□本報記者 韓曉東

　　步入“金九銀十”，北京部分樓盤的降價勢頭越發明顯。與去年“國十條”出臺前的房價高峰時相比，降價幅度超過30%的樓盤已不罕見。其中，通州、房山以及大興等北京外圍城區成為降價“急先鋒”。

　　分析人士認為，由於房地産調控不會有鬆動的可能，未來幾個月一線城市房價仍將以調整為主。

　　降價不再遮遮掩掩

　　本輪房地産調控以來，一線城市房價調整由此前的遮遮掩掩，到近期終於日漸清晰。如位於北京市東南五環的富力又一城項目，2010年4月份時房價為28000元/平方米，如今部分戶型價格已經降到了19000元/平方米左右，降價幅度超過了30%。

　　“富力又一城最早的一批房源在2005年就開始賣了，當時每平米還不到6000元。隨後一路上漲到每平接近三萬元。現在房價下跌後，也有一些‘買到最高點’的業主想要退房，但絕大多數沒有結果。”一位知情人士對中國證券報(微博)記者説。

　　大幅度降價的樓盤並不鮮見。和富力又一城相距僅一公里的潤楓領尚，更是將部分戶型價格降到了13000元/平方米左右。該樓盤今年上半年首次開盤時，銷售均價為18000元/平方米。據銷售人員介紹，客戶如果辦VIP卡，中秋節期間購房還將有一定優惠。

　　大興區的CAGO寓所日前推出13300元/平方米的特價房，和先前16000元/平方米的價格相比降幅明顯。房山區的中糧萬科長陽半島(微博)，去年底時房價一度接近2萬元/平方米，如今部分優惠戶型價格降到了15000元/平方米左右。

　　“公司2009年在大興拿地時，原本打算把這個項目的房價賣到每平24000元，可誰想到今年樓市是這個行情？現在只能賣到每平18000元了。”某大型房企負責人對記者説，現在市場觀望情緒濃重，有的項目即使明顯降價，銷售仍然不樂觀，未來不排除把一些項目推遲開盤。

　　中心區相對抗跌

　　隨著部分開發商加大打折促銷力度，通州、大興等區域的不少樓盤價格已經跌至2009年底時的水平。與此同時，北京四環內的房價卻依然堅挺，儘管房價與去年最高峰時相比有所回落，但幅度可謂寥寥。

　　一些樓盤價格的對比很能説明問題。中國證券報記者了解到，2009年底時通州區的遠洋一方房價為19000元/平方米，去年四月份售價一度達到25000元/平方米，如今則降到了17000元/平方米，這意味著該樓盤價格已經跌回2009年下半年的水平。而位於南二環的中海紫禦公館，2009年底時為30000元/平方米左右，去年最高峰時房價接近45000元/平方米，目前則為42000元/平方米，當前的價格下降幅度遠遠小于前者。

　　位於北京市西南三環的中鐵建青秀城同樣價格降幅不大。該樓盤銷售人員告訴中國證券報記者，該項目目前均價是27500元/平方米，與去年下半年開盤時相比價格基本持平。

　　此消彼長之下，北京城區和郊區的房價差距已經進一步拉大。分析人士認為，主城區房價堅挺除了區位優勢之外，很大程度上還與供給有限有關。如今北京四環內可供開發的住宅用地已經越來越少，不少開發商拿到地後傾向於做高端住宅，價格自然不菲。

　　二手房方面，一些業主的惜售情緒同樣濃重。鏈家地産(微博)提供的研究報告認為，8月份以來，北京有200多個樓盤二手房基本沒有掛牌。不少業主在出售難度大增情況下，扛價心理仍然堅定，部分轉售為租或直接退出市場，這類業主的惜售心態短期內難有改變。

　　從中國證券報記者實地觀察來看，與去年相比，北京四環內二手房價格降幅不超過15%，明顯小于郊區。如位於東三環的首城國際小區，二手房價去年最貴時為接近每平米4萬元，目前僅回落到每平米三萬五左右。

　　“椿樹園小區目前在售的有48平米小戶型，每套150萬元左右，去年以來這個價格一直沒怎麼降。除非是業主急需用錢，很難在這個基礎上砍下價來。”北京市宣武門附近某地産仲介對中國證券報記者説。

　　“北京市目前實施限購政策，這個政策以後不知道會不會取消。如果一直限購的話，我名下雖然有幾套房子，但是賣一套少一套，即使降價也買不回來了。這種情況下我自然不想賣。”在北京一家事業單位工作的老竇説。

　　房價調整預期增強

　　國家統計局公佈的數據顯示，7月份北京新建商品住宅價格同比上漲2.4%，漲幅比上月收窄0.3個百分點。如果以北京市住建委先前曾公佈的普通商品住房來計算，當前房價漲幅則可能出現負增長。對於未來房價走勢，分析人士認為，由於房地産調控不會有鬆動的可能，短期來看一線城市房價仍將以調整為主。

　　國家發改委日前提出，下一步要紮實做好房地産市場調控，遏制房價過快上漲。進一步強化地方政府穩定房價和住房保障責任，嚴格實施抑制投機投資性購房需求的政策措施，努力增加有效供給。

