2011年房地産高峰論壇暨房地産藍皮書發佈會實錄

2011年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》發佈會現場。中國網 張琳攝

　　中國社會科學院于2011年5月5日在社科院學術報告廳，由社科院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社聯合舉辦“2011年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》發佈會”，併發布《中國房地産發展報告No.8》，以下是發佈會實錄。

　　謝壽光：

　　尊敬的李揚(專欄)副院長，各位領導、各位專家，新聞界的朋友們，女士們、先生們，大家下午好。

　　由中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社主辦的2011年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》發佈會現在開始，出席今天會議的專家和領導有：中國社會科學院副院長李揚教授；中國投資協會會長、國家發展和改革研究會投資研究所原所長張漢亞教授；住房和城鄉建設部政策研究中心王玨林副主任；中國社會科學院城市發展與環境研究所潘家華所長；國土資源部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松研究員；商務部國際貿易經濟合作研究院梅新育(微博專欄)研究員；中國社會科學院財政預貿易經濟研究所研究室倪鵬飛主任；中國社會科學院金融研究所金融市場研究室尹中立副主任；中國社會科學院城市發展與環境研究所張新平書記；中國社會科學院城市發展與環境研究所土地與房地産室主任李景國研究員。

　　謝壽光：

　　房地産是當下中國社會的一個熱門話題，從今天媒體出席的程度也可以看到，這個時候最需要的更多的是理性的聲音和對房地産市場以及房價進行科學分析，中國社會科學院對房地産的研究有好幾支隊伍，其中城市所這支隊伍是最早以藍皮書的方式發佈年度性研究報告，現在這個時候，信息量巨大，但是專家在這個問題上的研究成果對於理性的引導中國房地産業的發展以及解決今天國人的住房需求，應當説具有重要的參考價值。

　　謝壽光：

　　一年一度的《房地産藍皮書》發佈會，都會在媒體中引起巨大的反響，同時一些研究的觀點和對房地産市場的走勢以及房價的判斷也會引起巨大的爭議，今年這部最新的《房地産藍皮書》是我們城市所的專家、研究團隊經過長期連續性的觀察、判斷所得出的結果，它作為藍皮書裏面重要的一部，這個成果和今天出席會議的專家以及媒體的分享。

　　首先有請中國社會科學院李揚副院長講話，大家歡迎。

　　李揚：

　　尊敬的各位來賓，各位媒體的朋友們，女士們、先生們下午好。非常高興能參加由我們院城市發展與環境研究所主持，由我們社會科學文獻出版社出版的《房地産藍皮書》新聞發佈會。正如剛剛謝社長所説，房地産問題是當今中國幾大熱點的問題之一，之所以長久被人們所熱議，確實因為它非常複雜，複雜在影響因素非常多，同時面非常廣，還有一個複雜是影響的時間非常長，所以對這個問題需要有多方面的研究，這樣的研究成果問世應該是非常值得歡迎的。

　　李揚：

　　這麼複雜的問題，今天的致詞裏面不可能説很多，可能有一些朋友知道，我本人在中國是最早研究房地産市場的研究人員之一，在90年代初期就開始研究，我還出過一本書，對於我國房地産的制度的演化有一些了解。正因為了解，最近這幾年來，我在公開場合，特別是面對媒體的時候很少説。有一次在中央電視臺説到宏觀經濟的時候，主持人一定要讓我説一説房地産，我只説了一句話，我説這個市場已經變得非常無聊，所謂無聊就是大家各執一端，並且都是依據不可靠的數據在説，有時候是道聽途説的一些數據在説。所以要解決我國房地産的問題，要使得中國的房地産市場長期健康持續的發展，在我自己看要做的是大量的基礎性的工作。有幾個前提性的問題需要再做一些比較透徹的分析，而且要獲得共識。

