“以房養老”再被擱淺？

　　目前我國有60歲以上老年人1.78億，養老的經濟模式主要是子女贍養、退休金、社保金。

　　近年逐漸興起“年輕貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險公司，由上述機構支付養老費用，晚年衣食無憂”的“以房養老”。

　　9月29日，全國政協舉辦“大力發展我國養老事業”提案辦理會，然而，“以房養老”的提案因無相應法律保障，可能再次陷入難解困局——

　　新聞背景

　　中國目前有60歲以上老人1.78億，佔總人口的13.3%。其中不能自理的失能老人約1036萬人，半失能老人約2135萬人，大中城市空巢家庭達到70%。

　　9月29日，全國政協舉辦“大力發展我國養老事業”提案辦理會。“以房養老”提案的辦理部門銀監會相關負責人到場，他表示，不少國家都採取了“以房養老”措施，應對人口老齡化。

　　我們離“以房養老”有多遠？

　　銀監會就此展開了專項調研，但由於我國現有的制度房屋産權70年，“以房養老”難以推行。

　　“房屋隨它的主人一起就墓”，這是對我國房屋“大限”形象而生動的描述。當然，它還不完全準確，因為據統計，我國居民平均壽命為71歲(8月30日《北京晨報》)，如果再扣除建房時間，事實上房屋的實際産權年限肯定不到70年。如果“以房養老”的話，等於人還沒“走”，正需要託付最後時光之時，房屋卻早已就墓，主人變得兩手空空了。

　　在公共財政無力兜底所有養老問題的時候，許多與會專家都認為，“以房養老”不啻為解決養老難題的一種積極補充。

　　“以房養老”在中國可行嗎？

　　銀監會調研的意思是，我國現有的制度房屋産權70年，“以房養老”難以推行——根據《房地産管理法》，土地使用權的續期必須重新批准，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附著的建築物，都將被政府無償收回。

　　但實際上，“以房養老”的順利推進，還離不開三個要素：一是觀念障礙，中國人將就“但存方寸地，留與子孫耕”，一輩子好不容易還完按揭、老了還要跟銀行“倒按揭”，叫人情何以堪？二是法制進程，“以房養老”的關鍵是要有一整套客觀、公正、守法的評估與兌現體制。三是更大的問題，房地産市場在一個非理性的房市背景下，“以房養老”註定是充滿風險的：如果漲速過快，則養老者要吃大虧；如果價格形勢急轉直下，則銀行機構要當冤大頭。在充滿變數的房地産市場裏，看漲或者看跌的結果都無法使雙方在價格問題上達成一致，確立一個公平的交易價格。

　　早在2007年兩會上，全國政協委員鄭斯林就曾提出“以房養老”觀點。今年全國兩會，賀強等全國政協委員提交了“以房養老”方面的提案。

　　“年輕時貸款買房，到60歲臨近退休時把房貸還清，然後把房屋抵押給銀行或保險公司等機構，這些機構根據房屋的估價每月支付給老人一定費用，使其晚年衣食無憂，直至終老。”這就是“以房養老”所描繪的美好圖景。

　　隨著人口老齡化的日益臨近，作為一種補充性的養老模式，“以房養老”的模式越來越引起人們的關注，房屋在承擔居住功能的同時還肩負起養老的功能，人們投資房産相當於在為未來的養老做儲備。但隨之而來的問題是，擁有了房産，是否真的能保證老有所養？

　　2007年，上海市公積金管理中心曾嘗試推行過“以房養老”模式，但在試點中，職能部門發現真正符合條件的申請者很少，而成功實現“以房養老”的更是寥寥無幾。上海市公積金管理中心的工作人員表示，目前這個試點已經停止了，一些商業機構向老人們拋出的這種被稱為“倒按揭式的繡球”，遭遇的是沒有接“球”人的尷尬。

　　“看上去很美的‘以房養老’其實遭遇了六重障礙，在一些根本性問題得不到解決的情況下，這種辦法似乎難以保證老年人老有所養。”一些業內人士説。

　　案例

　　“以房養老”糾紛不斷

　　年近9旬的林老太經人介紹，獲知位於上海閔行區的一家老年公寓設施不錯，便萌生了入住養老之意。2010年12月30日，她在朋友的幫助下，辦妥了入住的一系列手續。今年2月1日，老年公寓還與林老太簽訂了一份《老年公寓實施“以房養老”試行辦法協議書》，協議約定林老太自願履行老年公寓“以房養老”試行辦法的義務，將其現有房屋轉讓。房屋作價形成的價值金額，由老年公寓為林老太養老送終，不足部分由老年公寓承擔，多餘部分則用於養老機構的發展，任何個人不得挪用。同時約定，林老太將自己所有的一套55.7平方米房屋産權變更為老年公寓，價值為55萬元。

