑

　　●反對裝電梯 是否“一票否決”？

　　要想“一票通過”必須友好協商

　　老樓可以加裝電梯，依據是2010年出臺的《關於北京市既有多層住宅增設電梯的若干指導意見》。其中第三條明確規定：住宅增設電梯，應當經用地權屬單位同意後，由本樓業主根據《中華人民共和國物權法》的規定共同決定。同時，應徵得因增設電梯後受到採光、通風和噪聲直接影響的本單元業主的同意。意見出臺後，很多市民認為第三條的規定屬於“一票否決”。

　　為此，市住建委房屋安全和設備管理處特意就此條規定作出説明。説明指出，《指導意見》支持和鼓勵業主通過深入協商，就投資、管理和平衡業主利益，特別是受影響較大業主的利益等問題統一思想，達成一致意見後，按照規定申請取得相關審批手續，開展增設電梯的工程。

　　市住建委相關負責人表示，安裝電梯的本單元業主既是增設電梯工程的直接受益者，也是直接受影響者。這些受增設電梯影響的業主已經取得了相關部門核發的房屋産權證，根據《物權法》、《行政許可法》的有關規定，其居住權益受到法律保護,同時，國家住宅設計規範並未規定多層住宅必須配建或增設電梯。因此，既有多層住宅增設電梯工程既需要本樓業主按規定比例同意，更需要直接受益和受影響的本單元業主通過充分協商，研究解決有關投資、管理和補償等事宜。《指導意見》第三條的規定並不排斥有關業主通過友好協商的方式就有關事項進行研究。在符合法律法規的前提下，相關部門將積極支持有關業主通過友好協商的方式妥善解決相關問題。

　　●老樓裝電梯 資金從哪兒來？

　　工程及維修費用 業主自籌為主

　　《指導意見》中明確規定，住宅增設電梯所需資金，以業主自籌為主。同意增設電梯的業主，應就增設電梯工程費用籌集、電梯運行維修費用（電費、維修保養費、更新費、管理費）分擔和電梯運行維護保養委託等問題達成方案。

　　據了解，普通居民樓安裝一部電梯的費用在幾十萬至上百萬元不等，加上之後的各種後續費用，並不是一筆小數目。今年7月初出臺的《北京市房屋建築抗震節能綜合改造工作實施意見》中提出，按照改造方案，符合條件的老舊樓房可以加層，同時，一些原先沒有電梯的老舊樓房還可加裝電梯，加裝電梯的費用可以從加層所得的收益來解決。但包括老舊樓房加層和加裝電梯在內的相關政策，比如加層多出來的房屋怎麼辦、增加的面積權屬究竟如何劃分以及將來交易等一系列問題的具體細則卻還在研究制定當中。

　　■他山之石

　　小區欲進行升級改造卻遭到少數業主反對，物業專家舒可心表示，這種情況國外也時有發生。“對於這樣的事，在國外處理起來要容易得多。”他介紹稱，一般情況下，國外發生此類事情有兩種情況：一種是不願意掏錢，想白白享受實惠的業主；另一種則是既不願意掏錢又暴力阻攔施工改造的業主。

　　對於享受實惠卻不願意“買單”的業主，舒可心表示，在國外，處理此事的流程一般為，先由其他業主掏錢墊付工程款，以保證施工的順利進行。工程完工後，墊付錢款的業主再向法院起訴，索要回替他人支付的錢款。如遇到暴力阻攔施工的業主，大部分業主會選擇直接向法院提起訴訟，由法院進行強制執行，“如果業主覺得工程會給自己今後的生活造成影響，也可向法院起訴，最終由法院作出裁定，給受影響的業主一定的賠償。”