　　李揚：

　　第一，對於中國目前房地産市場的狀況要有一個科學的基本判斷。現在媒體給人的一種感覺就是這個市場已經壞得不得了了，充滿了陷井、充滿了欺詐、充滿了對於低收入者、對於工薪階級的不公平，充滿了不光彩、不能夠安定民心的事情。但是我們應該看到，就是這樣的房地産市場，使得中國人均居住面積從改革之前，我印像是人均3.7平米，到今天人均30幾平米，從改革之前，除了農村人有自己的房子，城裏人基本沒有自己的房子，當然這個數據沒有很好的調查研究，只是聽一些媒體傳，中國自有房率百分之八十幾，也沒有那麼多，但是有相當一部分人擁有自己的住房，這個成績無論如何都不能否定。現在有一種取向，否定這幾年以市場化為基本取向的房地産市場的改革希望回歸國家、政府大包大攬的體制中去，我覺得這肯定是錯誤的。對於這個問題，我覺得我們還是在研究中國房地産市場，要有穩定、科學、客觀的判斷，應該説它的功勞非常大，只是説在這樣發展的過程中有一些偏頗，有一些問題事先我們沒有考慮到，或者考慮不週到，在解決了一些問題的同時産生了另外一些問題，因此對這個問題有歷史的觀點、有全面的觀點、科學的觀點，而不應當通過激憤或者很莫名其妙的感情來研究這麼複雜的事情。這是我想説的第一點。

　　李揚：

　　第二，我們要對這段歷史有一個分析，昨天在財貿所有一個房地産的課題，我講了八個方面，我們既要知道今天中國房地産市場是這個狀況，也要知道昨天是什麼，要知道它是如何過來的。如果想糾正目前這樣一種狀況，就要知道當時它為什麼走這條路，為什麼走這條路上産生了新的問題。如果跟年紀大一點的人可以交談，但是跟年輕人談這些事情，他們不了解。中國的房地産改革如同其他的改革一樣，基本上是在過不下去的情況下才啟動的。就房地産市場來説，基本上大家都覺得在傳統體制下已經很難享受到應有的住房，依靠傳統體制解決不了日益增加的人口和日益增加的住房需求的時候，就要改革。

　　我記得不錯的話，最早改革的方針用三個字概括，叫做“租、售、建”。所謂“租”就是提租，非常低的租金，這個租金低到不能維持簡單維修房子的時候，更不要説通過租金來回收成本。收到這個租金都不能使得房子得到維護，所以提租是必然的舉動。“售”就是賣房，那時候在80年代末、90年代初期，提出了把一些房子賣掉，背後就包含市場化改革、貨幣化分房的思路在裏面。第三叫“建”，所謂建就是建設，因為房子不夠了，人均三點幾平米，所以要大力推進住房的投資，要建設新的住房讓大家能夠逐漸滿足自己的住房需求。

　　李揚：

　　從實際推行的情況來看，因為當時市場剛剛改革，大家知道中國的改革正式確立走社會主義市場化道路這樣一個改革方向是在92年。“租、售、建”三字改革方針也大約在那個年代前後提出的，大家還不知道是什麼市場，還不知道搞成什麼市場，還不知道市場經濟條件下我們的收入、我們的生活會受到什麼樣的影響。所以我的印象當時提租遭到了大家強烈的抵制，大家不願意。有一個省討論提租提幾分錢討論了兩年，最後是無疾而終，都不願意。所謂建，又沒錢，因為當時在90年代初期中國還不像今天，有大量的儲蓄，銀行有大量的存款，我們還持有三萬億美元的外匯，錢比較充裕，甚至到了流動性過剩的程度，沒有錢，而蓋房子需要大量的錢，因此為建設住宅籌集資金是非常頭疼的問題。當時財政沒有錢，大家知道90年代是中國財政狀況最差的時候，財政佔GDP的比重1%-10%以下，今天預算內是百分之二十幾，加上預算外和一些基金收入是百分之三十幾，如果按照財貿所的估計，加上政府一些收費等等，佔GDP的百分之四十幾，不可同日而語。所以今天政府説我們居民、企業提出什麼樣的要求，政府盡可能滿足，汶川地震這麼大規模的投入重建，現在經濟發展了，經濟翻了好幾番，有錢去做這些事情了。