　　通過房地産經紀有限公司居間，今年3月21日，老年公寓取得了林老太房屋的産權。但老年公寓未向林老太支付房屋房款，林老太也未按約交付房屋。之後，林老太的兒子獲知上述事情之後，堅持讓林老太搬離了老年公寓。

　　林老太認為，自己已經88歲，又不識字，她説在老年公寓簽署的文件原以為是養老手續，並沒有人告知她是“以房養老”，她也未收到過任何房款。顯然，簽下的“以房養老協議”和“房屋買賣合同”屬於重大誤解，且認為合同內容顯失公正。據此，林老太請求法院撤銷“以房養老協議”和“房屋買賣合同”，並判令老年公寓協助將房産恢復登記至自己的名下。但是，老年公寓不同意，希望法院予以駁回。

　　官司打到上海閔行區法院，日前法院作出判決，確認該房屋交易存在重大誤解和顯失公平，遂作出雙方簽訂的《以房養老協議書》及《上海市房地産買賣合同》予以撤銷，老年公寓協助將房産恢復登記至林老太名下的一審判決。

　　無獨有偶，家住上海徐匯區的訾老先生也因“以房養老”捲入了另一起官司。訾老先生今年80多歲，決定將自己居住的房子出售，再租房生活，房租用所得的購房款來支付，以此改善生活，頤養天年。經過協商，老人將房子賣給了一位姓杭的先生。雙方在簽訂房屋買賣合同前，曾達成口頭協議，即老人在房屋出售之後仍居住在這套房子裏，只不過每月支付租金給杭先生，允許“出售方賣房而不遷出、購買方買房而不入住”。在合同簽訂的當天，雙方辦理了産權轉移登記手續，權利人變更為杭先生。可是不久後，杭先生將訾老先生訴至法院，要求其搬離並交付住房。

　　上海徐匯區法院審理認為，該買賣合同既針對常規的買賣事項作出約定，又通過買賣中違約條款的約定解決了被告的居住問題，其實質是買賣雙方已經充分考慮到作為出售方的訾老先生業已老邁又急需在有生之年改善自己的生活的現實狀況。據此，法院判決，杭先生要求訾老先生交付涉案房屋並交納違約金的訴訟請求不予支持。

　　現狀

　　“以房養老”無奈擱淺

　　上海閔行區法院的法官説，目前上海乃至全國人口老齡化問題越來越突出，或將成為一個不可回避的社會性管理課題，而類似“以房養老”的養老保障模式無疑可以豐富社會保障體系。

　　閔行區法院在處理類似的案件時發現，目前對於“以房養老”運行模式，還處於探索嘗試階段，尚無相關制度予以規範，因此，及時將其納入良性有序的發展軌道顯得尤為重要。對此，法官建議有關部門儘快出臺相關法律規定與監管制度，以使這一有益老年人頤養天年的新辦法得到推廣，並在推廣的過程中有法可依，有據可循，以實現公力指導、協調與監管下的養老服務。

　　其實，不僅僅是法律法規與制度的缺位，“以房養老”模式在實際運作中，雖然已經倡導、研討、試點了多年，至今在其它城市，無論北京還是上海，都處於“雷聲大、雨點小”的情形之下。比如，2007年，上海市公積金管理中心曾試推過“以房養老”模式：一種是“以房自助養老”的模式，即65歲以上的老年人將自有産權房屋出售給市公積金管理中心，並選擇在有生之年仍居住在原房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用後全部由老人自由支配使用；另一種即是前面提到的“倒按揭”模式，即指投保人將房屋産權作抵押，按月從金融機構領取現金直到亡故，相當於金融機構通過按月付款的方式，購買投保人的房屋産權。但在試點中職能部門發現，真正符合條件的申請人很少，上海市就不得不在兩年前停辦了這項業務。

　　有關專家表示，要使“以房養老”得以實現，需要滿足3個條件。首先，擁有對房子的産權，才有出租或者抵押房屋的權利。其次，老年人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至於影響正常生活。再者，老年人的經濟狀況適中，經濟條件很好，就沒有“以房養老”的必要；經濟條件過低，就不具備“以房養老”的條件。

　　而另有業內人士稱，解決“以房養老”的難題何止3個，他認為有6個障礙需要得到解決。

　　困局

　　“以房養老”遇六障礙

　　障礙一：法律和制度未完善

　　上海市是從2006年起開始進行“以房養老”工作試點的。然而，5年過去了，負責試點政策的研究部門稱，“這一試點仍然在研究中”。業內人士稱：“法律法規沒有明確規定，政府層面的‘以房養老’就很難推行。”

　　上海市人大代表姚儉曾在相關研討會上提出過“以房養老”的“操作斷層”問題，他説，“以房養老”模式的涉及多個部門，需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構等多個部門協調，並一起制定具體的政策和細則才可能得到推展。

　　一位法官在談到以房養老問題時也説，雖然老年人權益保障法中有明確規定，老年人有權依法處分自己財産的權利，但遇有子女或親屬不願遷出住房時，老年人的權利很難得到維護。這種情況下，“以房養老”就難進行下去。