　　“未來調控政策應當繼續加強，如果政策稍微放鬆房價就可能反彈，那麼先前幾年調控帶來的效果就泡湯了。”住建部政策研究中心副主任王玨林認為，目前一線城市外圍的樓盤價格開始下調，一些旅遊城市、經濟發展好的二三線城市房價也在下調，但房價調控的任務仍非常艱巨。

　　中信證券發佈的研究報告認為，今年下半年以來，房價調整的範圍和幅度繼續擴大。當前的房價下降加劇了市場競爭，中小企業難以繼續捂盤惜售，但房地産企業的銷售速度卻不會因為降價而顯著提升。目前房價已經開始全面性的下跌。

　　杭州部分樓盤“以價換量”

　　杭州樓市7、8月延續前半年的低迷，新建住宅成交量連續3個月下降，逼近3000套／月的低點。與此同時，樓市庫存繼續攀升，屢破歷史新高。進入9月，杭州樓市價格頻現“跳水”，越來越多的開發商加入“以價換量”行列。

　　7、8月是樓市的調整期，為了“備戰”傳統的金九銀十，成交量、房價都會出現調整。今年7、8月中央多次強調樓市調控決心、方向、力度不變，並提出將房價上漲過快的二三線城市納入限購範圍，導致7、8月杭州樓市處於掙扎、震蕩狀態。

　　據統計，7月杭州樓市新建住宅成交3202套，比6月下降562套，降幅為15%；8月成交量為3156套，在美債危機引發樓市“抄底論”的情況下，成交量與7月相比依然下降，顯示購房者觀望情緒空前濃厚。

　　與成交量持續走低相對的，是杭州樓市庫存節節攀升。7月17日，杭州主城區商品房存量達29999套，創近兩年半來的新高；8月13日庫存為33526套，9月5日庫存達到34052套，再創歷史最高紀錄。

　　進入9月，迎接開發商的不是傳統金九銀十的樓市“火熱”，而是樓盤價格“跳水”。9月4日，位於杭州下沙沿江大道的保利灣天地樓盤開盤，起價7280元／平方米，均價8900元／平方米，直降4000元。幾乎就在同一時間，保利灣天地的鄰居樓盤世茂首府也傳出開盤降價消息，起價為7800元／平方米，均價10200元／平方米，平均降幅達2000多元。

　　多位分析人士指出，樓市在調控政策作用下，經歷了長時間的成交量萎縮，開發商的政策預期、資金等多方因素導致其不得不“以價換量”，而一旦“以價換量”成為多數開發商的選擇，房價下行在所難免。(王政)

　　抵押率下降 貸款利率上升

　　上海一級土地市場貸款收緊

　　上海某土地部門人士告訴中國證券報記者，拿一塊産權完整清晰的土地去銀行抵押貸款，目前抵押率已降為50%，即貸得的款項不超過這塊土地評估價的50%，而之前的抵押率則為70%。

　　一級土地開發的貸款通常發放給土地儲備中心，而土地一級市場就是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門(通常是土地儲備中心)，將城鎮國有土地或農村集體土地，徵用為國有土地後出讓給使用者的市場。

　　今年以來，不僅土地一級市場抵押率一降再降，而且貸款利率也在上升。據上海某土地部門人士介紹，今年只有涉及經適房用地的大型居住社區土地開發貸款才能按照基準利率放款。一般情況貸款的利率水平都是在基準利率上浮10%，而去年一般都是基準利率下浮10%。該人士還透露，從去年以來，他所在單位已經經歷了好幾撥對土地一級市場的貸款排查，既有建設部門的也有銀監部門的。現在有些人擔心土地一級市場貸款可能有風險。

　　“以前銀行都覺得土地抵押貸款沒有風險，土地部門去銀行申請貸款，基本不需要抵押品，而且可以重復貸款。”但今年銀行收緊“錢袋子”讓這位人士深感不安，因為一級土地市場貸款收緊，對未來整個房地産市場都將産生很大影響。實際上，土地出讓市場近期也在降溫。8月31日，上海四宗土地出讓總價僅20億元，每塊均以底價成交。

　　某城商行人士介紹，監管部門要求銀行收緊土地貸款，小銀行現在基本停止了土地貸款業務，開發貸款和個人貸款也已經收緊。這位人士認為，主要原因是銀行要上繳的存款準備金佔用極大的資金，而不斷上升的實際利率促使銀行將貸款轉移到更賺錢的業務。

　　該城商行人士表示，目前該行給中小企業的貸款利率最低為基準利率上浮30%，按基準利率發放的首套房貸基本陷於停滯，即便已經通過審批的個人房貸，也要等待3-6個月才能放款。“等到首套房貸利率上浮10%的時候，銀行發放個貸才有積極性。”該人士説。

　　上海某貸款仲介表示，現在小型房地産開發商的日子非常難過，通過銀行、股市和房地産信託進行融資已經很困難。“只剩下民間借貸，接下來就是‘大魚吃小魚’——大的房企會收購一批小房企。”該人士説。(高改芳)