　　李揚：

　　90年代初期，中國財政最困難的時候，年年赤字，而且是硬赤字，縣級財政幾乎無一不赤字，今天我們縣上也有問題，咱們今天的縣級財政也出現了赤字問題，今天的情況和那時候的情況沒法比，那時候沒有錢。居民的錢呢？90年代初期我們居民的收入水平有100多塊錢這樣一個水平，企業沒錢，企業長期大面積的虧損，因為企業改革還沒有正式推開，所以“建”是一句空話，租、售、建三字方針，售可以同時解決很多問題，不就是賣嗎？當時已經開始改革了，已經有一些人富裕了起來，有人買，賣了以後房子是誰的呢？我們傳統是直管房和自管房，自管房就比如是中國社科院的房，賣了之後是中國社科院得錢；而如果直管房賣了以後是市政府的錢，總之是大家都很歡喜的事情，所以賣房是當時唯一能夠推行的事情。

　　李揚：

　　但是今天為什麼翻這些老古董呢？就是説我們到今天大家在批評中國今天的住房市場，只是賣、只是商品房，商品房的發展是過度的，要考慮當時是怎樣起來的，當時只有賣房一個途徑，賣了房回頭有錢就可以蓋房，所以售和建的問題都可以解決。就是這樣一個歷史的一個軌跡導致我們今天幾個市場的重大缺陷：一是非常偏頗于市場化的賣房機制，與此相關的開發商、土地財政等等都有關。第二個缺陷中國整個住房市場中，租房市場極其疲弱，在這個意義上，國務院從前年開始大規模的推公租房，這是一個非常英明的戰略舉措，因為它正式地把租房也作為滿足我們居民住宅需求的一個正常的必要手段，而在此前，雖然政府有關部門並沒有非常明確地説，但是隱含的意思就是所謂居者有其屋，在中國就是居者買其屋，公租房政策我覺得最大的貢獻是，所謂居者有其屋，就是你有地方住，這個地方有可能是你買的，但是多數人有可能是租的，這樣一個戰略順便也就回答了一些問題，現在在媒體上其實被炒得很厲害的問題，我們經常會看到，畢業的大學生買不起房，如果正常的市場經濟，買不起房才是正常的事情，必須積累一段時間，並且借助金融才能買得起房。進一步還要因此背一輩子債，我們看到市場經濟國家無不如此，但是在我們這裡説是不正常的現象，並且造出一個貶義詞叫房奴來形容這個現象。

　　李揚：

　　我想説的是，目前我們很多複雜的問題，都可以追溯到原點上，那個時候沒有辦法，只有賣房這麼一條路。而且這個東西有歷史的慣性，延續下來以後，變得好像租房不是我們國家住房體系的一個部分。恨不得下崗工人都買得起房我們才是一個為民的住房制度，這是錯誤的，錯誤有很多原因，其中一個很重要的原因是歷史的軌跡使然，是我們改革的起點使然。一直到1998年國務院發了關於推進城鎮住房改革決定，翻遍那個《決定》，關於出租的問題很少提到，我的印像是沒有提到，都是怎麼賣房，怎麼建房地産開發公司，怎麼多方籌集資金去蓋房。這個問題今天已經成為了問題，我們覺得中央很英明，用公租房這樣一個概念，打開了中國市場，用出租房的方式，用一部分人用租房的方式來實現自己“居者有其屋”的希望，一條有效地道路。這是我想説的第二點，也就是説我們研究今天，不要忘記歷史。特別是對於一些年輕人，不要枉自在那兒指責，如果你處在當時的環境中，你未必比當時的決策者做得好，更不用説回到傳統體制去，回到一人3.7平米試試看。這是我想説的第二點。