　　上海民聲律師事務所律師王斌認為，在將來新修訂的老年人權益保障法時，應設立對老年人居住權的優先保護原則。比如增加保護老年人對自有或者承租房屋支配權的內容等。另外，針對子女干涉老年人自有或者承租房屋支配權的問題，還應增加“如果老年人不同意，子女或親屬應當及時遷出其自有住房”等內容，以保障老年人權益得到維護。

　　障礙二：養老觀念需要更新

　　隨著社會的進步，“養兒防老”的觀念已逐漸淡化，但傳統觀念卻一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房産抵押給養老院，不給子女，許多老人還難以接受。“房子是要留給子女的。如果老人不顧親情，辦理了‘以房養老’，這一方面會給人造成子女不孝的感覺，無端讓子女承受不必要的社會輿論壓力；另一方面，還極可能會引發子女與父母的感情隔閡，我們不會這樣做。”一位老人就這樣對人説。

　　障礙三：養老機構不完善

　　目前，老人不願意離開自己的房子到養老機構，很大程度上也是因為養老機構不夠完善，老人在那裏生活找不到家的感覺。

　　章老太今年72歲，曾經也想過到養老機構養老，但是到養老院住了半個月就搬回了家。她説那兒不像家，沒有家的感覺。調查中，許多人都説，好點的養老院收費太高，還要找關係才能進去；差的則服務又不到位，致使一些老人進了養老院不久，又搬回了家。

　　障礙四：金融機構沒動靜

　　據了解，“以房養老”金融産品推出的最大阻力來自於金融機構，其中擔心房價下行是主要原因。四年前，曾有消息稱，“幸福人壽”將成為我國首個開展“以房養老”試點業務的保險公司，然而保險公司至今也沒有開展這項業務。該保險公司的一位工作人員解釋説，相關産品仍在研發中，至於何時推出還不好説。

　　一位保險從業者説，這項工作的“難度在於，對國內房地産市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素的難以預測。對銀行、保險公司等機構來説，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而倒按揭恰恰相反，時間越長風險越大。如何確定倒按揭利率是個大難題。”

　　障礙五：70年産權特殊國情

　　其實，我國推行“以房養老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。

　　“房屋隨它的主人一起就墓”，這是對我國房屋“大限”形象而生動的描述。當然，它還不完全準確，因為據統計，我國居民平均壽命為71歲(8月30日《北京晨報》)，如果再扣除建房時間，事實上房屋的實際産權年限肯定不到70年。如果“以房養老”的話，等於人還沒“走”，房屋早已就墓。

　　按照城市房地産管理法的規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿後，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲批准的，土地使用權將由國家無償收回。當老人年邁將房産抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故後，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。因為，保險公司或銀行將房産收回後無非出租或出售，以獲得相對穩定的現金流，但在房價泡沫破滅的時候，租不出去或賣不出高價的情況也是可能發生的。

　　障礙六：“以房養老”適用人群小

　　據業內人士介紹，上海市公積金管理中心試水“以房自助養老”模式，結果全市報名者沒超過10人。上海市公積金管理中心工作人員説，“以房自助養老”是針對65歲以上老人的，將老人的自有産權房與公積金管理中心進行買賣交易。老人可以一次性收取房款，再由公積金管理中心將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金總額與房屋的評估市價等同並一次性付清。如果租期屆滿老人還健在，則續租的租金全免；如果老人在租期內去世，則剩餘的租金歸老人的遺産繼承人。然而，即使這樣一個最保守的設計，仍是應者寥寥。分析原因，符合條件的最有可能是獨居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但是即使這類老人也擔心，一旦簽訂協議，即失去了對房屋的所有權，落入“沒房也沒錢”境況，這讓許多老人心理難於接受。

　　鏈結

　　老外如何“以房養老”

　　●美國 雖然美國的社會養老保障體系比較健全，但大多數美國老年人依然以“以房養老”方式作補充。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養老而購買了房子，然後把富餘的部分出租。

　　除此之外，美國政府和一些金融機構向老年人推出了“以房養老”的“倒按揭”貸款，發放對象為62歲以上的老年人，有三種形式：一。聯邦政府保險的倒按揭貸款，大約90%的倒按揭貸款屬於此種類型。二。由政府擔保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及實施還貸計劃後才能獲得貸款。三。專有倒按揭貸款，一般由金融機構辦理，發放貸款機構與住戶同享住房增值收益，但放貸機構要求保留住房資産的25%至30%作為償還貸款的保證，有利於住戶對住房增值部分的收益。

　　●加拿大 超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬至30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房産主權不變，可以一直住到享盡天年，由後人處理房産時折還貸款。

　　●新加坡 60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由公益性機構一次性或分期支付養老金，老人去世時産權由這些機構處分，“剩餘價值”(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。相對於美國模式，這種模式風險較小。

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